בשוק הנדל”ן קיימים סוגים שונים של עסקאות ואחת מהן זה עסקה בתוך המשפחה.
עסקה מסוג זה היא רכישת נכס מקרוב משפחה, לאו דווקא קרוב בקשר דם. רכישת דירה מקרוב משפחה עשויה להתרחש במספר מקרים :העברת נכסים שהתקבלו בירושה, העברת נכסים שהתקבלו במתנה, העברה של עסק משפחתי ומכירה רגילה.
העברת נכס בירושה
הכוונה היא דירה שמתחלקת בין מספר ילדים ואחד הילדים מעוניין לרכוש את הדירה משאר היורשים (אחים שלו).
במקרה כזה הרוכש ישלם רק על החלק היחסי שהוא רוכש והחלק שלו בדירה יכול לשמש כהון עצמי לרכישה מסוג זה.
מכירה רגילה
רכישה רגילה מקרוב משפחה , אח רוכש דירה מאחותו או הורים רוכשים את הדירה מהילד שלהם.
חשוב לדעת שעסקת רכישה במשפחה זו עסקה לכל דבר וחשוב לעשות את כל הבדיקות הנדרשות.
הבדיקות הנדרשות לדוגמא הן בהיבט התכנוני והמשפטי של הנכס והיבט המס.
- מבחינת היבט התכנוני
כדאי לבדוק זכויות בניה, חריגות בניה, צווי מניעה או הריסה וכו’. - מבחינת ההיבט המשפטי
הוצאת נסח טאבו ובדיקת רישום דירה, לבדוק שנכס נקי משעבודים ועיקולים וזכות לצד ג’. - מבחינת היבט המס
חשוב לבדוק שבעת המכירה לא חלים על המוכר היטלי מס שבח שצריך לקחת אותם בחשבון בעסקת רכישה ולא שיצוצו רק אחרי החתימות על החוזה. היטל מס שבח יכול להגיע לסכום גבוה וחשוב להתכונן לזה מראש.
ברכישת דירה מקרוב משפחה חשוב מאוד לדעת מי הוא קרוב משפחה המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין. לפי חוק זה קרוב משפחה נחשב: בן/בת זוג, הורה, סבא וסבתא, אחים ובני זוגם.
אז החלטתם לרכוש דירה מקרוב משפחה ואתם צריכים משכנתה ,חשוב שתדעו כי בדרך כלל עסקאות מסוג זה לא מתקבלות בברכה בבנקים ולכן חשוב מאוד להגיע לבנק מוכנים על מנת להתמודד עם כל מה שבדרך. עסקאות מסוג זה בבנקים נחשבות “בעייתיות” או “פקטיביות” ולכן הבנק בוחן אותם בקפדנות רבה.
ברכישה רגילה שלא מקרוב משפחה הבנק יכול להסתפק ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים בטאבו/מנהל ודיווח עסקה לרשויות המיסים ולא תשלום המיסים.
במקרה של עסקה בתוך המשפחה, הבנק יבקש הוכחות נוספות על כך שהעסקה אכן מתבצעת והיא אמיתית. לעסקאות מסוג זה לבנק יש כמה תנאים:
- למוכר יהיה דיור חלופי שהוא גר בו, לדוגמא : הורה שמוכר את הנכס לילד שלו צריך להראות שיש לו דירה חלופית לגור בה.
- רישום משכנתה יתבצע לפני העברת הכספים למוכר ותשלום המיסים בפועל. מצב בעייתי למוכר שבעצם “מוותר” על הדירה שלו עוד לפני שקיבל איזשהו תשלום עליה.
בנוסף, הבנק מתמחר את העסקאות האלה יקר יותר מרכישה שהיא לא מקרוב משפחה ולכן חשוב שתדעו את זה מראש.
מבחינת אחוזי מימון
ניתן לקבל עד 75% מימון כמו בעסקה רגילה וחשוב לקחת בחשבון את החלק בדירה של הרוכש שמוריד מאחוזי המימון שיוכל לקבל מהבנק.
אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה מקרוב משפחה המוגדר בחוק כקרוב משפחה, חשוב לעשות את זה עם אנשי מקצוע שמכירים את הנושא היטב ויכולים להמליץ לכם על הדרך הכי נכונה וטובה עבורכם.
מאוד חשוב בעסקה כזאת להשתמש בשירותי עו”ד מקרקעין מקצועי ויועץ משכנתאות שבשיתוף פעולה יסיימו את העסקה שלכם בהצלחה רבה.
אם בכל זאת החלטתם לגשת לבנק ללא ייעוץ משכנתאות, מומלץ בחום לא להסתיר מהבנק מידע שהרכישה היא מקרוב משפחה, גם אם אין לכם אותו שם משפחה, בסופו של תהליך הבנק יכול “לעלות” עליכם וכל העסקה תתבטל.
בנוסף, לא כל בנק יסכים לבצע את העסקה בין קרובי משפחה ולא כל עסקה כזאת ולכן על מנת שלא תבזבזו את הזמן שלכם ותגשו לבנקים לא רלוונטיים חשוב להתכונן וללמוד את הנושא מראש.
