הנחיות בנק ישראל להגברת התחרות במערכת הבנקאית מה זה אומר לי כלוקח משכנתא

במאמר הנוכחי נסקור את ההנחיות החדשות של בנק ישראל.

ננסה לבדוק ולענות על השאלות איך  ההנחיות משפיעות על לוקחי המשכנתאות.

נתחיל בחלק שלעניות דעתי הוא טוב ללוקחי המשכנתאות.

• הבנקים יתנו אישור עקרוני מקוון תוך מספר ימים – מצב נוכחי כיתות רגלים בין הבנקים השונים, יש   פעמים שהבנקים לא נותנים אישור בכתב והזמן לקבלת  אישור מתארך.
• הבנקים מחויבים להציג את העלות המלאה והחזויה של המשכנתא כולל ריבית והצמדה – היום אין הצגה של עלות צפויה וחזויה.
• הבנקים יציגו את ההחזר החודשי העתידי הגבוה הצפוי לאורך חיי המשכנתא – היום מוצג ההחזר ההתחלתי.
• הבנקים יבססו את התחזיות לפי תחזיות אחידות שמפרסם בנק ישראל.

מה פחות טוב

הבנקים צריכים למסור סל של שלושה תמהילים קבועים ללקוח ועוד תמהיל אחד לבחירת הלקוח. תמהילים שלא שומרים על האינטרס של הלקוח, תמהילים ללא תכנון, ללא גמישות, בחלקם יקרים מאוד ללקוח.

1. תמהיל 1  כל ההלוואה בריבית קבועה ל 30 שנה.
   לכאורה מצוין הלקוח יודע מה העלות מהיום הראשון ועד האחרון, רק שהאופציה הזו יקרה מאוד חסרת תכנון וגמישות. עמלת היוון על כל המשכנתא
2. תמהיל 2  50% בריבית פריים 50% בריבית קבועה לא צמודה ל 30  שנה, לכאורה משכנתא טובה, אבל אין גמישות במשכנתא, אין תכנון  וישנו סיכון בלקיחת פריים בשיעור של 50%
3. תמהיל 3 תמהיל השלישים 1/3 פריים 1/3 קבועה 1/3 ריבית משתנה צמודה ל 30 שנה
   האופציה האהובה על הבנקים, תמהיל גנרי שניתן היום כמעט באופן אוטומטי. הבנק מבטח את עצמו מכל הכיוונים, בנוסף המון פעמים הבנק "זורה חול" בעיניים של הלקוח באמצעות מסלול פיתוי, עם ריבית נמוכה במסלול אחד והשאר בריבית גבוה.
   מה עם הזכאות ?   ישנה התעלמות מרכיב הזכאות!
4. תמהיל 4  תמהיל חופשי לבחירת הלקוח,
   עולות השאלות מהם הכלים העומדים לרשות הלקוח? מה היידע שלו ? איך ידע הלקוח לתכנן את המשכנתא? האם הלקוח שיקבל מכל בנק תמהיל אחר יהיו בידו הכלים לבצע השוואה.
5. לעניות דעתי לקוחות שיפנו ליועץ משכנתאות יצאו נשכרים. רוב הציבור שלא יפנה ליעוץ ישלם ריביות גבוהות. (מי  שיפגע האוכלוסיות החלשות).

הלקוח חייב להיעזר ביועץ משכנתאות.

לקחתי את שלושת התמהילים במשכנתא על סך 1 מילון ₪, בדקתי איך הם משפיעים על המשכנתא, מה גובה ההחזר כמה ריבית והצמדה ישלם הלקוח.

בכל התמהילים הפרמטרים של גובה המימון, השינויים במדד ובריבית לאורך ציר הזמן היו  זהים.

במקביל בניתי תמהיל 4 לבחירת הלקוח, תמהיל מתוכנן אשר מאפשר גמישות, וערכתי השוואה בריביות וההצמדות שיהיה עלינו לשלם. התוצאה ברורה חייבים אין תחליף לתכנון משכנתא, חיסכון של כ 400 אלש"ח במסלול 100% קבועה ו כ – 150אלף ש"ח במסלול 505 פריים 50% קבועה.

הנה התוצאה לפניכם:

כמובן ללקוח משכנתא הייתי מתאים  את המשכנתא וההחזר החודשי בהתאם ליכולות של הלקוח הספציפי.

ללקוח הייתי  בודק זכאות מה הסכום? איך הזכאות משתלבת ומשפיעה על הריביות וההחזר החודשי.