שנה לאחר השינוי הרגולטורי של בנק ישראל, לפיו אין יותר אפשרות לשעבד נכס קיים לטובת נכס נרכש, אנו עדים לפתרונות חדשים בצורת הלוואות חוץ בנקאיות בשעבוד נכסים.
בעלי נכסים המעוניינים לרכוש נכס נוסף עם מימון גבוה, מעל 50%, צריכים לפנות לגופים החוץ בנקאיים על מנת להשלים את העסקה. כידוע, הריביות הניתנות בגופים החוץ בנקאיים גבוהות יותר מהריביות בבנקים אך המטרה של רכישת נכס להשקעה, הרבה מאוד פעמים מקדשת את האמצעים. נכון שייתכן שהמשכנתה תהיה גבוהה יותר בעלות הכוללת של ההלוואה, אך לרוב, מדובר בעסקה בה הרווח מעליית ערך הנכס והתשואה הם טובים והריבית הגבוהה אינה משמעותית ללווה. אם כך, ברכישת נכס שני ומעלה, יש הכרח במימון חוץ בנקאי אם מדובר על מקרה בו הרוכש חייב מימון בשיעבוד נכס.
מלכתחילה, ההגבלה של בנק ישראל הייתה כדי לצנן את שוק המשקיעים ואת שוק הנדל”ן, אך בפועל שוק הנדל”ן לא התקרר והמשקיעים סופגים את הריביות הגבוהות או מגלגלים אותן לשוכרים.
סיבה נוספת לפנות לגוף חוץ בנקאי
הינה השלמת הון עצמי לנכס. עליית המחירים משפיעה באופן ישיר על האפשרות שלנו לרכוש נכס שרק עד לא מזמן היה ברור לנו שניתן לרכוש עם ההון העצמי שחסכנו. כיום, ההון העצמי הרבה פעמים כבר אינו מספיק והלווים נאלצים לגייס הון נוסף. מימון חוץ בנקאי במקרה כזה, ניתן ומעלה את אחוזי המימון ל85%. על ידי כך, העסקה יוצאת לפועל והלווים מצליחים לממש את החלום לבית.
משכנתה לגיל השלישי
תוחלת החיים עלתה ואיתה הרצון הטוב של הורים בגיל השלישי לעזור לילדיהם לרכוש נכס בעודם בחיים. לעיתים, מבוגרים המעוניינים לרכוש לעצמם נכס נוסף בגיל מאוחר יעשו זאת להשקעה, או נכס חדש יותר ואולי אף יקר יותר מהנכס הקיים להם, לרכוש נכס בחו”ל או כסף לכל מטרה אחרת. כאן, כן יש אפשרות לקבל מימון מהבנק בתנאים מסויימים, ובנוסף יש אפשרות של מימון חוץ בנקאי. ההבדל הינו בכך שאחוזי המימון הניתנים הם שונים לטובת הגופים החוץ בנקאיים, הריביות טובות יותר בדרך כלל בבנק ועלויות הקמה ההלוואה גבוהות יותר בחוץ בנקאי. יחד עם זאת, לעיתים, הבנק ידרוש ילד ערב ולא רק את ידיעת הילדים לגבי ההלוואה שההורה או ההורים לוקחים, ההלוואה מוגבלת בזמן להבדיל מההלוואה בגוף חוץ בנקאי וישנן עמלות פירעון מוקדם בבנק. יש לבדוק אילו הצעות ניתן לקבל בבנק מול החוץ בנקאי ורק אז להגיע להחלטה. בנוסף, הגופים החוץ בנקאיים יודעים להעביר בקשות ולתת הלוואות תוך זמן מאוד קצר, דבר שנותן יתרון למימון החוץ בנקאי.
בעלי עסקים המעוניינים לקחת הלוואה ללא שיעבוד נכס,יכולים לפנות לבנק ויכולים לפנות גם לגופים חוץ בנקאיים. אישור הלוואה ללא שיעבוד נכס הינו נתון להחלטת הבנק, בעוד שבגוף חוץ בנקאי הדבר מקובל ואף ישנם מוצרים יעודיים לכך. הלוואות עסקיות הכוללות שיעבוד נכס יהיו לטווח ארוך יותר של שנים ובנוסף, יכולות לכלול גם ערב. אין עמלות פירעון וניתן לפרוע את ההלוואה בכל זמן נתון. החברות החוץ בנקאיות יודעות לתת מענה יצירתי ולפתור את רוב האתגרים העומדים בדרך.
רוכשים המקבלים סירוב לקבלת משכנתה או הלוואה מהבנק, יכולים לפנות לגוף חוץ בנקאי. יכולות להיות סיבות שונות לסירוב הבנק ולעיתים ניתן לפתור את הבעיה בעזרת יועצים מנוסים ומקצועיים. במידה ולא, אז ניתן לפנות לגוף חוץ בנקאי מסויים הנותן מענה מתאים, למרות הבעיה בגינה קיבל הלווה סירוב מהבנק. ישנם גופים חוץ בנקאיים אשר לא יאשרו הלוואה חוץ בנקאית ללווים עם בעיות אשראיות וישנם גופים אשר המוצר המרכזי שלהם הוא מתן הלוואה ללווים שהיו להם בעיות כאלו אך יישרו קו ומתנהלים כלכלית בצורה טובה ומסודרת. אין ספק שמעידות ומקרים נקודתיים כמו הקורונה מביאים לווים לבעיות כספיות שונות, אך עם עזרה מתאימה שכוללת גם ליווי כלכלת משפחה יכולה לתת פיתרון מצויין ללווים.
צריך להבין את הרעיון
עולם המימון מתחלק לשניים, בנקים וגופים חוץ בנקאיים. הגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל אך מפוקחים. כל עוד יש פיקוח אין חשש לקבל הלוואה. מאחר והגופים החוץ בנקאיים אינם כפופים לרגולציה, האפשרויות, כמות המוצרים והיכולת להתאים אותם ללווים היא גדולה. בעוד שהבנקים שמרנים יותר, כפופים לבנק ישראל וחוקיו והאפשריות מצטמצמות. שתי האפשרויות טובות מאוד, אך בגלל ההבדלים בניהם יש להכיר את היתרונות והחסרונות של אותה הלוואה ספציפית שתקבלו, לבחון אותם ורק אז לקבל החלטה מאיזה גוף לקבל את ההלוואה. שווה לקחת את ההלוואה אותה אתם רוצים כשהיא משרתת את המטרה הסופית, בין אם זה נכס שני להשקעה, נכס למסורבים וכל הלוואה אחרת שאמורה להטיב את המצב שלכם שנים קדימה, אם היא במחיר סביר ועם יכולת כלכלית לעמוד בה בלי להיכנס למצבים היכולים לפגוע בכם.
