שלום עליכם,
אני חייב להודות שהתלבטתי לגבי הכותרת של המאמר.
הרי אני יועץ משכנתא, ואם לא הייתי יודע שזה הכי כדאי שבעולם, לא הייתי עוסק בזה !
אז הכותרת יכולה בהחלט להישמע כמו סוג של שאלה רטורית, במיוחד אם המאמר נמצא באתר של יועצי משכנתא…
אבל אני מקווה שאתם תסלחו לי בסופו של דבר, אחרי קריאת המאמר או אחרי שניפגש ואז תבינו שבאמת, אבל באמת – מאוד כדי לכם לקחת יועץ משכנתא !!
עכשיו שקבעתי אמירה כל-כך נחרצת, אני צריך להוכיח לכם, מעל כל ספק, עד כמה זה נכון.
בואו נתחיל מההתחלה – מה צריך לעשות כשלוקחים משכנתא ? מהם כל השלבים בתהליך?
להלן רשימה של עיקרי הדברים, לפי הסדר:
- קבלת החלטה מושכלת, כמה שיותר רציונאלית, שזה הזמן לרכוש נכס
- קביעת תקציב לרכישת נכס, כולל הוצאות נלוות ובניית תמהיל
- הוצאת אישור עקרוני מבנק אחד או שניים לפי הסכום המבוקש שעלה בקביעת התקציב, לא פחות ואולי קצת יותר
- חיפוש דירה בתקציב, במאמצים ממוקדים כדי שהתוקף של האישור העקרוני לא יפוג
- מצאתם דירה ? יופי! רצים מהר כדי לחתום ? לא, רגע !! אולי צריך לעשות שמאות מוקדמת ?
- הנכס נבדק ונראה בסדר או לפלות במצב שאתם מוכנים לקבל אותו ? תתארגנו על שלב ההכנות למשא ומתן. גם על התנאים בחוזה וגם על המשכנתא ! הרי, אישור עקרוני זו לא הצעה סופית.
- אתם זוכרים שקבעתם תקציב כבר מזמן נכון ? זה בנקודה #2 למעלה. אז עכשיו זה הזמן לטייב את התמהיל. אתם לא רוצים לתת לבנק לבחור בשבילכם כמה להחזיר, איך להחזיר ועל כמה שנים ! מי כן קובע ? נכון – אתם !
- קבעתם תנאים בחוזה – כמה לשלם ומתי ? יופי ! אפשר לחתום בשקט (יחסי).
- השקעתם זמן כנדרש בסבב בין הבנקים, סיימתם סבב משא ומתן עם הבנקים, הבנתם מה כל בנק נותן, מה ההטבות הנלוות? יופי ! בשעה טובה, אפשר לקבוע חתימות בבנק ה”זוכה”
- חתמתם, על התיק – מעולה ! עכשיו קדימה, לשלב האחרון, זה לא הזמן לאבד מוטיבציה.
רגע רגע רגע… מה זאת אומרת שלב אחרון ?! אבל חתמתם בבנק !
נכון, אבל לפני שהבנק ישחרר את הכסף למוכר, הוא מבקש עוד קצת מאמצים – שלב הביטחונות. לא ממש כיף גדול אבל זה השלב שבו עושים כל מיני רישומים בטבו, ברשם המשכונות, חותמים מול נוטריון, מזמינים ביטוחי חיים וביטוח מבנה.
רק אחרי שכל שיעורי הבית הושלמו (ויש גם זמן קצר כדי להשלים, אחרת התנאים שחתמתם עליהם יכולים להשתנות) הבנק ישחרר את הכסף ואתם נושמים לרווחה.
עכשיו שסיפרתי בקצרה (בכוונה לא עשיתי הבחנה בין סוגי העסקאות, סוגי הלווים, מצבים כלכליים של הלווים ועוד הבחנות דקות אלו או אחרות) ממה בנוי התהליך, אני רוצה לחזור עליו עם מספר שאלות (לא באמת שאלות, אלא רק לחדד את העניין) וככה תבינו כמה אתם מוכנים לשלם ליועץ כדי שהתהליך יעבור ללא הפתעות.
אז שוב נחזור, לפי הסדר לעיל:
איך מקבלים כזו החלטה? כי ככה קמים בבוקר? כי נמאס מהשכנים? כי לכל החברים בעבודה יש בית משלהם וכולם מעלים תמונות ברשתות החברתיות כמה הם מאושרים ? כי אתם שומעים משחר הילדות שהכי חשוב שלבן אם יהיה בית ללא משכנתא בחיים ?
איך תדעו לקחתם החלטה מושכלת? הניסיון מראה שלא מעט פעמים (לא להגזים יש גם מלא אנשים רציונאליים), השיקולים להחלטה על רכישת דירה הם לא נכונים לאנשים עצמם.
יכול להיות שזה מוקדם מדי, יכול להיות שזה בלי חשיבה מעמיקה של כדאיות של דירה משלי מול חיים בשכירות.
יועץ מנוסה, שהוא גם לרוב עוסק בכלכלת המשפחה יידע להתעניין בנקודה הזו ולגרום לכם לחשוב על זה מכמה זוויות שאולי לא הכרתם.
כמה שווה לכם המידע הזה ?
קביעת תקציב זה אחד השלבי הקריטיים ביותר. למה ? כי זה מעצבן לעשות את זה, זה מחייב להיכנס לכל מיני מספרים, להיכנס לחשבון בנק, לבדוק מה קורה עם החסכונות, לאן הולך הכסף. איך קובעים תקציב ? מה ההון העצמי שלכם? כמה כסף את רוצים לשלם כל חודש? כמה כסף אתם יכולים בכלל לשלם כל חודש ? על כמה שנים? כמה סיכון אתם מוכנים לקחת בשינוי ההחזר החודשי ? לקחתם בחשבון שינויים עתידיים כגון שינויים משפחתיים, שינויים בהכנסות/בהוצאות, סכומי כסף משמעותיים שצפויים להשתחרר או לחילופין שצפויים לרדת מהחשבון (חופשות, חתונות, לימודים, בר-מצווה/בת-מצווה) ועוד…
על הוצאות נלוות חשבתם ? יש לא מעט תשלומים בעסקה זו : עורך-דין, מתווך, יועץ משכנתא (או שלא), ריהוט, שיפוצים, הובלות, שכירות בין המעברים. כמה זה יעלה לכם ? סיפרו לכם שזה לא חלק מהמשכנתא אלא מההון העצמי שלכם ?
יועץ מנוסה יידע לשבת אתכם, לשאול את השאלות המדויקות, לעשו סדר בג’ונגל הזה ולשרטט לכם את גבולות המשחק – מה מחיר הדירה המרבי שאתם יכולים לרכוש וכמה החזר חודשי אתם יכולים לשלם. הוא יבנה לכם תמהיל שמתאים לאילוצים ליכולות, לעדיפויות שלכם. תמהיל לא מותאם עלול לגרום לכם הפסדים גדולים ובמקרים גרועים יותר לפגיעה כלכלית חמורה. אין סוף לדוגמאות שאפשר להביא על תמהילים שהסוף היה ידוע מראש.
כמה שווה לכם המידע הזה ?
הוצאת אישור עקרוני. זה שלב שהרבה מדלגים עליו וזו טעות קריטית. בלי אישור עקרוני, אין מה להתחיל לחפש. אתם תבזבזו את הזמן שלכם, של המתווכים, של המוכרים. יש לכם תקציב ברור, יש לכם משכנתא רצויה – זה הזמן לבדוק שהבנק רואה את זה גם ככה. אולי בעבר היו בעיות שאתם שכחתם או בכלל לא ידעתם עליהם שיכולים לפגוע בכושר ההחזר שלכם?
יועץ מנוסה לא ייתן לכם לרוץ בחוצה בלי שהוא בטוח שיש אור ירוק (אמנם זה ירוק חלש, אבל בכל זאת ירוק) ואישור לתקציב שבניתם.
כמה כסף שווה לכם המידע הזה ?
התזמון כאן הוא קריטי. זה שיש אישור עקרוני זה לא אומר שיש זמן בלי גבלה. 24 ימים בממוצע זה הזמן שהאישור העקרוני תקף. אל תבזבזו את זה. או לפחות תדעו לחדש אותו לפני שיהיה מאוחר.
יועץ מנוסה שמלווה אתכם, יודע גם להעלות דגל ונורה אדומה כשהספירה לאחור מתחילה להתחמם!
כרגיל – כמה כסף שווה לכם המידע הזה ?
לעשות או לא לעשות? לפי מה מחליטים? עדיף לחסוך 3000 ₪ או עדיף
להסתכן בקניית חתול בשק ?
להתארגן על משא ומתן על תנאי החוזה ומול הבנקים.
לאיזה בנק ללכת? מי מתאים יותר לעסקה שלכם ? כשהזמן יקר וצריך לנצל אותו בצורה מטבית – תרצו לבזבז אותו? כשיש סניפים שלא כדאי ללכת אליהם באותה נקודת זמן – לא חבל לכם להגיש שם את התיק שלכם ולבזבז “תחמושת” יקרה ?
יועץ מנוסה יידע למי לפנות, איפה כדאי להגיש תיק מסוים ואיך להגיש אותו נכון.
אתם כבר מנחשים מה אני אשאל – כמה כסף המידע הה שווה לכם? נכון, הרבה מאוד.
דיברנו כבר לעיל על חשיבות התמהיל. אבל לא להיות מקובעים אלא ללמוד תוך כדי תנועה ודעת לעשות שינויים קטנים עם השלכות גדולות. תבינו, שינוי של עשירית האחוז על מסלול ל-30 שנה מתבטא שהרבה מאוד כסף. שינוי בזמן מסלול מסוים יכול לחסוך הרבה מאוד כסף. שינוי חלוקת הכסף בי המסלולים יתבטא בהכרח בהרבה מאוד כסף.
זה מה שיעשה בשבילכם וביחד איתכם יועץ מנוסה. ברור כמה כסף זה שווה לכם.
על-פניו, כל אחד בתחום שלו. זה תחום של עורך-דין! תחשבו מה קורה אם עורך-דין מכניס פריסת תשלומים לפי תאריכים וסכומים שאינם הגיוניים או אינם מתאימים לכם ?! כן, עלולים להגיע להפרת חוזה. וזה כואב. במיוחד לכיס.
איזה בנק לבחור. טוב, אולי נקודה זו לא כל כך מצריכה יידע מעמיק אבל קשרים טובים של יועץ יכול בהחלט לזכות אתכם בכמה פינוקים כמו פטור מדמי פתיחת תיק (שווה לכם כמה אלפי שקלים לפעמים), השגת הלוואות משלימות כשהכול קצת על הקשקש וזה יכול להיות ההבדל בין עסקה לביטול עסקה.
כן, ברור זה עוד כסף.
לסיום, השלב האחרון שחותם את העסקה – הביטחונות. זה לא בתחום אחריותו של היועץ כבר, אבל יועץ מנוסה יידע להכווין אתכם מה לעשות, איפה לעשות. תבינו, אם משהו לא ברור לכם ואתם מנסים להשיג את הבנקאי שיסביר לכם את מה שלא הבנתם – לא בטוח שהוא יהיה זמין לכם. ובינתיים הזמן עובר…
אני מקווה שאחרי קריאת שורות קצרות אלו אתם מכירים יותר את המורכבות, את היידע והמיומנויות שיחסכן לכם בוודאות מוחלטת זמן, טעויות, מתחים וכמובן…. הרבה כסף !
יש דברים שעליהם אפשר לוותר ויש דברים שעליהם אסור להקל ראש ולדלג.
מתי אנחנו נפגשים ?
שלמה אלמליח, יועץ משכנתה מבית “איתנים”
054-9997711
