כך תמנעו מבעיות עתידיות באמצעות בדיקה נכס מקרקעין בטרם חתימה על חוזה נדל”ן ותקבלו משכנתא בצורה חלקה יותר

עמדת בנק ישראל לעניין שימוש בשומת מקרקעין בשלבים מוקדמים של עסקת מקרקעין ומתן תוקף לשימוש על ידי כל התאגידים הבנקאיים

בתאריך 28.11.2018 פורסם על ידי בנק ישראל תיקון להוראת בנק ישראל בדבר הלוואות לדיור (הוראת ניהול בנקאי תקין מס’ 451), תחילת התיקון לתוקף בתוך שלושה חודשים מיום הפרסום.

המסמך מהווה נייר עמדה בנושא “נהלים למתן הלוואות לדיור”.

מטרת ההצעה היא שיפור תהליכים שונים בתחום הלוואות לדיור – מתן אפשרות ללקוח לבצע הערכת נכס כבר בשלב מוקדם של רכישת הנכס.

התאגיד הבנקאי אליו פונה הלווה לצורך קבלת הצעה למתן משכנתא יכלול במסמך האישור העקרוני ללקוח הפניה לביצוע שמאות תוך פירוט רשימת השמאים המועסקים על ידו והפועלים באזור הגאוגרפי בו מצוי הנכס.

התאגיד הבנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לעשות שימוש בהערכת נכס שניתנה לבקשת תאגיד בנקאי אחר ובלבד שהשמאי נכלל ברשימת השמאים המפורטת באישור העקרוני שניתן ללקוח ולא חלפו תשעים ימים ממועד הערכת הנכס.

התיקון הנ”ל יאפשר ללווה שהחל בתהליך קבלת הלוואה לדיור בתאגיד בנק אחד לפנות לתאגיד בנקאי אחר בהסתמך על הערכת הנכס שבידיו.

היתרון במקרה זה הוא כפול:

1. מצד אחד הלקוח יכול לפנות למספר תאגידים בנקאיים לצורך קבלת הצעות ללא צורך בתשלום לשמאי מקרקעין נוסף ויאפשר שיפור ביכולת המיקוח של אותו שמאי לצורך קבלת ההצעה הטובה ביותר.
2. השיפור הנוסף והחשוב מאוד, לטעמי, היא בעידוד הלווים לפנות לשמאי מקרקעין לפני חתימה על חוזה – שומת טרום רכישה כך שמרכיב הסיכון בעסקה יורד בצורה משמעותית מאחר ששמאי מקרקעין יבחן את ההיבטים השונים של הנכס וידע לתת יעוץ והכוונה לגורמים המעורבים בעסקה (עורך דין, יועץ משכנתאות, הלווה / מזמין חוות הדעת).

הלווה יודע מה הסכום לבטוחה שיתקבל בבנק בטרם חתימה על חוזה (ישנם מקרים בהם השמאי מעריך את הדירה במחיר הנמוך מהחוזה בגלל סיבות מקצועיות שונות שלא תמיד ידועות לקונה טרם חתימה על החוזה), ויקבל מידע מוקדם בגין בעיות שונות שיכולות להיות בנכס ומשפיעות על המחיר ועמדת הבנק במתן אשראי.

דוגמאות לבעיות נפוצות שיכולות להשפיע על החלטת הבנק במתן משכנתא:

• אין זיהוי משפטי של הנכס.
• טעות ברישום הבית המשותף.
• אין התאמה בין רישום התת חלקה בנסח לבין מיקום הדירה בפועל על פי תשריט בית משותף.
• איתור חריגות בניה.
• איתור רישומים על צווי פיקוח והריסה.
• איתור רישומים על מבנה מסוכן.
• מחיר העסקה גבוה ואינו תואם למחירי נכסים דומים.

לכל המקרים המפורטים לעיל יכולה להיות השפעה שלילית על שווי הנכס ובמקרים מסוימים יכולים למנוע מהלווה לקבל משכנתא מהתאגיד הבנקאי לכן עדיף לדעת שיש בעיה בטרם חתימה על חוזה מחייב ותשלום קנס כספי גבוה בגלל הפרת חוזה.

כתב: ארי גולדברג, שמאי מקרקעין