מאמר מאת נריה יעיש – בעלים נ.י משכנתאות .
מגיע שלב בחיים שאנחנו אומרים – זהו , די .
נמאס לי לחיות בדירה שכורה , לגור אצל ההורים או גם צריך גם להחליף דירה, לדירה מרווחת יותר, גדולה יותר כי ברוך השם נולדו עוד ילדים או לשדרג את הבניין והאזור שאנחנו חיים בו .
לכל אחד ואחת מגיע הרגע הזה שהוא צריך לעשות את השינוי בחייו מבחינת מגורים, אזור וגודל – אז איך
מחליטים בכמה כסף לקנות דירה? מה השיקולים?
כאשר הגענו להחלטה שיש לנו כסף בצד ואנחנו חייבים להתקדם ולרכוש דירה ראשונה או לשפר דיור אנחנו
חייבים להבין מספר נקודות חשובות :
כמה הבנק ייתן לנו מימון לטובת קניית נכס
באיזה החזר חודשי אנחנו יכולים לעמוד ומה הבנק יאשר לנו
מה סוג העסקה שאנחנו פונים אליה מה האזור שבו אנחנו קונים נכס ואיך זה משפיע עלינו להמשך .
אז נתחיל עם הנקודה הראשונה – כמה מימון נקבל לטובת קניית נכס ?
הבנק ייתן לרוכשי דירה ראשונה ויחידה כלומר שאין נכס בבעלותם עד 75% מימון , למשפרי דיור – כלומר
ללווים שמוכרים את הנכס שלהם ורוכשים דירה חדשה 70% מימון ולרוכשים דירה שנייה ומעלה 50% מימון.
פה יש נקודה חשובה מאוד לעניין אחוזי המימון לעסקה – לפעמים משפחות פונים לעסק ה שלא מתאימה להם ב 100%, אין להם את הכסף הנצרך לטובת רכישת הדירה או שיש להם את הסכום אבל אין עוד כסף בצד לטובת ההוצאות הנלוות לתהליך שבדרך כלל מסתכם בעוד עשרות אלפי שקלים וזה גורם למצב של לחץ
כלכלי מטורף – התוצאה היא הלוואה לסגירת ההוצאות הנלוות ועוד החזר חודשי שמתווסף על המשכנתא
החדשה שזה הרגע לקחנו , סכום שלא לקחנו בחשבון ומכביד מאוד על ההוצאות החודשיות מול ההכנסות
ולכן כאשר הולכים לבחור דירה תיקחו בחשבון את אחוזי המימון לעסקה וההון הראשוני שתצטרכו לשים
לטובת העסקה אבל אל תשכחו את ההוצאות הנלוות , שימו לב שהשארתם מספיק כסף בצד שלא תכנסו
אחר כך ללחץ .
הנקודה השנייה – ההחזר החודשי לטובת המשכנתא
אני רואה אצל הרבה מאוד לקוחות שהם רוצים להחזיר כמה שיותר או בקיצון השני כמה שפחות לטובת
המשכנתא שלהם , ההחזר המקסימלי בה מתוך מקום שרוצים להחזיר כמה שפחות ריביות והצמדה לבנק –
חשיבה מאוד כלכלית ונכונה אבל בהסתכלות מהצד – מה ההשלכות להחלטה כזו ?
מצד שני החזר מינימלי שבא מתוך פחד ותחושה של לא מעניין אותי ההחזרים לבנק אלא הנוחות והחיים שלי
ביום יום – גם הסתכלות נכונה אבל מה ההשלכות להחלטה כזו ?
לכן אני תמיד אומר שצריך למצוא את האיזון בין הרצוי למצוי . תשאלו את עצמכם מה ההחזר החודשי
שהייתם רוצים להחזיר כל חודש מתוך הבנת ההשלכות כמובן ומה ההחזר מצוי שאותו באמת תוכלו להחזיר
ומשם לגזור את הממוצע להחזר החודשי המתאים ביותר עבורכם . כאן יש עוד נקודה חשובה מאוד – ההחזר
עם השנים בדרך כלל עולה וצריך לבדוק תמיד האם אנחנו יודעים להתמודד גם עם שינויים שכנראה יהיו
במהלך השנים .
הנקודה השלישית – מה סוג העסקה שאנחנו פונים אליה
סוג העסקה היא קריטית מבחינת סכום הדירה שאותה אנחנו רוצים לקנות .
אם הדירה היא להשקעה אז נכוון ל 75% מימון בדירה ראשונה ו 50% מדירה שנייה ומעלה כדי שנוכל למנף
את הכסף שלנו כמה שיותר גבוהה , אבל אם הדירה שאותה אנחנו רוצים לקנות היא דירה למגורים שם כבר
אחוזי המימון משחקים משחק גדול לעניין הריביות וההצעות שנקבל מהבנקים וכמובן שגם ההכנסות שלנו
בהתאם לרצוי מול המצוי הוא קריטי מאוד כי משם ניתן לגזור את שווי הנכס שאותו אנחנו רוצים לקנות.
נקודה רביעית היא האזור והמיקום שבו אנחנו קונים את הדירה
תמיד חשוב לקחת בחשבון את העלייה בשנים האחרונות והעלייה הצפוי ה לשנים הקרובות – הדירה שלכם
היא מצד אחד השקעה אך מצד שני גם התחייבות וחשוב מאוד להבין את אחוזי העלייה השנתית באזור כדי
שנדע איך נוכל להתקדם בעוד כמה שנים קדימה אם נרצה להתקדם .
איך זה משפיע על השווי נכס שאנחנו רוצים לקנות ? – כיוון שאם הנכס שאנחנו קונים עכשיו הוא לא נכס
החלומות שלנו עד 120 ויותר אז החישוב לנכס הבא וההון העצמי שנגזור משם הוא קריטי ביותר . בחירת
שווי הנכס היום הוא תכנון לנכס של מחר .
בהצלחה לכולם .
