חוק המכר דירות

עד שנת 1974 לא היה נהוג במשק לקבל ערבות חוק המכר, הדבר שונה לאחר שמספר קבלנים קרסו, משפחות נשארו ללא קורת גג וחובות גדולים, הכנסת חוקקה חוק “ערבות חוק המכר דירות”. החוק נחקק בשנת 1974 כאמור ונכנס לתוקף בשנת 1975.
בשנת 2011 לאחר קריסת חברת “חפציבה” בשנת 2009 אשר השאירה משפחות רבות ללא קורת גג.
הוכנסו תיקונים בחוק לרבות מה ייכתב בנוסח של הערבות.
היום אסור לקבלן למכור דירה ללא המצאת ערבות בנקאית ללקוח (יכול מחברת ביטוח), לפי הנוסח הקבוע בחוק. קבלן לא יקבל תמורה מעל 7% ללא שהמציא ערבות חוק המכר.

אתם חולמים לרכוש דירה, אספתם כסף, ראיתם פרויקט שקולע לטעמכם. ישבתם עם איש מכירות שמכר לכם את חלום חייכם, בית עם גינה/מרפסת מפרט טכני עשיר והכל בתמונות ויזואליות מרשימות.
הייתם במשרדים מפוארים מעוררי יראה ומכובדות, קיבלו אתכם באופן המכבד והמפנק ביותר שיש.
התרשמתם , התייעצתם עם יועץ משכנתאות וקיבלתם החלטה לרכוש דירה. חתמתם על “זיכרון דברים” הפקדתם המחאה בסך כאלפי שקלים בודדים, על מנת לשמור לכם את הדירה שבחרתם.
כשבועיים עד חודש הוזמנתם אחר כבוד לחתום על ההסכם. כאן כבר צריך להעביר מאות ואף למעלה ממיליון שקלים לקבלן.
שילמתם, ואז ביום מסוים, אתם קוראים/שומעים שהקבלן פשט את הרגל (סליחה החברה). הקבלן לא יכול לסיים את הפרויקט סיוט!
הסיוט הזה לא הומצא עבורכם, וגם לא לצורך המאמר.
נחזור להיסטוריה, “שיכון עובדים” בתחילת שנות ה 70, בשנת 2008 “אלי ראובן השקעות”. בשנת 2018 “ענבל אור” (אומנם כאן זו קבוצת רכישה) . “פרי נדל”ן”, “גינדי” והרשימה ארוכה מאוד.
חפציבה השאירה אחריה שובל שלם של לקוחות בכל הארץ, שלא קיבלו את הדירה. חלק נאלץ להוסיף עוד מאות אלפי שקלים. חלק איבד את כל כספו.
על מנת להימנע מהסיוט הזה חוקק “חוק ערבות המכר דירות”.
החוק קובע בין היתר, קבלן לא יגבה מלקוח 7% מערך הדירה ללא שהמציא ערבות חוק המכר עבור הכסף ששולם. הדגש עבור הכסף ששולם. אסביר, אם שילמתם 900,000 ₪ והבית = 2,000,000 ₪ תוכלו לקבל 900,000 ₪.
יש לכם ערבות, הקבלן פשט את הרגל מה קורה לכם, מה עושים מרגע זה.
הפרקטיקה אומרת ברגע שקבלן הגיע לחדלות פירעון יבוצע כינוס נכסים, ימונה מנהל מיוחד לפרויקט על ידי בית המשפט. מרגע זה המנהל המיוחד הוא הבעלים של העסק/חברה.
המנהל המיוחד צריך להגיש לבית המשפט תוך פרק זמן קצר של המצב, התחייבויות של הפרויקט והתחייבויות לפרויקט. על כולם לשתף פעולה עם המנהל המיוחד.
המנהל המיוחד יבדוק כמה כסף ניתן לקבל מהרוכשים בהתאם להתחייבות החוזית שלהם. כמה כסף צריך על מנת להשלים את הפרויקט.
ישנם מצבים שרוכשי הדירות יתבקשו לשלם כסף נוסף מעבר להתחייבות שלהם בהסכם.
תיתכן האפשרות להחזיר לרוכשים את הכסף ששולם.
ישנה גם אפשרות שלא יהיה צורך בהפקדת כספים נוספים. רק בהשלמת הבניה, בלבד. מצב זה קורה כאשר ישנם עיקולים על הקבלן בפרויקט אחר. העיקולים ותזרים מזומנים יגרמו לקבלן לעצור את הבניה בפרויקטים נוספים.

מה כולל חוק המכר-

חובה לצרף מפרט לחוזה
הגדרת משך הזמן לאחריות הקבלן, לליקויי בנייה שונים.
אחריות הקבלן לחללים בבית המשותף כגון חדרי מדרגות.
מסירת ערבות חוק המכר דירות. הערבות צריכה לכלול, המהות שלה, עילות למימוש, מועד התשלום, מועד פקיעת הערבות.
הנוסח של ערבות חוק המכר.
במצב של הערת אזהרה או שיעבוד, החוק קובע את % התשלום לפי התקדמות העבודה. לדוגמא גמר שלד 20% גמר טיח פנים, 15% וכן הלאה.
תשלום שכר דירה במצב שהדירה לא נמסרה ועברו 60 יום מיום מסירת הדירה בהסכם.

נקודות נוספות שיש לדעת-

ערבות חוק המכר תגן עליכם במידה והדירה לא תימסר לכם בכלל.
הערבות לא תגן עליכם במידה של הפרה חוזית, כגון מפרט נמוך מהמפרט שסוכם, ארונות מטבח קטנים, ריצוף שונה וכו..
ערבות חוק המכר מחייבת גם קבלנים בפרויקט תמ”א 38 התחדשות עירונית.
קבלן יכול להמיר את הערבות לאחר שהבניה הושלמה והחזקה בדירה הועברה על שמכם בטאבו.

נורות אזהרה ופעולות-

כאשר קבלן לא מוסר לכם ערבות.
הקבלן מעמיד פנים שהוא לא יודע על מה אתם מדברים.
קבלן שמבקש לקבל את התמורה במזומן תמורת הנחה גדולה.
אם נתקלתם במצב כזה, תברחו מהפרויקט מהר. אל תתעצלו. הגישו תלונה נגדו אצל הממונה על חוק המכר, גם על מנת להגן על אחרים.
במצב של הגנה על כספכם באמצעות הערת אזהרה, יש להתאים את מועדי התשלום לקצב הבניה, לא לפי הכתוב בהסכם.
התייעצו בעו”ד מטעמכם.

כותב המאמר לא עורך דין, המאמר אינו ייעוץ משפטי.

הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות.