אנו סבורים שאם נקיים משאל על עתיד מחירי הדיור בישראל, נגלה שהרוב יעריכו המשך עלייה במחירי הדיור. במאמר זה אסביר מה הם הסיבות להערכה זו.
בסוף שנות ה90′ תחילת שנות האלפיים, חל בישראל משבר כלכלי. ישראל חוותה מיתון ובועת ההיי טק התפוצצה. מחירי הדירות ירדו ועסקאות נדל”ן לא היו אטרקטיביות כלל. רק בשנת 2008 החלה התאוששות במחירי הנדל”ן והמחירים החלו לעלות. רמת הריביות שאפה לאפס ולכן לא ניתן היה להרוויח על הכסף כמעט כלום. נדל”ן היה אלטרנטיבה טובה להשקעה ולכן, מחירי הדירות החלו לעלות. כיום, הריביות עולות, המשכנתאות מתייקרות, מה שגורם לצינון בשוק הנדל”ן גם בעולם וגם בישראל אך אין זה אומר שהמחירים לא ימשיכו לעלות.
התיאוריה אומרת שכאשר כמות ההצע יורדת וכמות הביקוש עולה נראה עלייה במחירים. לא משנה באיזה מוצר נבחר, על פי התיאוריה, ברגע שיש מחסור במוצר וביקוש גבוה, המחיר של אותו מוצר יזנק למעלה.
בישראל רמת הילודה גבוהה ועומדת על 3.1 לכל אם וזאת ללא קשר למגזרים השונים. הערכות הן שבשנת 2050 מדינת ישראל תוכפל וכמות האוכלוסייה תגיע ל15 מיליון תושבים. זה מוביל אותנו לכך שכל שנה נוצר ביקוש של 50 אלף דירות שצריך לבנות.
בנוסף, כל זוג שלישי מתגרש. הזוגות שעד כה חיו תחת קורת גג אחת, נאלצים להיפרד ולקנות דירה נוספת לבן או בת הזוג או לשכור דירה. גם התחום הזה מתדלק את שוק הנדל”ן מאחר והביקוש גדל, גם לקנייה וגם לשכירות. שוק השכירות אינו מפוקח, המשכירים יכולים לבקש כל סכום שירצו, וככל הנראה גם יקבלו. בעלי נכסים שרוצים לרכוש נכס נוסף, פחות חוששים מריביות גבוהות ומיסים. מאחר וזהו נכס להשקעה, הם מגלגלים פעמים רבות את גובה הריביות לגובה השכירות ומעלים מחירים.
הבירוקרטיה בישראל מכבידה ומסורבלת. קרקעות אינן מופשרות בקצב המתאים לרמת הביקוש והתחלות בנייה קיימות מעט מידי ומאוחר מידי. לכן, מידי שנה, נוצר פער אדיר ומצטבר של מחסור בדירות. על פי התיאוריה זה השילוב המושלם לזינוק במחירים.
בנוסף לכך, הרשויות המקומיות אינן ששות להתיר בנייה חדשה בעירן, מאחר והפער הכספי בין הארנונה שהרשות תקבל לעומת ההוצאות הכספיות שהרשות תאלץ להוציא כדי לפתח את השכונות החדשות כמו גנים, בתי ספר, תשתיות, כבישים ושירותים נוספים, אינן עולות בקנה אחד. זהו מקל נוסף בגלגלים שלא מאפשר התחלת בנייה בערים השונות. התחדשות עירונית זהו פיתרון מצויין עבור בעיה זו. אין השקעה מאוד מיוחדת בתשתיות מאחר והבנייה נעשית בתוך הערים על בסיס שטחים קיימים ותשתיות קיימות. אין השקעה מאסיבית מצד העיריות ביחס לסכומים הגבוהים מתשלומי ארנונה שיתקבלו.
חשוב לציין כי ישראל נמצאת במקום גבוה מבחינה אשראית. שינוי התפיסה שהממשלה עשתה, בה לא יונהגו עוד סגרים, תרמה לצמיחה שלא נראתה מזה שנים ושיפרה את מצב הגירעון בעקבות הקורונה ואף נמצאת בעודף. רמת האבטלה הכי נמוכה שנמדדה, הפסקת תשלומי החל”ת והמענקים מביאים את ישראל להיות מדורגת גבוה במקום השלישי.
מאחר וסכומי המשכנתאות שנוטלים הלווים עלו, הבנקים חוששים מתרחיש בו ירידת ערך הדירות תפגע בנוטלי ההלוואות, הקבלנים אינם מעוניינים להרוויח פחות, נראית תופעה מעניינת, הולכת ומתרחבת של הגבלה על ידי הקבלנים, של מדד תשומות הבנייה, מה שמקל על הרוכשים בעשרות ומאות אלפי שקלים ומאפשר רכישה למי שמדד תשומות הבנייה היווה עבורו מכשול, מנהל מקרקעי ישראל אינו מעוניין למכור קרקעות במחיר זול יותר בהווה ובעתיד ורשות המיסים שנהנית מקופה הולכת וגדלה בעקבות תשלומי מיסים גבוהים יותר. סביבת ריביות נמוכה ונורמאלית באופן יחסי לשנים קודמות (מלבד השנתיים האחרונות בהן הריבית הייתה נמוכה לאין שיעור), פתרונות אשראיים לרכישת נכסים כמו גופים חוץ בנקאיים. כל הכוחות האלו שומרים על המצב הקיים וחוסר רצון ברור לכך שמחירי הנדל”ן ירדו.
ואיפה בעלי הדירות נמצאים במשוואה הזו? ככל הנראה בצד שאינו מעוניין בהורדת מחירים. הנכס שבבעלותם ממשיך להעלות את ערכו, הם יכולים להרשות לעצמם למכור את הנכס שלהם ולקבל תשואה גבוהה במקרה של דירה להשקעה, מאחר ואין זו דירתם הראשונה.
מחד, אפשר לראות שיש הרבה גורמים שהאינטרס שלהם זה לשמור על המצב הקיים – עליית מחירי הדיור. מאידך, נמצאים אותם חסרי דיור, שאין בידם הון עצמי מספק ו/או שאין באפשרותם לעמוד בגובה ההחזר החודשי על משכנתאות גבוהות וכל משאלתם זה שמחירי הדיור ירדו ובמקרה הפחות טוב, יבלמו.
נראה שכל אותם בעלי אינטרסים לעליות מחירי הדיור מנצחים בפער משמעותי ביותר והדבר מוביל להערכה שמחירי הדיור רק ימשיכו לעלות.
