מהם הקריטריונים העיקריים שעל פיהם הבנק נותן אישור עקרוני?
הכנסות:
הבנק בודק שלמבקשי ההלוואה יש מקום עבודה מסודר עם הכנסות. ההכנסה יכולה להיות מכל סוג של משלח יד בין שכיר ובין עצמאי.
יחס החזר להכנסה:
הבנק בודק שלמבקשי ההלוואה יש יכולת תשלום של המשכנתא המבוקשת ולא נותן לעבור יחס החזר מהכנסה פנויה של 40%, זאת אומרת (ברוב הבנקים) : הבנק לוקח את כלל ההכנסות של מבקשי ההלוואה, מפחית את כלל ההתחייבויות שלהם וזו ההכנסה הפנויה.
אחוזי מימון:
הבנק בודק שהבקשה תואמת לאחוזי המימון המוגדרים על פי הוראות בנק ישראל:
רכישת דירה יחידה, עד 75% מימון.
רכישת דירה חליפית עד 70% מימון.
רכישת דירה להשקעה עד 50% מימון.
שיפוץ או הרחבה של הדירה המוצעת לשעבוד ההוראות הינם כמו רכישה.
שעבוד דירה לכל מטרה (איחוד הלוואות / שיפוץ נכס אחר / רכישת נכס אחר וכו’) עד 50% מימון.
התנהלות אשראית (נתוני אשראי):
הבנק מוציא חווי אשראי / בודק דוח נתוני אשראי על מבקשי ההלוואה ולפי הנתונים מתקבלת החלטה ראשונית לגבי הבקשה.
מה נדרש לעשות בכל אחד מהקריטריונים העיקריים כדי להגדיל את הסיכוי לקבלת אישור עקרוני?
הכנסות:
אין בזה חוקים ברורים, אבל ככל שמקום העבודה מסודר יותר והוותק גבוה יותר, הבנק יאשר יותר בקלות את המשכנתא.
לדוגמא: יותר קל לאשר לקוח שעובד במקום העבודה כמה שנים מאשר לקוח שהתחיל לעבוד בחודש הנוכחי.
כמובן שככל ויש ללווים הכנסה גבוהה יותר, יכולת התשלומים של המשכנתה משתפרת ולבנק יהיה קל יותר לאשר את הבקשה.
יחס החזר להכנסה:
בחישוב יחס ההחזר הבנק לוקח בחשבון התחייבויות של מעל ל18 חודש, כך שאם יש למבקשי המשכנתה
הלוואות שמסתיימות בעוד 17 חודש, לא יפחיתו התחייבות זו מההכנסה.
לחילופין, אם יש יותר מדי הלוואות לתקופות קצרות וזה מכביד על יכולת ההחזר, יתכן וכדאי לפרוס לתקופות ארוכות וככה ההחזר יהיה נמוך יותר ויהיה לבנק יכולת לאשר את הבקשה.
ככלל, הבנקים יכולים לתת עד 40% יחס החזר להכנסה פנויה, אבל לרוב הם מעדיפים להישאר סביב ה 30%.
אחוזי מימון:
ישנה מגבלה של אחוזי מימון שאותם מותר לבנקים לתת ראו בכתבה למעלה.
גם בתוך מה שמותר לבנקים לתת יש משחק ופעולות שיכולות לעזור לנו לקבל אישור עקרוני. הבנקים פחות אוהבים לתת אחוזי מימון מקסימליים ואוהבים להישאר במימון של עד כ 60%, לפעמים כדאי לקחת הלוואה בעו”ש כדי להשלים 2-5% מימון ולרדת באחוזי המימון – כל מקרה לגופו.
מבחינת הריביות יש גם מדרגות ריבית אבל זה נושא לכתבה נפרדת.
התנהלות אשראית (נתוני אשראי):
חשוב מאוד להקפיד לכבד כל שיק או הוראת קבע. אי כיבוד מסיבת אי כיבוד מספיק (אכ”מ) גורמת לכתם בדוח.
ככל שנשתמש יותר בחשבון מבחינת הו”ק ושיקים שמכובדים, הנתונים יראו יותר טוב.
כדאי ורצוי שתהיה לנו מסגרת מנוצלת לפחות חלקית בחשבון העו”ש, מסגרת שאינה מנוצלת ו/או חשבון ללא מסגרת יפגע בנתוני האשראי והציון שלנו.
אין במאמר זה משום יעוץ מה נכון ומה לא נכון, אלא רק הכוונה ועדכון מה קורה בבנקים – ליעוץ מקצועי מומלץ וכדאי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי.
