שמו החדש רמ”י רשות מקרקעי ישראל.
ממ”י מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 באמצעות ומכוח שני חוקים , האחד חוק יסוד : מקרקעי ישראל” עיקרי החוק השארת בעלות על נכסי מקרקעין בידי המדינה. החוקק נחקק בתאריך כ”ה בתמוז התש”ך
החוק השני או סעיף מתוך החוק הקודם, חוק “מינהל מקרקעי ישראל” מכאן גם נגזר שמו הראשון ממ”י.
בראש המנהל עומד ממהל המנהל ממונה על ידי השר המומנה.
על המנהל מפקחת “מועצת מקרעי ישראל” תפקידה של המועצה לפקח על המנהל מאשרת את תקציבו.
המועצה מקבלת מידי פעם בפעם החלטות שעל הפקידות ליישם.
הרכב המועצה : שר האוצר כיו”ר המועצה, ועוד 9 חברים מתוכם 7 נציגי הממשלה ו 2 נציגי הקרן הקיימת לישראל. בנוסף ישנם מספר “משקיפים” נציג שר האוצר, נציג ראש הממשלה, נציג שר החקלאות, נציג שר השיכון, נציג משרד המשפטים. מידי פעם ופעם האחריות למדרש עוברת ממשרד זה למשרד אחר הכל בהתאם לבחירות ולכוח המרכזי יש האומרים לסחטן הגדול ביותר.
בשנת 2013 וליתר דיוק ב 1.03.2013 הפך המנהל לרשות מקרקעי ישראל ומכאן שמו החדש רמ”י.
כאמור מנהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 בעקבות החקיקה בכנסת ישראל. ממ”י הוקם על מנת לנהל את אדמות המדינה : אדמות בבעלות ממשלת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל.
החוק בה להגן על הקרע גם על מנת לשמור שהקרקע לא תימכר לזרים גם לערבים. ובמיוחד על קרקעות הקרן הקיימת שרכשה קרקעות מכספי היהודים לטובת היהודים.
פסק דין קעדן שניתן על ידי השופט מני מזוז קבע שהמדינה מפלה ערבים. לעניות דעתי שגה השופט שגיאה חמורה ולא לקח בחשבון את רכישת הקרקע על ידי הקרן הקיימת לישראל.
בנוסף נקבע בחוק שכל העברת קרקע או שטח שעולה על 100 דונם יהיה על הממשלה לקבל את אישור “מועצת מנהל מקרעי ישראל”.
מכאן אשתמש בכל פעם בשם המנהל על מנת לא ליצור בלבול.
בתחילת דרכו של המנהל מוזג לתוכו האגף לפיתוח, ממשרד החקלאות הועבר ניהול הקרקע החקלאית, וכך נוצרו במנהל שני אגפים, אגף אחד ” אגף לבעלות ורישום”. האגף השני היה ” האגף לשימוש בקרקע”
המנהל מחזיק ב כ – 92% מקרקעות במדינת ישראל.
עד שנות ה 90 כל הקרקעות לרבות דירות בבניני מגורים היו בדמי בחכירה, כל הזמן הייתה התמרמרות של האזרח הקטן שלכל דבר ועניין היה נדרש למנהל, החל מבניית מרפסת, תשלום דמי חכירה שנתיים, ברור זכויות, העברת בעלות ועוד, מה שיצר עומס וכאוס.
לכן בשנות ה 90 הוקמה “ועדת רונן”, הועדה הגיעה למסכנה שיש לעבור לרישום זכויות על שם החוכר ולא זכות חכירה, בדירות מגורים בשיכונים הציבוריים שנבנו על אדמות המנהל, בזמן הרישום הראשון של הדירה ע”ש המשתכן בלשכת רישום המקרקעין ( המוכר והמכונה בלשון הציבור “הטאבו”).
באמצעות החברה המשכנת בהתקיים שלושה תנאים.
*הדירה ממוקמת בבניה רוויה דהיינו בבניין יש לפחות שתי קומות וארבי דירות. אם יש 4 דירות וכולם בקומה אחת לא ניתן לרשום בעלות לפי ועדת רונן. גם שתי קומות עם שלוש דירות לא יחשב כבניין לפי ועדת רונן.
* דמי החכירה מהוונות ומשולמות עבור מלא תקופת החכירה, מה שמשחרר את הבעלים מתשלום דמי חכירה השנתיים ומקל את עבודת המנהל מצד אחד מצד שני מקל על האזרח הקטן שהיה נאלץ לכתת רגליים לקבל שובר תשלום לעמוד בתור לשלם, מייתר המון עבודה של ניירת טפסים והשחתה של זמן חשוב.
* הבניין לא נבנה על אדמות הקרן הקיימת. ההתניה זו הגיעה מאחר באמנת היסוד (תקנון) של הקרן הקיימת משנת 1901 אומץ הפסוק “והארץ לא תמכר לצמתת” (ספר ויקרא פרק כ”ה פס’ כ”ג). הכוונה כאן שאין מכירה של הקרקע לצמיתות. אלה לתקופה ובסוף התקופה הקרקע חוזרת לבעלים דהיינו מדינת ישראל. כאן נוצר שהקרקע נשארת בידי מדינת ישראל.
באופן זה מייד ובסמוך לאימוץ מסקנות “ועדת רונן” נרשמו קרוב ל 40,000 דירות בבעלות הרוכשים, מה שנהוג לכנות בלשון העם “קרקע פרטית”.
קרקע חקלאית המנהל מול החקלאים.
תקופה ארוכה שמתחולל קרב גדול בין החקלאים, שמבקשים זכויות על הקרקע, לבין מנהל מקרקעי ישראל, שגורס שהקרקע ניתנה לחקלאות בלבד, החקלאים אומרים שהם הם השומרים על הקרע ובמשך עשרות שנים שמרו את קרקעות המדינה והיו לחיץ ושומרי הגבול. שכן אם נביט על מיקומם של המושבים והקיבוצים נראה שרובם יושב על ובסמוך לגבולות 1967. המנהל אומר שניתן לעשות בקרקע שימושים חקלאיים בלבד. החקלאים אומרים אופי החקלאות השתנה ויש לבצע התאמות.
כאשר בוחנים את הדברים רואים שעד לבג”ץ “הקשת הדמוקרטית המזרחית” היחסים היו שונים. גם כאן שגה שגיאה חמורה בג”ץ. מאז פסיקתו ובסמוך לכך, אנחנו עדים לעליית מחירי הדיור בישראל.
החקלאים ראו רק רגע אם אין לנו זכויות והזכויות מסתכמות בזכות גידול חקלאיים בלבד, אז אין הפשרות של קרקע, נמשיך לגדל כוסברה במחיר הפסד ולא נאפשר הפשרה של קרקע, יצא שכרו בהפסדו. רצו צדק חלוקתי לטובת המזרחים ( רוב המושבים מבני עדות המזרח). גרמו לייקור הקרקעות ומחירי הדיור בכל הארץ אז איך בדיוק עזרו למזרחים לבג”ץ יש פתרונים.
האבסורד שנוצר בקרקע חקלאית מגיע לידי כך, שנניח שחקלאי מבקש לצאת לשליחות לחו”ל ורוצה להשכיר את ביתו מבצרו, אינו יכול לעשות זאת. המנהל יכול לנשל אותו מהבית והנחלה. רוצים את זה ביותר מקומם, חקלאי בן 85 ילדיו לא בארץ אין לו מי שיתמוך בו, מבקש לעבור לדיור מוגן, להשכיר את הבית ועם דמי השכירות לשלם עבור דיור מוגן אסור הוא יכול לאבד את הנחלה.
המנהל והתייקרות מחירי הדיור:
מאחר והמנהל מחזיק ברוב האדמות במדינת ישראל הוא הגוף שמוכר קרקעות יש האומרים ספסר הקרקעות הגדול ביותר.
המנהל עובד בשיטת המכרז המרבה במחיר הוא הזוכה בקרקע. שיטה זו גורמת לעלייה ניכרת במחיר הדיור. עליה במחיר הקרקע גוררת במיידי עליה במחיר הדירה, ושוב עליה נוספת במחיר הקרקע.
מחיר מטרה, מחיר בהנחה, מחיר למשתכן, תוכניות שבאו לעולם בניסיון לבלום את עליית מחירי הדיור, הרעיון הוא מצוין היישום לא הכי טוב, התוכניות פתחו מרוץ נוסף לרוכשי דירות שהפכו למעיין משקעים, מה לאדם מנתניה לרכוש דירה בנתיבות, מה לאדם מאשקלון לרכוש דירה בעפולה? לא זה יגור בבית שרכש ולא זה יגור בבית. שניהם בונים על שתי דברים האחד : על השכרת הבית ושכירת בית במקום מגוריו. השני עליית ערך הבית ומכירתו כך ליצור הון גדול יותר ובעוד כמה שנים לרכוש במקום מגוריו.
עודף במשפטיזצייה והחלטות מועצת המנהל
לפעמים צריך להיות לוליין על מנת לדעת להלך בין מכלול החלטות שמתקבלות על ידי מועצת מנהל מקרקעי ישראל החלטות של פקידים לא חוקים, לכל החלטה יש מספר, המפורסמות ביותר (במיוחד במשק החקלאי) החלטות המכונות “גמבו” מפאת מספרם 737 748 ועוד.
המנהל מתנהג כגוף אנכרוניסטי, בירוקרטי, מסואב, אתה ניגש לקבל שרות ואתה מוצא את עצמך במצב לך ושוב, חסר נייר כזה וחותמת כזו, מחלקה זו לא חתמה, היועץ לא חתם, הבקר לא חתם.
פעם הגשתי תוכנית, התוכנית נפסלה על הסף, צריך להתאים את התב”ע (תוכנית בינוי עיר) לתצ”ר (תוכנית לצרכי רישום). חודשים נדרש לקבל תשובה, המקומם אין תצ”ר למקום להכין תצ”ר זה תהליך של שנה ומעלה.
לסיכום
המנהל “שחקן” מרכזי ראשי בכל הקשור לדיור מחירי הדיור והקרקע, כל השאר פיונים קטנים, כולל משרדי הממשלה השונים. זה אחד מהגופים החזקים במשק הישראלי.
גוף חשוב אבל מסואב, הפעולה שצריך לנקוט לפרק ולבנות מחדש במתכונת שונה, חדשה שיהיה גוף שינהל את הקרקע ימצא פתרונות ויהיה קשוב לאזרח.
מוטי אפרים
תכנון ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה
