מה זו משכנתא חוץ בנקאית? ואיך ניתן לחזור אחריה למערכת הבנקאית?

הבנקים במדינת ישראל הם ארגון בירוקרטי המפוקח באופן הדוק על ידי רגולציה של בנק ישראל

ולכן ישנם לא מעט מקרים עליהם ארחיב בהמשך שבהם הבנק יסרב לאשר משכנתא.

כאן נכנסים לתמונה גופים חוץ בנקאיים שאינם מפוקחים על ידי בנק ישראל, אותם גופים הרבה יותר גמישים ויש להם יכולת תמרון רבה יותר מאחר שהם לא כפופים לרגולציה שמגבילה אותם.
מה גם שהם הרבה יותר “רעבים” לבצע את העסקה.

הגופים האלו מאפשרים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, כלומר משכנתא שניתנת על ידי חברות פרטיות וגופים שונים שאינם בנקים

למשל ע”י גופים שמעניקים הלוואות חברתיות, חברות ביטוח, חברות פינטק וקרנות נדל”ן פרטיות.

הפיקוח והרגולציה על משכנתא חוץ בנקאית נעשה בדרך כלל ע”י רשות שוק ההון או משרד האוצר, אשר מעניק רישיון “נותן אשראי”, מטעם משרד האוצר כאישור למתן אשראי ללקוחות.

מתי נצטרך לפנות למשכנתא החוץ בנקאית?

לקניית נכס ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך.

למימון גבוה של מעל 50%  עבור נכס להשקעה

לכל מטרה במימון גבוה של מעל 50%

כשמדובר בנכסים מורכבים, מפוצלים, רישום בטאבו או במנהל בצורה לא מסודרת, חריגות בניה וכדומה

משכנתא לבעלי היסטוריית אשראי שלילית כמו פשיטות רגל בעבר, הוצאות לפועל, חריגות בחשבון, חזרות של צ’קים או הוראות קבע- במקרים אלו הבנק ברוב המקרים אינו מוכן אפילו לשקול את הבקשה שלכם

כשההכנסות בעייתיות – נמוכות או ללא אסמכתאות מסודרות ולא ניתן לצרף ערב למשכנתא.

האם יש גם חסרונות?

החיסרון העיקרי במשכנתא חוץ בנקאית בטח במקרים של היסטוריית אשראי שלילית

הוא העלויות שלה והתנאים בהם מקבלים את המשכנתא.

נותני המשכנתא מבינים שהסיכון שלהם לא לקבל חזרה את הכסף הוא גבוה

ועל כן בדרך כלל הריביות אותן תצטרכו לשלם ועמלות ההקמה יהיו גבוהות משמעותית יותר מאלו בבנק,

העמלה כוללת בתוכה עלויות טיפול משפטי של עורך דין מטעם החברה המלווה, רישומים בטאבו, רישום משכונים וכל שאר הטיפול הנדרש בקבלת משכנתא- העמלה יכולה להגיע גם ל25,000 ₪.

בראייה ל-20-30 שנה מדובר בסכומים לא קטנים ולא תמיד זה משתלם.

מה הרעיון שעומד מאחורי משכנתא חוץ בנקאית?

רוב המשכנתאות החוץ בנקאיות נלקחות בצורת הלוואת בלון למשך שנה או שנתיים.

הלוואת בלון כלומר הלוואה שהיא עומדת.

משלמים בכל חודש רק את הריבית, כאשר החוב בעצם לא יורד ונשאר כמו שהוא,

הסיבה לכך שמשלמים רק את הריבית היא גובה הריביות בשוק החוץ בנקאי,

כמעט בלתי אפשרי לשלם גם את הריבית הגבוהה וגם את ההחזר של ההלוואה עצמה.

הרעיון  המרכזי הוא לא לקחת משכנתא לטווח ארוך במערכת החוץ בנקאית,

אלא להיחלץ מצרה או בעיה נקודתית

ואחרי תקופה לא ארוכה לחזור למערכת הבנקאית בצורה מסודרת ולהתחיל לשלם ריביות של בנק.

זאת אומרת שהמטרה והשאיפה שלנו הן לקחת משכנתא לשנה או מקסימום לשנתיים,

בזמן הזה לסדר את ההתנהלות הפיננסית, לסדר את חשבון הבנק,

ואז להעביר את ההלוואה החוץ בנקאית למשכנתא רגילה בבנק.

איך מחזירים את המשכנתא לגוף החוץ בנקאי וחוזרים למערכת הבנקאית?

החברות רוצות לתת לך את הכסף לתקופה קצרה בלבד ולקבל אותו בחזרה לאחר מכן

ולכן, השאלה הראשונה שישאלו היא “איך אתה מתכוון להחזיר לנו את הכסף?”

או במילים אחרות ” מה היא תוכנית היציאה שלך?”

את הכסף ניתן להחזיר בכמה דרכים:

הדרך הראשונה היא לעשות מיחזור של המשכנתא לבנק,

הדרך השנייה היא לבקש הארכה של המשכנתא החוץ בנקאית לתקופה קצרה נוספת

והדרך השלישית היא למכור את הבית ולהחזיר את כל המשכנתא.