כשאתם רוכשים דירה, יש לכם המון מטלות לביצוע לפני קבלת המשכנתה. אחת המטלות שלכם מול הבנק זה ביצוע שמאות לנכס שאתם רוכשים. שמאות יכולה להיות שמאות מוקדמת -לפני רכישת נכס, שמאות רגילה ושמאות מורחבת- אחרי רכישת נכס .
אדם המבקש לקבל משכנתה הוא מופנה על ידי הבנק לאחד משמאי מקרקעין שעימם עובד הבנק, לצורך הערכת הנכס.
ההפניה לשמאי משכנתה היא כדי לאפשר לבנק לוודא כי ערך הנכס כמו שהוא מופיע בחוזה, הוא אכן ערכו של הנכס בשוק, וזאת משום שהכנס הוא הביטחון העיקרי להלוואה.
מה בודק שמאי?
- תקינות של הנכס ברמה הפיזית
- תקינות הרישום המשפטי של הנכס
- חריגות בניה
- שעבודים ומשכונים של הנכס
לאחר שהשמאי מסיים את הבדיקות הוא עורך דוח שמאי ושולח אותו ישירות לבנק. ניתן לבקש את הדוח ישירות מהבנק.
במאמר זה אפרט על כל סוג של שמאות כדי לעשות לכם סדר בראש ושתדעו איזה סוג שמאות אתם בדיוק צריכים על מנת לקבל משכנתה או להחליט אם לרכוש את הנכס הספציפי או לא.
שמאות מוקדמת-
מצאתם דירה שברצונכם לרכוש ואתם ורצים להתקדם עם העסקה אך לפני זה חשוב שתדעו כמה דברים:
- מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לדירה שאתם מעוניינים בה כדי לוודא שמחיר שהמוכר מבקש מכם לא גבוה בהרבה מהערכת שמאי ואתם לא רוצים להרגיש פראיירים ו/או חוששים ממצב הנכס.
- מומלץ לבצע שמאות מוקדמת במידה ואחוז המימון שאתם מקבלים על המשכנתה מהבנק עומד על 75% מימון. הבנק ישחרר לכם את הכסף לפי הערכת שמאי ולא לפי החוזה שאתם חתמתם עליו ואז אתם תצטרכו להשלים את היתרה מההון העצמי שלא בטוח שיש לכם.
לדוגמא: רכשתם נכס במיליון ₪ ,הבנק מאשר לכם משכנתה בסך של 750 אלף ₪ שזה 75% מימון. השמאי הגיעה והעריך את הנכס ב900 אלף ₪ מסיבות שונות ואז הבנק יוכל להעמיד לרשותכם משכנתה בסכום של 675 אלף ₪ שזה מהווה 75% משווי הנכס וזה לא משנה שאתם התחייבתם לשלם בחוזה הרכישה מיליון ₪. הבנק מסתמך על הערכת שמאי.
מומלץ לבצע שמאות מוקדמת במקרה בו אתם חוששים ממצבו של הנכס -חריגות בניה, רישום הנכס.
חשוב לדעת ששמאות מוקדמת עולה יותר יקר ,זו שמאות מקיפה יותר משמאות רגילה ועולה כ- 2500-3000 ₪ לעומת שמאות רגילה שנעה בין 500-1000 ש”ח וחשוב להזמין שמאי שנמצא ברשימה של הבנקים כדי שאחרי זה תוכלו להשתמש בהערכה שלו לטובת המשכנתה.
ניתן להזמין שמאי באופן פרטי בלי לקבל הפניה מהבנק לשמאות לפני הרכישה וניתן לבקש הפניה מהבנק לשמאות מוקדמת. חשוב שתבדקו מול אותו שמאי עם איזה בנקים הוא עובד. בשמאות מוקדמת הבנק לא חייב לקבל את שמאות אם השמאי לא יופיע ברשימת הבנק. רצוי לקחת שמאי המקובל על כמה שיותר בנקים וכדאי להסתמך על האישור העקרוני. כל זה על מנת לאפשר אופציה למשא ומתן עם כמה שיותר בנקים אחרת תצטרכו לקחת שמאי מטעם הבנק ולשלם שוב.
כשאתם חותמים על חוזה רכישה בלי לבצע שמאות מוקדמת ,אתם מתחייבים כלפי המוכר ואם חלילה אחרי קבלת השמאות הבנק יסרב לתת לכם משכנתה מסיבת פסילת השמאות, אתם בבעיה ותעמדו בפני הפרת חוזה ותשלומי קנסות למוכר שלכם. לפני רכישת הנכס חשוב לבחון היטב את מצבו התכנוני והקנייני של הנכס.
שמאות רגילה –
ברוב המקרים אנשים מזמינים את השמאי לאחר חתימה על חוזה רכישה. לאחר שחתמתם על חוזה רכישה נכס יד 2 וקיבלתם אישור למשכנתה מהבנק והחלטתם על איזה בנק אתם הולכים לאחר משא ומתן, לאחר חתימות על מסמכי משכנתה בבנק, הבנק יבקש מכם להזמין שמאי להערכת נכס הנרכש ויוציא לכם הפניה עם רשימת השמאים. שימו לב! אתם משלמים ישירות לשמאי ואתם לא מקבלים את השמאות, השמאות נשלחת ישירות לבנק.
במידה והזמנתם שמאי אך בסופו של דבר החלטתם לקחת משכנתה מבנק אחר, אתם תוכלו לבקש מהשמאי להעביר את השומה לבנק אחר, בתנאי שהשמאי נמצא ברשימה של אותו הבנק. לרוב, השמאי יבקש תוספת תשלום בגין עבודת ההסבה אך מדובר בסכום שולי.
לדירה שאתם רוכשים מקבלן -בדרך כלל לא נדרש לבצע שמאות
לדירה שאתם רוכשים ממחיר למשתכן/כל מטרה – הבנק יתייחס לגובה השמאות ולא למחיר חוזה ולפי זה תקבלו את אחוזי המימון. בדרך כלל לכל פרויקט יש דוח שמאי, במידה ואין דוח כזה אז בבנק יבקשו שמאות.
שמאות מורחבת-
זו שומה הנותנת פרטים נוספים על הנכס כמו הסביבה, ופירוט נרחב יותר של עסקאות באזור.
הבנק מבקש שמאות מורחבת בעיקר בבתים פרטיים.
לסיכום
קיימים ניואנסים נוספים בכל מה שקשור לשמאות וזה פרטני לכל מקרה.
עסקה של רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והחשובות ביותר בחיינו, לכן מומלץ להיעזר בשמאי לפני רכישת הנכס ולעשות את זה בחכמה, על מנת לקבל את כל המידע על הנכס, דבר שייתן לכם שקט ובטחון
חשוב לבחור שמאי בצורה נכונה ולהבין את תחומי האחריות שלו.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתה לגבי בחירת שמאי וכל תהליך השמאות.
