מתכננים לרכוש עסק?
יש לכם עסק קיים שעליו אתם משלמים דמי שכירות חודשיים?
כמה עולה לכם מידי חודש השכירות לעסק ובכמה זה מסתכם בשנה?
אם התשובה לאחת השאלות שנזכרו לעיל היא כן אז זה הזמן לשמוע על משכנתה לעסקים.
משכנתה לעסקים היא למעשה הלוואה הניתנת לצורך רכישת נדל”ן מסחרי כגון חנות , משרדים , מפעל או כל נכס אחר שמיועד לעסק.
בשונה ממשכנתה שנלקחת לטובת רכישת נכס פרטי , למשכנתה לעסקים ישנם מאפיינים שמייחדים אותה ואותם אפרט במאמר זה.
תהליך לקיחת המשכנתה
בגדול תהליך לקיחת המשכנתה דומה לתהליך לקיחת משכנתה לרכישת נכס פרטי.
הבנק יבקש מסמכים רלוונטים על מנת לבדוק היתכנות לנתינת ההלוואה ויבחן מהו המצב הכלכלי הנוכחי של העסק ושל הלווה. אם יש לכם עסק קיים הבנק יבחן את בדיקת הרווחיות של העסק שלכם בהווה ויחשב את הסיכון הנשקף מבית העסק שלוקח את ההלוואה. כידוע הבנק הינו גוף עסקי שמעוניין להרוויח לכן ככל שמצב העסק טוב יותר הוא יקל על התנאים בלקיחת המשכנתה ומצד שני אם מצב העסק טוב פחות הבנק יקשיח התנאים לקבלת המשכנתה וזאת מכיוון שהוא מעוניין להגן על עצמו ככל שהסיכון בעסקה גובר מבחינתו כלומר ככל שהסיכון הנשקף מן העסק גדול יותר, תנאי ההלוואה יהיו לרוב פחות טובים.
הלווה, לאחר שיקבל אישור מהבנק על המשכנתה ישעבד את הנכס הנרכש לצורך קבלת ההלוואה.
יתרונות בלקיחת משכנתה לעסק
אם אתם משלמים דמי שכירות חודשיים, לאחר רכישתו הוא יהיה בבעלותכם ללא דמי שכירות. דמי השכירות ישמשו להחזר החודשי של ההלוואה על העסק שבעתיד יהיה שייך לכם.
אין רגולציה של בנק ישראל, הווה אומר שכושר ההחזר אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל ואחוז המימון וגובה ההחזר יינתנו בהתאם לצורכי העסק.
בתכנון המשכנתה ניתן לבחור באיזה מסלולים שרוצים. אם במשכנתה רגילה לרכישת נכס פרטי יש חובה להכניס מסלולים קבועים (שליש בריבית קבועה וכו’) אזי במשכנתה לעסק ניתן לתכנן אותה באיזה מסלולים שמתאימים לכם , אפילו ניתן לקחת את כל המשכנתה במסלול הפריים.
ניתן לפרוס את הלוואת המשכנתה לעסק עד ל – 25 שנים (כמובן שזה תלוי לקוח ותלוי עסק).
ישנה אפשרות לקחת הלוואה עסקית (בנקאית וחוץ בנקאית) , יחד עם זאת תנאיה של הלוואה זו יהיו פחות טובים ביחס למשכנתה לעסקים. עוד הבדל חשוב הוא שפריסת התשלומים במשכנתה לעסקים תהיה גדולה יותר מאשר פריסת התשלומים בהלוואה עסקית ובמצב שכזה עול התשלום החודשי לעסק יהיה קטן יותר.
גובה המימון המקסימלי של הלוואת המשכנתה לעסק ינוע בין 60% ל – 70%.
היבט המיסוי: בשונה מאדם פרטי שרוכש נכס, עסק שקונה נכס נתקל בסוגיות מיסוי שונות. למעשה, חברה יכולה לקזז את ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס מהרווחים, ובכך לשלם פחות מס. ישנה גם אפשרות שהעסק יכול להכיר בהוצאות הפחת הנלוות לנכס אותו רכש כהוצאות שיתקזזו מרווחיו.
***במידה והנכס הנרכש הינו להשקעה הבנק יתחשב בדמי השכירות העתידית על הנכס לטובת יכולת ההחזר החודשית שלכם.
חסרונות בלקיחת משכנתה לעסק
הריביות למשכנתה לעסק תהיינה ,לרוב, גבוהות יותר מאשר ריביות במשכנתה לרכישת נכס פרטי זאת בשל העובדה שנכסים פרטיים נחשבים לבטוחים יותר בהשוואה לנכסים עסקיים, יחד עם זאת ההבדלים יכולים להיות באחוזים בודדים בלבד.
במידה ואתם כעסק רוכשים נכס תצטרכו לשלם מס רכישה והוא יהיה גבוה באופן יחסי בהשוואה למס הרכישה שישולם על רכישת נכס פרטי של רוכשי דירה ראשונה.
שעבוד: בעוד שבנטילת הלוואה רגילה לעסק ידרשו ערבים או ערבות בעלים בנטילת משכנתה לעסק העסק ישמש כבטוחה. חשוב להדגיש שבמידה והלווה לא יעמוד בתנאי ההלוואה הבנק , המלווה , יהיה רשאי למכור את הנכס שלטובתו נלקחה ההלוואה על מנת שיוכל להחזיר לעצמו את ההפסד שחווה בגין אי החזרת ההלוואה. במידה ויימכר הנכס המשועבד על ידי הבנק המלווה , קיים כאן סיכון שכן מקור ההכנסה שלכם יכול להיעלם , או לכל הפחות יכול להיות קטן יותר.
לסיום
משכנתה לעסקים יכולה להוות פתרון מעולה לטובת מינוף העסק שלכם או הנכסים שלכם. תנאי ההלוואה משתנים בין עסק לעסק (ובין לווה ללווה) והכול בהתאם לרמת הסיכון הנשקפת מהעסקה. לעיתים בהחלט משתלם לקחת משכנתה לעסקים , יחד עם זאת חשוב שתשקלו את צעדיכם לפני כן ותבדקו את היתרונות והחסרונות שבמהלך שכזה. יכול להיות שתגיעו למסקנה שאולי כדאי להמשיך ולהישאר עם דמי שכירות חודשיים ולא לקחת משכנתה מכיוון שזה פחות משתלם עבורכם ועבור העסק.
טיפ קטן – גדול: לפני נטילת המשכנתה בצעו בדיקה במספר בנקים הנותנים הלוואות לעסקים ואל תחתמו בבנק הראשון שנותן לכם הצעה. במידה ויש לכם מספר הצעות בצעו מכרז ריביות מול אותם בנקים וחתמו על ההצעה הטובה ביותר המתאימה לכם.
