עמלות פירעון מוקדם משכנתה

עמלת פירעון מוקדם או קנס יציאה או עמלת היוון הם אותם עמלות שמפחידות את נוטלי המשכנתאות כאשר חושבים על פירעון מוקדם של המשכנתה.

במהלך חיי המשכנתה יכולים להיות שינויים בחיינו, לדוגמה תוכנית חיסכון שהשתחררה, קרן השתלמות, ירושה וכד’. קבלת סכום כסף מאפשרת להשתמש בכספים אלו לצורך פירעון חלקי או מלא של יתרת תשלומי המשכנתה, לפני מועד הסיום המקורי של ההלוואה. אם לווה מחליט לפרוע את המשכנתה לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה, הבנק עשוי להפסיד כסף וכדי לפצות את עצמו הוחלט בבנק ישראל להסדיר את הנושא באמצעות 5 סוגי עמלות פירעון שונות.

 מהי עמלת פירעון מוקדם?

סעיף 13 לפקודת הבנקאות קובע כי לווה שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לצורך רכישת דירה רשאי לפרוע את המשכנתה לפני המועד שנקבע בחוזה. בפקודת הבנקאות נקבע כי הבנקים לא יסרבו לבקשת הלווה לפרוע חלק או את מלוא ההלוואה לפני מועד פירעונה, אך כדי שהבנק לא יפסיד כסף הוחלט לאפשר לו לקבוע עמלת פירעון (קנס יציאה), בהתאם למסלולי המשכנתה השונים. עמלת פירעון מוקדם זה סוג של קנס שחל על הלווה כאשר הוא מבקש לפרוע את המשכנתה באופן מלא או חלקי.

חשוב לזכור, בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון המקבלים סיוע במשכנתה, פטורים מתשלום עמלות פירעון מוקדם עבור המשכנתה המסובסדת בלבד. בנקים וגופים פיננסיים הפועלים בשוק המשכנתאות מאפשרים ללווים לפרוע את המשכנתה בהתייחסות לרווחיהם העתידיים. כפי שחושבו במעמד החתימה על חוזה ההלוואה. חישוב זה מתבצע בהסתמך על תשלומי הריבית העתידיים הקובעים מראש וכמפורט בחוזה ההלוואה, קיימת התייחסות גם לגבי עמלת הפירעון המוקדם אם הלווה משלם את יתרת חובו או חלק ממנו בבת אחת. יש לזכור, כי עמלות הפרעון המוקדם, נגבות ומחושבות בהתאם למסלולי ההלוואה השונים שבכל משכנתה (תמהיל המשכנתה) ועבור כל מסלול הלוואה בנפרד. סוגי העמלות, אופן חישובן וסכומן תלוי במסלול ההלוואה (לדוגמה: ריבית קבועה או משתנה, צמודה למדד או לא צמודה, שקלית או במטבע חוץ, עם או בלי “תחנות/נקודות יציאה” וכו’) ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מומחיות בתחום. ביצוע סילוק מוקדם של משכנתה אפשרי כשסכומי הפירעון המוקדם החלקיים עולים על 10% מיתרת ההלוואה או 10% מסכום ההלוואה המקורי – הגבוה מביניהם.

לדוגמה, יש לכם סכום של 100 אלף שקלים ויש לכם משכנתה עם שתי הלוואות במסלולי משכנתה שונים, שבכל אחת יתרת חוב של 400 אלף שקלים, אתם יכולים לפרוע 50 אלף שקלים מכל אחת מההלוואות, כי בכל אחת מהן עולה סכום הפירעון על 10% מהיתרה לסילוק.

הפעולות בגינן הבנקים וגופים פיננסיים רשאים לדרוש מהלווים עמלות פירעון הן:

• עמלה תפעולית  (דמי טיפול ) –

  עמלה חד- פעמית בסכום שלא יעלה על 60 ₪.
  עמלה זו נגבית עבור ביצוע חישוב פירעון המשכנתה (ההחזר) ועלויות תפעוליות הכרוכות בביצוע הפעולה.

• עמלת אי-הודעה מוקדמת –
  עמלה בסכום שלא יעלה על 0.1% מהסכום הנפרע, כלומר מהסכום אותו מבקשים להחזיר  לדוגמה: סכום הנפרע 700,000 ₪ תדרשו לשלם עמלה של 700 ₪ לבנק.            בהרבה מאוד מקרים עדיף לפרוע מיד את המשכנתה, כי אם תשלמו 10 ימים את הריבית הנקובה רוב הסיכוים תשלמו הרבה יותר מ 700 ₪.
  עמלה זו לא תיגבה במקרים הבאים:
  • אם בעל המשכנתה לקח הלוואה (לדיור או שלא לדיור) חדשה מהבנק לצורך החזר המשכנתה הנוכחית.
  • אם בעל המשכנתה נפטר.
  • אם בעל המשכנתה ימסור לבנק הודעה בכתב על רצונו לבצע פירעון מוקדם בין 45-10 ימים במועד עתידי מסוים, 10 ימים לפחות לפני המועד, אך לא יותר מ-45 ימים לפני אותו מועד. אך אם בעל המשכנתה לא יבצע את הפירעון המוקדם לפי ההודעה שמסר, הוא לא יוכל לנצל את הפטור מתשלום עמלה זו במשך 6 חודשים מהמועד שהיה עליו לבצע את הפירעון.
• עמלת הפרשי ריבית / היוון / הפסד כלכלי /  עמלת מדד ממוצע / קנס משכנתה
  עמלה זו נגבית כ”פיצוי” לבנק בגין הפסדיו על סכומים שהוא יכול היה לקבל אם המשכנתה הייתה משולמת עד לתום התקופה לפי תנאיה.
  העמלה מחושבת לפי גובה ההפרש שבין הריבית של המשכנתה אותה רוצים לפרוע (או חלקה) לבין הריבית הממוצעת של המשכנתאות (כפי שמפרסם בנק ישראל) ביום ביצוע הפירעון המוקדם. לדוגמה: בואו נניח כי בריבית היום ל 25 שנה היא בגובה 4% הבנק עושה חישוב ואומר. התחייבות מצד הלווה לשלם עוד 25 שנים 5% כל שנה. עכשיו הלווה מחזיר את הכסף שאפשר להלוואת לווה אחר ב 4% לשנה ולא ב 5% ובדיוק עבור כסף הזה הבנק לוקח עמלה.
  העמלה היא רק לכיוון אחד אם הריביות עלו לא תשלמו עמלות.
  צו הבנקאות קובע כי על הבנק להעניק 10%-40% הנחה מסכום עמלה זו, בהתאם לסוג ההלוואה ולזמן שחלף מיום לקיחתה ועד ליום הפירעון המוקדם.
  בפירעון מוקדם חלקי (חזר חלקי מסכום המשכנתה), סכום העמלה נקבע באופן יחסי בהתאם לסכום הנפרע, למספר התשלומים שהוקדמו ולסכום המשכנתה במלואו.
  עמלת מדד ממוצע נגבית רק אם יש לכם בתמהיל המשכנתה הלוואות צמודות מדד, ורק אם הפירעון מתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש. היא מיועדת לפצות את הבנק על מחצית משיעור המדד החודשי שלא שולם בחודש בו ביצעתם את הפירעון המוקדם, ומחושבת כך: המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים לחלק לשניים.

מתי לא צריך לשלם עמלת מדד ממוצע?

• אם תפרעו את המשכנתה בין ה-16 בחודש לסוף החודש לא תחויבו בעמלה זו, מפני שב-15 לחודש  תחויבו בגין המדד של חודש הפירעון. כלומר, בבחירת מועד הפירעון אתם למעשה בוחרים איזה מדד תשלמו: אם אתם צופים שהחל מה-16 בחודש המדד יעלה, כדאי לכם לבצע את הפירעון לפני ה-15 וכך לשלם מחצית מהמדד של חודש הפירעון ומחצית מהמדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים. מנגד, אם אתם מעריכים שהחל מה-16 בחודש המדד יהיה נמוך מהמדד של לפני ה-15 כדאי לכם להמתין עם ההחזר עד ה- 16 לחודש. (עם זאת, כדאי לקחת בחשבון שהמתנה עשויה להיות כרוכה בשינוי הריבית הממוצעת להלוואת דיור שמפרסם בנק ישראל בכל חודש, אשר עלולה להשפיע על גובה עמלת ההיוון).
• עמלה זו הינה המשמעותית, המורכבת והגבוהה מבין עמלות הפירעון המוקדם ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מומחיות בתחום כדי לבחון את כדאיות הפירעון
  עמלת הפרשי שער
• עמלה זו נגבית רק בהלוואות הצמודות למטבע חוץ או הלוואות המתנהלות במטבע חוץ.
  סכום העמלה מחושב בהתאם לגובה ההפרש שבין שער מטבע החוץ ביום הפירעון המוקדם לבין שער מטבע החוץ שיהיה יומיים לאחר הפירעון המוקדם.
  ניתן להימנע מתשלום עמלה זו, אם תינתן לבנק הודעה של שני ימי עסקים לפחות לפני ביצוע הפירעון (יום עסקים הינו כל יום בו מתבצע מסחר במטבע חוץ, בארץ או בחו”ל).

באילו מסלולים חשופים ל – “עמלת היוון” ?

נשלם את העמלה במסלולים הקבועים (קבועה צמודה/ קבועה לא צמודה) או במסלולים בריבית משתנה (משתנה צמודה/משתנה לא צמודה) בתקופות של 5 שנים ומעלה.

במסלולים על בסיס משתנה לתקופות קצרות (פריים, מט”ח, משתנה כל שנה) לא נשלם עמלת היוון בגלל שלא התחייבנו לתקופה ארוכה לבנק.

הבנק לא יספוג הפסד כתוצאה מיציאה מוקדמת.

במסלולים המשתנים עם נקודת יציאה, לא נשלם עמלת היוון כשנרצה לפרוע בנקודת היציאה.

בהלוואת זכאות, אחת ההטבות שהמדינה משקללת היא פטור מתשלום עמלת ההיוון, אפילו שזו הלוואה בריבית קבועה.

כמה משלמים עמלת היוון?

חישוב עמלת היוון היא עבודה מעט מורכבת כי ישנם הרבה פרמטרים קטנים שמעוותים את החישוב ולכן אציג לכם את הדרך הבסיסית לחישוב עמלת היוון (היא לא מדויקת אבל פשוטה לחישוב ונותנת “סכום קרוב לאמת”): 

החישוב הוא :

הפרש הריביות (ריבית של ההלוואה פחות הריבית של היום) כפול מספר השנים שנותרו להלוואה כפול סכום ההחזר.

החזר מוקדם במסלולים המשתנים עם נקודת יציאה יחושבו לפי מספר השנים שנותרו עד לנקודת היציאה, ולא עד סיום ההלוואה.

לדוגמה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 75,000 ₪
מסכום זה יש להוריד הנחה של 20% (הנחה למשלמי משכנתה בין 3-4 שנים) והסכום הנכון יהיה 60,000 ש”ח
עכשיו מבינים למה הנושא הזה כאוב להרבה מלוקחי המשכנתה ועכשיו אתם מבינים העמלה הזו היא הגדולה והחשובה ביותר מכל העמלות ה”זניחות”.

מי שירצה לחשב את הסכום המדויק יוכל לעשות זאת באמצעות המחשבון של בנק ישראל 
כמו כן, בכדי לדעת מה הריביות הממוצעות בכל נקודת זמן, ניתן להיעזר בנתוני בנק ישראל

דברים שכדאי לדעת

על הבנק למסור כחלק ממסמכי המשכנתה במועד לקיחתה “דף הסבר” ובו מידע מפורט אודות כל סוגי עמלות הפירעון המוקדם.

בעל משכנתה זכאי לבקש מהבנק, ללא תשלום (מוגבל לפעמיים בשנה), “דף הסבר” אודות עמלות הפירעון המוקדם ואופן חישובן.

ההוראות והכללים בנוגע לעמלות פירעון מוקדם לפי צו הבנקאות חלות הן על משכנתה שניתנת על ידי בנק והן על משכנתה שניתנת על ידי חברת ביטוח.
ככל שאתם “ותיקים יותר במשכנתה” כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת “לקוח ותיק” על עמלת הפירעון, ולהלן פרטי ההנחה:

 לקוחות שמשלמים משכנתה עד שנה – לא זכאים להנחה

לקוחות שמשלמים משכנתה בין 1-2 שנים – לא זכאים להנחה אלא אם יש להם הלוואת
זכאות ואז יקבלו 10% הנחה

לקוחות שמשלמים משכנתה בין 2-3 שנים – לא זכאים להנחה אלא אם יש להם הלוואת
זכאות ואז יקבלו 20% הנחה

לקוחות שמשלמים משכנתה בין 3-4 שנים- יקבלו 20% הנחה / 30% אם יש להם הלוואת זכאות

לקוחות שמשלמים משכנתה בין 4-5 שנים- יקבלו 20% הנחה / 40% אם יש להם הלוואת זכאות

לקוחות שמשלמים משכנתה מעל 5 שנים – יקבלו 30% הנחה / 40% אם יש להם הלוואת זכאות

לסיכום

התשלום עבור עמלות הפירעון המוקדם עשוי להיות גבוה ועל-כן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או בעל מומחיות בתחום בטרם ביצוע פעולות הכרוכות בתשלום עמלות אלו.

חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתה נכון כדי לצמצם (עד כמה שניתן) את “עמלת היוון”.

חבל לשלם עוד עשרות אלפי שקלים מיותרים לבנקים.