במאמר זה, אני רוצה להתייחס לנושא הלוואת הזכאות. לא לזכאות להשתתף בהגרלה של מחיר למשתכן, אלא להלוואה שמיועדת לרכישת דירה.
הניסיון מראה כי לא מעט אנשים אינם מכירים מה זה, ועבור אלה שכן – לא תמיד מכירים מה היתרונות ומה החסרונות של מסלול זה.
מה לא תמצאו במאמר הזה גם ? אני לא אסביר איך מחשבים את הזכאות כי יש כבר מיליון מחשבונים ברשת ולא באתי לתחום הזה כדי לשעמם אתכם עם מאמר יותר מדי טכני ויבש.
כל מי שירצה להשתעשע בחישובי זכאות – אשלח לו קישורים וגם שיעורי בית על הדרך.
אז בואו נתחיל!
ראשית, בואו נודה שהם מאוד מושך – היש מישהו לא אוהב להיות זכאי ?!
השאלה היא – זכאי למה ?….
אני רוצה להתמקד על הלוואת הזכאות שניתנת ממשרד השיכון והבינוי לטובת נוטלי משכנתה.
המדינה האהובה שלנו מנסה, פעם אחר פעם, להוזיל את עלויות הדיור.
כל ממשלה מנסה לקדם חוקים או גזרות שיביאו להקלה במחיר הדיור שבינתיים לא מפסיק לעלות.
לא נעסוק כאן כמובן בהיבט הפוליטי אלא רק לעובדה כי זו נקודה מרכזית שעולה לכותרות חדשים לבקרים.
מאחר ולממשלה אין שליטה ישירה על מה שקורה בבנקים, משרד השיכון והבינוי נכנס למשחק הזה של מתן כתף לאזרח ברכישת דירה. ואם נדייק עוד קצת – את הכתף הזו תפגשו רק עבור הדירה הראשונה שלכם.
אז משרד השיכון והבינוי מציע סבסוד למשכנתה, עם תנאי החזר מועדפים.
הבנתם כבר בעצמכם – התנאים שמורים לזכאים…
זהירות !! משרד השיכון והבינוי זה לא מפעל הפיס !
למרות שכל אחד מאיתנו היה קופץ משמחה לאור השמועה שהוא זכה במשהו, הלוואת הזכאות לא תמיד משתלמת.
מי שכבר עוקב אחרינו הבין כי הדבר החשוב ביותר במשכנתה הוא התמהיל. והתמהיל צריך להיות מותאם אישית ללקוח. ומה לעשות, לפעמים עדיף לוותר על הזכייה הזו. המטרה שלכם היא לחסוך כסף סופו של דבר ופחות מעניין להוציא תעודת זכאות ממשרד ממשלתי.
נתחיל מההתחלה – מי אתם, הזכאים ?
בפשטות נאמר כי רק חסרי דיור זכאים למשכנתה בסבסוד המדינה. אבל כמו בכל דבר, יש חריגים. לדוגמה, אנשים במצב כלכלי קשה, אנשים שבבעלותם “רק” חלק מדירה ולא דירה שלמה, בהתאם לקריטריונים של משרד השיכון.
איך מוציאים תעודת זכאות ?
למרות שהכסף מגיע מהמדינה, הוצאת התעודה נעשית בבנק למשכנתאות.
פשוט צריך לגשת לשם, להגיש בקשה עם כל המידע הנדרש, והתעודה תישלח לבנק. פשוט !
פשוט, אבל קצת פלפל בכל זאת. אם הוצאתם תעודת זכאות בבנק א’ ובסוף תחתמו על התיק בבנק ב’, תצטרכו לבצע העברת התעודה. לא משהו שאי-אפשר להתגבר עליו אבל ברור שבנק א’ לא ירוץ על זה בלב שלם.
מה המאפיינים היחודיים של מסלול הזכאות ?
המסלול הזה ישתלב כחלק מהתמהיל של המשכנה והוא ניתן במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן (בואו, יש גבול כמה אפשר לעזור, נכון?). אין הגבלה לתקופה וניתן לקחת לתקופה ארוכה. הריבית במסלול מחושבת על בסיס הריבית הממוצעת למסלול צמוד מדד כפי שמתפרסמת על ידי בנק ישראל פחות 0.5% אבל לא גבוהה מ-3%.
לכן, מי שלא מבין שהריבית זה לא הדבר הכי חשוב במשכנתה לא יחתום על זה בהכרח בעיניים עצומות (זוכרים שהתמהיל זה הדבר החשוב באמת?).
יתרון אחד בולט הוא שעל מסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם. ולא רק זה אלא שהמסלול הזה מקנה הנחה בעמלת פירעון מוקדם בשאר המסלולים. אפשר לשחק עם המסלול הזה ללא חשש לחטוף קנס וזה נותן גמישות, שליטה ויכולת לחסוך אם עובדים עם זה נכון. אבל מצג שני, בסביבת ריביות שצפויות לעלות, כנראה שבשנים הקרובות, עמלת פירעון מוקדם לא תהיה כזו משמעותית.
יתרון נוסף הוא שלא מדובר בכסף של הבנק. לכן, במידה והלווים ייקלעו למצב של אי יכולת עמידה בתשלומי המשכנתה, הבנק לא יוכל לממש את הנכס כי המדינה גם נמצאת בתמונה הזו ובדרך כלל ישאפו להגיע להסדר לפריסת התשלומים וזה נותן קצת שקט נפשי שלא בנקל הדירה תצא למכירה פומבית.
עוד יתרון הוא כאשר פורסים את המסלול לתקופה מקסימאלית, מאחר והריבית לא תעלה על 3%, ניתן להגיע למסלול חסכוני, בתיאוריה.
לקינוח, עוד בונוס קטן – שימוש במסלול הזכאות מפחית את עלות השמאות. לא משהו בשמיים, אבל בהחלט משהו בשמאים !
תכל’ס, מה הסכום שאפשר לקבל ?
הסכום שניתן לקבל תלוי במספר פרמטרים אישיים שלכם. כל פרמטר מקנה ניקוד מסוים. בסופו של דבר, מתבצע סיכו של הנקודות וזה קובע מה הסכום המתקבל.
לא ארחיב כאן על אופן החישוב ועל כלל הפרמטרים אבל בכל זאת אני רוצה לתת לכם טעימה.
קריטריונים לדוגמה: מספר שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות, מספר חודשי שירות, האם קיימת נכות, עולים חדשים/וותיקים ועוד.
אתם מבינים שיהיה הבדל לא קטן בין מי שעדיין צעיר ורווק ובין משפחה עם ילדים. ויש מצב גם שלא יגיעו לניקוד המינימאלי ואז לא תהיה התלבטות בכלל…
אז מה עושים עם כל המידע הזה ? לקחת תעודה או לוותר עליה ?
פירטנו למעלה כמה מהיתרונות העיקריים של מסלול הזכאות.
אבל מה עם החסרונות ?
אם נזכור שבמסלול זכאות הכסף לא מגיע מהבנק, הווה אומר שעל תיק זה הבנק ירוויח פחות !
לכן מה אתם חושבים שהבנק יעשה ? לרוב הוא יפצה את עצמו על-ידי העלאת ריביות במסלולים האחרים. לחילופין, הבנק ינסה לשכנע אתכם לוותר על המסלול ויציע לכם את אותו הסכום באותו מסלול אך עם ריבית נמוכה יותר.
הלווה צריך לדעת להשתמש באפשרות זו בתהליך המשא-ומתן מול הבנקים !
לפני שמחליטים לוותר על מסלול זה, חשוב להבין כי אין הזדמנו שנייה !
בדירה הבאה כבר לא תוכלו להתחרט!
לסיכום, ראינו מהי זכאות, למה היא נולדה וגם פירטנו מספר יתרונות חשובים לשימוש במסלול זה.
כמו תמיד, החיים האמיתיים יותר מורכבים וההחלטה האם לשלב או לוותר צריכה להילקח בכובד ראש, מתוך הבנה מעמיקה של העסקה הספציפית !
כשהריביות במשק גבוהות, זה יכול להיות חסכוני מאוד במידה והתמהיל המותאם לכם הכיל מסלול עם ריבית קבועה צמודה למדד. כשהריביות נמוכות – יעלו לכם דילמות (נקרא לזה “אתגרים”) מה להחליט.
אחרת, אנו ממליצים להתייעץ עם גורם מקצועי שיידע לכוון אתכם על-ידי הצגת המשמעויות של החלופות השונות כדי שההחלטה שלכם תהיה הכי טובה לאותה מציאות !
