כל מה שחשוב לדעת על מחיר למשתכן

מחיר למשתכן הייתה תוכנית של ממשלת ישראל שנועדה לסייע ברכישת דירה ראשונה, נוכח משבר הדיור ומחירי הנדל”ן הגבוהים.

את התוכנית יזם ב-2015 שר האוצר דאז משה כחלון.

תוכנית מחיר למשתכן נועדה להגדיל את היצע הדירות ולרסן את מחירי הנדל”ן לציבור הרחב. המדינה השקיעה 5.5 מיליארד שקל בתוכנית.

במסגרת התוכנית קידמה הממשלה מיזמי בנייה שבהם יכלו מי שזכו בהגרלה לרכוש דירה במחיר מוזל. הזכאים להירשם להגרלה היו בין היתר זוגות נשואים, חד-הוריים ורווקים מגיל 35 שאין בבעלותם דירה.

מה זה אומר זכייה במחיר למשתכן?

הזוכים במחיר למשתכן שבזכות ההקלות שניתנו להם, יכולים ליהנות ממימון שיכול להגיע עד כ-90% מעלות הרכישה של  הנכס!
מתי זה אפשרי? כאשר במידה ושמאי מקרקעין מעריך ששווי השוק של הדירה גבוה ממחיר הרכישה שנקוב בהסכם הרכישה.

בחישוב פשוט: אם למשל מחיר הדירה המוצע הוא 1,000,000 ₪, אבל השמאי מעריך שהשווי שלה בשוק הוא 1,200,000 ₪, אפשר לקחת משכנתא בגובה 900,000 ₪ ולגייס הון עצמי בגובה 100,000 ₪ בלבד (האפשרות למימון גבוה מ 75% מתקיימת כל עוד שווי הדירה המקסימאלי אינו עולה על 1,800,000 ₪).

איך השיטה עובדת?

הגרלות למימוש זכייה בין הזכאים להשתתפות בתכנית מחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון עורך הגרלה בין הזכאים להשתתפות בתכנית מחיר למשתכן, אלו המחזיקים תעודת זכאות להשתתפות בהגרלות. בדרך כלל ההגרלות מתבצעות במקביל לתחילת הליכי תכנון הפרויקט מול הרשויות על ידי הקבלן מול הרשויות השונות.

ההגרלה נערכת במחשב שאינו מחובר לרשת חיצונית, על מנת למנוע התערבות לא רצויה בהגרלות, הגנה בטוחה מתוכנות זדוניות ו/או האקרים ופורצים למיניהם.

כנס זוכים – הכרות עם הקבלן ותכנון הפרויקט

בכנס הזוכים יסבירו לכם הזוכים מהו תמהיל הדירות, מהו המחיר (כולל תעריף מדד תשומות הבניה למגורים, אותו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש), איך ואיפה יתבצע הליך בחירת הדירות וכן הסבר על השכונה.

תמהיל הדירות, מחירים ופרטים נוספים יפורסמו בשלב הזה או בסמוך אליו בדרך כלל באתר האינטרנט שכל חברה מקימה עבור הפרויקט שלה, זאת על מנת שהזוכים יוכלו להכין את עצמם לקראת בחירת הדירות.

בשלב זה מתחיל תפקידם של הזוכים בתכנית מחיר למשתכן.

הקבלן יזמין אתכם לכנס זוכים, שאחריו תזומנו לצורך בחירת דירה וחתימה על חוזה רכישה או על זיכרון דברים.

סדר הזימון ייקבע לפי סדר עולה של תוצאות הזכייה.

במעמד זה יוצגו לפניכם הדירות שנותרו לבחירתכם, ותידרשו לבחור דירה בתוך 45 דקות.

בחירת הדירות תיעשה בהתאם למלאי הדירות הקיים במועד בחירת הדירה. לא יהיה ניתן לשנות את הבחירה, גם אם יהיו ביטולים של זוכים שבחרו דירה לפניכם.

במועד בחירת הדירה ייתכן שתידרשו להפקיד מקדמה על חשבון תשלום הדירה בסך של 2,000 ש”ח או כל סכום אחר שאותו יקבע משרד הבינוי והשיכון מראש בעת הרישום להגרלה. המקדמה לא תוחזר לזוכה שבחר דירה במקרה של הסרה מרישום או של ביטול זכייה.

לרוב התשלום עבור הדירה מבוצע בשלבים ומפורט בחוזה הרכישה.

הסדר התשלומים מחיר למשתכן

בתחילת הדרך של תוכנית מחיר למשתכן לא נקבעו הסדרי התשלום לקבלן, וכך נוצר מצב בו כל קבלן שזכה במכרזי מחיר למשתכן הציע לוח תשלומים שונה. לאור תלונות רבות מצד הזוכים בהגרלות שנדרשו לחתום על חוזה מכר מול הקבלן עם תנאי תשלום שאינם מטיבים עמם, החליט משרד הבינוי והשיכון לעשות סדר בנושא הסדר התשלומים מחיר למשתכן, וכעת יש הסדר תשלומים אחיד עבור כולם.

משכנתא במסגרת מחיר למשתכן – דגשים

• אחוז המימון במסגרת מחיר למשתכן הינו המקרה היחידי בו בנק ישראל מאפשר לבנקים למשכנתאות להתייחס לשווי השוק של הנכס לעניין אחוז המימון ולא למחיר הנקוב בחוזה
• זכאות משרד השיכון
  זכאות מדינה הניתנת במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד. ריבית הזכאות תהיה נמוכה ב%5.0 מהריבית הממוצעת לאותה התקופה עפ”י נתונים שמפרסםבנק ישראל
• עלויות נוספות
  בעת רכישת הבית יש לקחת בחשבון עלויות נוספות אותן לא ניתן להוסיף למשכנתא ולכן יש להפחיתן מההון העצמי לדוגמא: עו”ד ,שמאי, פתיחת תיק משכנתא, הצמדה למדד תשומות בניה.
• מדד תשומות הבניה
  מדד תשומות הבניה הינו מדד אשר מגן על הקבלן בפני עליות מחירי חומרי הגלם והעבודה במהלך תקופת הבניה. בעת רכישת דירה מקבלן נהוג להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה כאשר הצמדת המדד תהיה רק בגין יתרת החוב לקבלן ולא בגין הסכומים שכבר שולמו.
• יש לקחת בחשבון כי הבנקים למשכנתאות אינם מממנים את מרכיב המדד בתשלומי המשכנתא ולכן יש להפחית את ההון העצמי בהתאם ולשמור כסף לטובת מימון הוצאה זו בהמשך.
• חשוב לדעת – עלות המדד בגין חוב של 1,000,000 ₪ לשנה עבור מדד ממוצע של 2% הינה 20,000 ₪ בשנה
• מסלולי המשכנתא
  כיום קיימים מסלולי משכנתא שונים כאשר העיקריים הינם:
  ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
  ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד
  ריבית קבועה צמודה למדד
  ריבית קבועה לא צמודה למדד
  ריבית הפריים / עוגן מק”מ / יורו / דולר
  על ריביות מצוינות שנקבל נחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא.
  בתכנון שגוי של מסלולי המשכנתא נשלם מאות אלפי שקלים מיותרים לאורך תקופת המשכנתא.
• קבלת מפתח ואכלוס
  בשעה טובה קיבלתם טופס 4, ואתם נכנסים להתגורר בדירה בתכנית מחיר למשתכן אסור למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 או שבע שנים מיום ההגרלה, המוקדם מביניהם.