בתקופה האחרונה אנו עדים לגל של אינפלציה ויחד עימה עלייה משמעותית בשיעור הריביות בישראל. לכאורה זהו דבר שעשוי לגרור התייקרות נוספת במחירי הדירות וגם במשכנתאות. מן הצד השני, גם יזמי הנדל”ן עשויים להיקלע לקשיי תזרים, בעיקר אם הם ממונפים, ולכן ירצו להיפטר ממלאי של דירות. האם נראה כי דווקא הקושי של יזמי הנדל”ן יגרום לירידת מחירי הדירות?
למעשה עליית האינפלציה בתקופה האחרונה איננה ייחודית רק לישראל. למעשה העולם כולו נמצא בתקופה של אינפלציה ושיעורי הריבית עולים גם הם בכל העולם. לדוגמא: 8% אינפלציה בארה”ב. בישראל יעד האינפלציה הינו 1% עד 3%לשנה. ישראל עמדה ביעד בשנים האחרונות, אך כרגע קצב האינפלציה בישראל עומד על כ- 4%, והיא חורגת מגבולות היעד. לפיכך החליטו בבנק ישראל להעלות את הריבית. למעשה זו הפעם הראשונה שריבית בנק ישראל עלתה מאז 2018 והיא עומדת היום על 0.75%. לפי הצפי כרגע, ריבית בנק ישראל צפויה להגיע ל- 1.5% בתוך שנה.
לכאורה, שוק הנדל”ן מתאפיין ביציבות, מחירי הנדל”ן לא נוטים לרדת והוא נחשב כיציב. אבל למעשה, לא באמת בטוח שכך הדבר. ולמה? צכחוון שגם מדד המחירים לצרכן עולה וגם ריבית בנק ישראל עולה, בהתאם גם הלוואות המשכנתא מתייקרות בהתאם. יש לזכור כי המסלולים הצמודים לפריים במשכנתאות מבוססים על ריבית בנק ישראל ועוד מרווח של 1.5%. הפריים עומד כיום על שיעור של 2.5%. בנוסף עם העליות במדד המחירים לצרכן עולים ההחזרים גם במסלולים הצמודים למדד. המשמעות היא שעשויה להיות תוספת להחזרים החודשיים במשכנתא בגובה של עשרות ואף מאות שקלים (תלוי כמובן בגובה המשכנתא, במסלולים ובמשך הזמן שנותר).
לגבי מי שעדין לא קנה דירה ועומד בפני קנייה כזו, הרי שאם המשכנתא מתייקרת, החלום על בית הולך ומתרחק מהישג ידם של זוגות צעירים רבים. מה גם שהתייקרות חומרי הגלם עלול להביא לעלייה נוספת במחירי הדיור, שכן מי שקונה דירה “על הנייר” חשוף לעליית מדד תשומות הבניה ולכן חשוף לעליה נוספת במחיר הדירה שהוא קונה ולכן צריך לשים לב לסכומים שעליהם הוא מתחייב ולא להתחייב מעבר ליכולת הריאלית שכן עד מועד המסירה של הדירה, המחיר שלה עשוי לעלות בעוד כמה עשרות אלפי או מאות אלפי שקלים.
מצד שני, הריבית האפסית של המשכנתאות שהיתה בשנים האחרונות, שככל הנראה התניעה את שוק הנדל”ן, שנסק כאפיק השקעה עולה כרגע ולכן יש לצפות להאטה בקצב עליית מחירי הנדל”ן.
כאן נכנס גורם נוסף, יזמי הנדל”ן. כשם שההלוואות והמשכנתאות של הציבור ובמיוחד של רוכשי הדירות עלולות להתייקר, ומתייקרות למעשה, החובות של יזמי הנדל”ן, ובמיוחד של היזמים הממונפים בהלוואות, עשויים לגדול עוד יותר. למעשה יזמים נוטלים הלוואות בסכומי עתק של מליונים רבים כדי לרכוש קרקעות ובמקרה של התייקרות ההלוואות שלהם עלויות המימון יתייקרו בצורה משמעותית ביותר.
מה המשמעות במקרה כזה? אם המגמה הנוכחית תימשך יתכן שיהיה שינוי במאזן הכח שבין יזמי הנדלן לבין הרוכשים הפוטנציאלים ואז דווקא היזמים ירצו להיפטר ממלאי של דירות כדי להחזיר חובות מכבידים ובמקרה כזה יתאמצו לחזר אחר קונים ולתת הצעות אטרקטיביות. זאת לצורך תזרים המזומנים שלהם כדי שיוכלו להחזיר חובות, וזה תלוי ביכולת למכור מהר דירות קיימות ולא להשאיר אותן זמן ממושך מידי “על המדף”. יש לציין כי אנו עדין לא רואים את זה קורה.
האם מצב הרוכשים יוטב או יורע נוכח העליות במדד המחירים ובריבית? כרגע לא ברור איזה צד יגבר, אך יש לצפות כי המצב יתבהר בחודשים הקרובים.
