כשאנחנו רוצים לרכוש נכס ברוב הפעמים אין לנו את כל הכסף הדרוש ואנחנו זקוקים למימון מהבנק
או גוף מימוני אחר, חוץ מבנקאי.
אחוז המימון נקבע לפי ההון העצמי הנקי שיש לנו.
הוצאות נלוות כגון עורך דין, יועץ משכנתאות, מתווך, שיפוץ וכדומה אינן נלקחות בחשבון כשאנו מחשבים אחוזי מימון.
אם כך, אחוז המימון מחושב לפי הסכום שאותו אנו רוצים ללוות, לחלק למחיר הדירה.
דוגמא: אם יש בידינו הון עצמי של 700 אלף ₪ ואנחנו רוצים לקנות דירה שמחירה שני מיליון שקלים
והיא זקוקה גם לשיפוץ וגם ההוצאות הנלוות מסתכמות ב 100 אלף ₪, אז למעשה ההון העצמי הינו
600 אלף ₪ ואחוז המימון יקבע על 70% . לאחר קבלת אישור עקרוני נדרש להביא שמאי לנכס והוא
יעריך את שווי הנכס על פיו אחוז המימון יקבע או על פי מחיר החוזה. הנמוך מבניהם.
כמה אחוזי מימון ניתן לקבל לפי סוגי עסקאות?
עבור נכס יחיד ניתן לקבל עד 75% מימון
עבור נכס חליפי ניתן לקבל עד 70% מימון
עבור נכס שני ומעלה ניתן לקבל עד 50% מימון (בבנק)
מחודש יוני 2021 בנק ישראל ביטל את האפשרות לשעבוד נכס קיים לטובת נכס נרכש.
הדבר אפשרי בגופים חוץ בנקאיים ולעיתים קרובות ניתן לשעבד באחוזים יותר גבוהים כגון 60% מערך
הנכס הקיים ולא 50% כפי שהיה ניתן לשעבד בבנק, עד שבנק ישראל הסיר את האפשרות.
אחוזי המימון יקבעו גם על ידי פרמטר נוסף שהוא גובה ההכנסות.
במידה וכושר ההחזר לא יהיה מספיק גבוה ולא יאפשר את מלוא אחוזי המימון הנדרשים על ידי הלווים, הם יאלמו להשיג הון עצמי נוסף למימון העסקה.
לדוגמא: לווים מעוניינים במשכנתא של 1.2 מיליון וגובה ההכנסה שלהם הם 12,000 ₪ ללא הלוואות, לא יוכלו להחזיר יותר מ 4800 ₪ בפריסה ארוכה ל 30 שנה עבור נכס ששוויו 1.6 מיליון.
בהחזר של 4800 ₪ יוכלו לקבל משכנתה של 1.156 מיליון ויאלצו לגייס עוד הון עצמי בסכום של 54 אלף ₪ כדי לממש את העסקה.
עבור דירה חליפית, שבה הלווה קונה את הנכס החדש לפני שמכר את הנכס הקיים שברשותו, יהיה
זקוק להון עצמי שיאפשר לו לקנות את הנכס החדש אבל את ההון העצמי תכנן להביא מתוך סכום
הכסף שיקבל עבור הדירה הקיימת שלו.
כעת, נמצא במצב שאין לו הון עצמי, לשם כך, יוכל לקבל עד 50% מימון בהלוואת גישור שתהווה מימון לרכישת הנכס החדש וההלוואה תהיה מוגבלת בזמן בדרך כלל בין 2-4 שנים ועל הלווה יהיה לפרוע את ההלוואה בתום זמן זה.
אחוזי מימון עבור הלוואה לכל מטר ה- ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הנכס עבור הלוואה לכל
מטרה, בהפחתה של משכנתה קיימת במידה ויש. לדוגמא: שווי נכס 1 מיליון ₪ וגובה המשכנתא
200 אלף ₪, ניתן יהיה לקבל עוד 300 אלף ₪ עבור הלוואה לכל מטרה בבנקים השונים.
לסיכום-
אחוזי המימון השונים תלויים במספר גורמים. הערכת שמאי, גובה הכנסות ורגולציה של בנק ישראל.
פתרונות נוספים ואחוזי מימון גבוהים יותר ניתן לקבל בגופים חוץ בנקאיים שונים.
