המדריך למשכנתא

המדריך הזה כולל לפחות 12 שנות ניסיון בתחום ייעוץ המשכנתאות בישראל. קריאת המדריך ,בצורה יסודית,  תאפשר לכם להיחשף לניסיון של ייעוץ לאלפי משכנתאות בישראל ותחסוך לכם כסף, זמן, לחץ נפשי וכאבי ראש בעתיד. במדריך נעבור על כל השלבים שאתם הולכים לעבור בתהליך ונתחיל ממש מההתחלה.

 

שלב א – החלטתם לקנות בית.
מזל טוב! בכמה כסף תוכלו לקנות בית/דירה?

 

זהו שלב קריטי בתחילת התהליך שאסור לדלג עליו ויש לו כמה חלקים חשובים ששווה לתת עליהם את הדעת.

 

הון עצמי:

 

הון עצמי זה הכסף שיש לכם בשביל רכישת הנכס וכל העלויות מסביב.

ההון העצמי שלכם יכול להיות מורכב מכסף שיושב אצלכם בעובר ושב, קרנות השתלמות, חסכונות, קופות גמל, עזרה מההורים, תיק מניות, קרנות נאמנות וכיו”ב.

השלב הראשון בתהליך הוא למפות את ההון העצמי שלכם וכאן יש כמה דגשים חשובים:

הון עצמי שמושקע בשוק ההון/בבורסה נמצא בסיכון לרדת ירידות חדות בתקופה ממש קצרה. כן, זה לא קורה הרבה פעמים אבל קרה מספיק פעמים על מנת שתבינו שהון עצמי בהגדרה הוא כסף נזיל, זמין שלא יכול לאבד מהערך שלו.

דבר נוסף וחשוב לגבי ההון העצמי שמושקע בשון ההון זה שמה שאתם רואים בתדפיס זה השווי ברוטו ותזכרו שבישראל יש מס רווחי הון ולכן כשתמכרו את הכסף המושקע, ככל הנראה, הסכום שיישאר ברשותכם, יקטן בצורה משמעותית.

אז אחרי שהבנתם את זה, חשוב למפות את כל הכסף שיש לכם ולהבין כמה כסף יש לכם באמת.

את הסכום הזה תרשמו לעצמכם ותוודאו שהוא נזיל ולא יכול לאבד מערכו.

במידה והגעתם לסכום מסוים של הון עצמי, תמיד תזכרו שלרכישת דירה יש עלויות נלוות לא קטנות בכלל:

מס רכישה – אותו ניתן לבדוק בסימולטור מס רכישה של רשות המיסים

תיווך – שיכול להגיע גם ל 2% משווה העסקה, כלומר, 20,000 ₪ לכל מיליון ₪

עורכי דין

יועץ משכנתה

שיפוצים

אגרות והיטלים שונים.

לצורך הדוגמה אתם רוצים לרכוש נכס ב 2.5 מיליון ₪

מס רכישה – 30,000 ₪

תיווך – 60,000 ₪

עורך דין – 17,000 ₪

יועץ משכנתה – 7,000 ₪

שיפוצים – 50,000 ₪

אגרות והיטלים שונים – 10,000 ₪

והגעתם ל 174,000 ₪

תזכרו להשאיר כסף בצד לכל ההוצאות האלה ולא להתעלם מהן מכיוון שבסוף, צריך לשלם את זה.

הבנתם מה ההון העצמי שיש ברשותכם לטובת הרכישה ולטובת ההוצאות השונות מסביב, בואו נמשיך.

המטרה של משכנתה היא לעזור לכם לקנות נכס כשאין לכם את כל הכסף לעשות את זה.

במידה ומדובר על הדירה הראשונה והיחידה שלכם, הבנק ייתן לכם 75% מימון. לצורך הדוגמה – אתם רוצים לרכוש נכס במיליון ₪. הבנק יהיה מוכן לתת לכם עד 750,000 ₪ ואתם תהיו צריכים להביא מהבית את ההשלמה של 250,000 ₪

במידה ומדובר בדירה חליפית, כלומר, יש לכם דירה, ואתם מתכוונים למכור אותה אבל אחרי שתקנו את הנכס הבא, הבנק יאפשר לכם לקחת 70% מימון. לצורך הדוגמה – יש לכם נכס קיים ואתם רוצים לקנות נכס חדש מבלי למכור בשנה וחצי הקרובות את הנכס הקיים, הבנק יהיה מוכן לתת לכם עד 700,000 ₪ ואתם תהיו צריכים להשלים את היתרה של 300,000 ₪.

במידה ומדובר בדירה שנייה ומעלה הבנק יהיה מוכן לתת לכם עד 50% מימון. לצורך הדוגמה – קניתם נכס נוסף לנכס שיש לכם במיליון שקלים, הבנק ייתן לכם עד 500,000 ₪ ואתם תהיו צריכים להביא מהבית את החצי מיליון הנותרים.

עד עכשיו הבנתם כמה הון עצמי יש לכם, כמה הבנק יהיה מוכן לתת לכם ועכשיו בואו נראה איך תדעו כמה כסף באמת תוכלו לקחת מהבנק על בסיס ההכנסות שלכם:

הבנק כפוף לרגולציה של בנק ישראל שהגדיר לו שלווה לא יכול לקחת משכנתה ולהחזיר יותר מ 50% מההכנסה הפנויה שלו (בפועל אף בנק לא נותן לקחת יותר מ 40%)

מה זאת הכנסה פנויה? הכנסה נטו פחות ההחזר החודשי על התחייבויות של יותר מ 18 חודשים.

לצורך הדוגמה, זוג לווים מרוויחים נטו 16,000 ₪ ואין להם הלוואות. על פי הרגולציה היבשה הבנק יהיה מוכן לתת להם להחזיר עד 8,000 ₪ אבל תכלס בפועל, הבנק לא ייתן להם להחזיר יותר מ 30%-40% מההכנסה הפנויה.

אם ניקח את אותה דוגמה של זוג שמרוויח ביחד  16,000 ₪ נטו אבל לאותו זוג יש הלוואה של 150,000 ש”ח לעוד 4 שנים עם החזר של 4,000 ₪ בחודש אז הבנק ייקח את ההכנסה נטו, יפחית ממנה את ההוצאה על ההחזר החודשי על ההלוואה ומהסכום הזה, שבמקרה שלנו הוא 16,000 – 4,000 = 12,000 ₪ מהסכום הזה הוא ייקח את אחוזי המימון המקסימליים.

 

לגבי חישוב ההכנסות נטו, בבנק יש הפרדה בין שכירים ועצמאים.

 

שכירים – הבנק בודק שלושה תלושי שכר אחרונים. במידה ויש בונוסים מהעבודה בשנה האחרונה שווה להביא לבנק טופס 106 על מנת להגדיל את ההכנסה אליה הבנק מתייחס.

מה שחשוב לבנק לראות אצל שכירים זה רצף תעסוקתי ולכן במידה ורק התחלתם לעבוד בעבודה חדשה, צריך להראות לבנק תלוש מהעבודה הקודמת.

עצמאים – הבנק בודק שומת מס אחרונה ומבקש אישור רואה חשבון בנוסח הבנק לשנה שלה עדיין לא הוגשה שומת מס.

אז אתם מבינים מה ההכנסה הפנויה שלכם ומזה גוזרים כ 30%-40% וזאת יכולת ההחזר האמיתית שלכם.

טיפ קטן – במידה ויש לכם הלוואות ואתם רוצים להגדיל את יכולת ההחזר שלכם אז ניתן לבקש מהבנק שיקצר את ההלוואה ל 17 חודשים ואז הבנק לא יוכל להתייחס להחזר שלה.

מעבר לבדיקה של כמה הבנק הולך לתת לכם להחזיר, זה השלב לעשות בדיקה מעמיקה כמה אתם יכולים להחזיר כל חודש.

עוד נדבר על זה בהמשך אבל תשימו לב שככל שתחזירו יותר כסף כל חודש לבנק, ככה המשכנתה שלכם תהיה טובה יותר, קצרה יותר ותשלמו הרבה פחות ריבית לבנק.

במקרה הזה אין באמת כללי אצבע וכל משפחה צריכה לעשות את החשבון שלה כמה כסף היא יכולה להקצות לטובת החזר המשכנתה.

 

כמה דברים חשובים מאוד שצריך לשים אליהם לב בנושא ההחזר:

 

במידה ואתם לוקחים תמהיל משכנתה עם המסלולים :פריים וריביות משתנות וצמודות למדד, תבינו שההחזר החודשי יכול לטפס בהמשך.

בנוסף להחזר החודשי יש לכם גם הוצאות על ביטוח משכנתה.

תשימו לב טוב להוצאות גדולות שהולכות לרדת לכם בתקופה הקרובה (עד שלוש שנים) כמו גנים פרטיים. במידה ויתפנו לכם עוד 3,500 ₪ בחודש החל מבעוד שנה, חשוב להתייחס לזה ולא לעשות טעות שתעלה לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.

תבינו מה מצבכם התעסוקתי – האם יש לכם בונוסים גדולים, אופציות, העלות שכר קרובות.

 

לסיכום השלב הזה:

 

אתם יודעים כמה הון עצמי יש לכם לרכישה וכמה לעלויות מסביב לרכישה.

אתם מבינים כמה כסף הבנק ייתן לכם ואתם מבינים מה ההחזר החודשי המקסימאלי בו תוכלו לעמוד.

עם הנתונים האלה אפשר להתחיל את התהליך מול הבנקים והשלב הראשון הוא הוצאת אישור עקרוני.

שלב א – הוצאת אישור עקרוני מהבנק

לוחות זמנים – בין שבוע לשלושה שבועות

אישור עקרוני כשמו כן הוא. הבנק מאשר/לא מאשר לכם באופן עקרוני ועל סמך הנתונים שאתם מוסרים האם תוכלו לקבל משכנתה וכמה או לא תוכלו לקבל משכנתה.

כיום, החל משנת 2022, ברוב הבנקים ניתן לבקש מהבנק אישור עקרוני באינטרנט.

על מנת להוציא אישור עקרוני אתם צריכים לדעת את הנתונים האלה ולספק אותם לבנק:

שם מלא

תאריך לידה

תאריך הנפקת ת.ז

פרטי קשר – מייל ונייד

הכנסות על פי סיווג – שכירים או עצמאים. כאן חשוב להבין שרוב העצמאים לא באמת יודעים כמה הם מרוויחים נטו ולכן לפני שמגישים את הבקשה, יש לוודא זאת עם רואה החשבון.

פרטים על חשבונות הבנק שלכם

פרטים על ההלוואות שיש לכם – כמה כסף יש בהלוואה, מה ההחזר החודשי והאם ההלוואה ליותר מ 18 חודשים.

פרטים על הרכישה עצמה. גם אם עוד אין לכם נכס ספציפי זה בסדר גמור.

חשוב מאוד להבין שלפני שהבנק ייתן לכם כסף, הוא יבדוק את כל הנתונים שלכם בצורה מדוקדקת ולכן, אין טעם לא להגיד את האמת רק כי מדובר בשאלון אינטרנטי.

במידה והגשתם את הבקשה באינטרנט, היא עוברת למוקד של הבנק אליו הגשתם אותה ואחרי מספר ימים יודיעו לכם האם יש לכם אישור עקרוני או לא.

במידה ואמרו לכם שיש אישור אפשר להתקדם. במידה ואמרו לכם שאין אישור, עדיין שזה לא אומר כלום. יכול להיות שהנתונים לא הוקלדו כמו שצריך ועוד הרבה מאוד אופציות שבגינם ההודעה היא טעות.

במצב בו דחו לכם את הבקשה אתם מוזמנים לפנות לאיתנים הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות ונפתור לכם את הבעיה.

נצא מנקודת הנחה שנתנו לכם אישור ונתקדם להכנת תיק מושלם לבנקים.

תראו, בבנק יש הרבה מאוד עומס. כשאתם רוצים לקבל יחס מהיר מהבנקאים תכינו להם תיק משכנתה מושלם ומדוגם:

צילום ת.ז עם ספח פתוח + צילום איכותי וברור.

שלושה תלושי שכר ברורים

שומת מס מלאה של השנה האחרונה בה הגשתם.

אישור רואה חשבון בנוסח הבנק אליו אתם מגישים

תדפיס מכל חשבון עו”ש שיש לכם שבתדפיס רואים בפרוש את השם שלכם ואת מספר החשבון (אקסל לא תופס)

במידה ויש לכם הלוואות – להביא תדפיס ברור של ריכוז הלוואות בו רואים כמה הלוואה יש לכם, מה ההחזר החודשי ומתי היא מסתיימת.

אין מה להסתיר חשבונות בנק מכיוון שבסוף הדברים מתגלים.

נסח טאבו עדכני מהאינטרנט

חוזה רכישה ברור וחתום

ברגע שהכול יהיה מסודר ומדוגם זה ישפיע על המהירות בה יטפלו בכם ויכול להיות שגם בתנאים.

הדבר הבא שחייבים לעשות לפני שניגשים פיזית לבנקים זה לבנות תמהיל משכנתה אופטימאלי בהתאמה אישית.

 

שלב ב : תמהיל המשכנתה שלכם הוא הדרך בה תיקחו את המשכנתה:

 

איזה מסלולים אתם בוחרים

כמה כסף בכל מסלול

לאיזה תקופה כל מסלול

 

לפני שניכנס לעובי הקורה כאן, חשוב להבין את הרגולציה בתחום:

 

ניתן לקחת משכנתה לתקופת מינימום של 4 שנים ומקסימום של 30 שנים

חייבים לקחת לפחות שליש מהמשכנתה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה)

אי אפשר לקחת יותר משני שליש מהמשכנתה במסלול הפריים/מטח/ריביות משתנות פחות מ 5 שנים.

מכאן, אתם חייבים להבין את הצרכים והיכולות שלכם ולבנות את התמהיל המושלם בשבילכם.

למה בעצם לבנות תמהיל אם הולכים לבנקים? למה לא לתת להם להציע לנו מה לעשות?

אז בואו נגלה לכם סוד: הבנק הוא גוף עסקי עם מטרה אחת – להרוויח כמה שיותר כסף. הבנק מרוויח כסף כשהוא מוכר את הכסף שלו לכם. עכשיו, כשלוקחים הלוואות קטנות יחסית לתקופות קצרות – הבנק מרוויח אבל לא הרבה. כשלוקחים הרבה מאוד כסף לתקופות מאוד ארוכות – פה יש לבנק הזדמנות להרוויח המון כסף.

כשאתם יודעים את זה, השאלה היא, האם תלכו לקבל עצה איך לקחת מאות אלפי שקלים לעשרות שנים ממי שמרוויח מההמלצות שלו? התשובה היא לא!!! חס וחלילה.

מעבר לעובדה שכל בנק ייתן לכם הצעה שטובה לו, כנראה שגם כל בנק ייתן הצעה שונה ובדרך זאת לא תהיה לכם שום דרך להשוות בין ההצעות על מנת לקבל את הטוב ביותר.

 

אז בואו נלמד איך בונים תמהיל אופטימאלי שטוב לכם ופחות טוב לבנק:

 

השלב הראשון הוא להבין מה ההחזר החודשי הכי גבוה שאתם יכולים להחזיר בכל חודש. כן, קראתם נכון – הכי גבוה.
במשכנתה יש חוק – ככל שתחזירו יותר כסף בהחזר החודשי, ככה תשלמו פחות ריבית לבנק בצורה משמעותית.

לאחר שהבנתם את ההחזר החודשי, חשוב להבין מה הצרכים המדויקים שלכם. האם אתם הולכים לכסות חלק מהמשכנתה בתקופה הקרובה (עד חמש שנים), האם אתם רגישים לתנודתיות של ההחזר החודשי?, האם יש לכם דעה לגבי עליית מדד המחירים לצרכן והריבית בעתיד? ועוד שאלות שיעזרו לכם להתאים את התמהיל אליכם.

עכשיו שווה לכם לעצור וללמוד לעומק על ריבית, מדד המחירים לצרכן ועל כל המסלולים בדגש על היתרונות והחסרונות שלהם.

כשאתם מבינים את כל זה, אתם יכולים להתקדם לבניית תמהיל אופטימאלי שבהגדרה שלו הוא תמהיל:

שמתאים לצרכים שלכם

מתאים ליכולות שלכם

מתאים לתנאי השוק הנוכחיים

ומנצל את כל היתרונות של כל מסלול ובורח מכל החסרונות.

בואו נדבר קצת על מסלולים על מנת שתוכלו לבנות לעצמכם את התמהיל האופטימאלי ביותר:

במשכנתה יש שני פרמטרים מרכזיים שהם:

ריבית ומדד המחירים לצרכן.

כשמדברים על ריבית במשכנתה אפשר לבחור בין ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה – קבועה לאורך כל חיי המשכנתה ולא תשתנה.

ריבית משתנה – משתנה על פי תדר ידוע מראש.

מדד המחירים לצרכן זהו מדד אותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כל חודש. העלייה או הירידה במדד מעלה או מורידה את קרן המשכנתה אליה היא צמודה.

 

את מסלולי המשכנתה השונים אפשר להרכיב מהפרמטרים עליהם דיברנו:

 

ריבית קבועה ולא צמודה למדד – קל”צ.
היתרונות – מסלול יציב וקבועה שבו ההחזר החודשי לא יזוז לאורך כל חיי המשכנתה וקרן ההלוואה לעולם לא תגדל. החסרונות- הריבית גבוהה ותיתכן עמלת פירעון מוקדם במידה ותרצו לסלק את המסלול לפני סיום תקופת ההלוואה.

ריבית קבועה וצמודה למדד – ק”צ. היתרונות – הריבית קבועה ולא תשתנה.
הריבית תהיה יותר נמוכה מהמקבילה שלה הקל”צ אבל יש הצמדה למדד שזה החיסכון הגדול.

ריבית משתנה ולא צמודה למדד – מל”צ.
היתרונות משתנה כל תקופה וניתן לצאת ללא עמלת פירעון מוקדם. החיסרון – הריבית גבוהה יותר מהמסלול המקביל ובמידה ולא תפרעו בתחנת היציאה, הריבית יכולה לקפוץ בצורה משמעותית.

ריבית משתנה וצמודה למדד – מ”צ.
היתרונות- משתנה כל תקופה וניתן לצאת ללא עמלת פירעון מוקדם. הריבית נמוכה. החיסרון הגדול הוא כמובן הצמדה למדד המחירים לצרכן.

פריים – היתרון של הפריים הוא הריבית הנמוכה והלא צמודה שלו. החיסרון הוא שהפריים הוא בעל פוטנציאל שינוי גבוה. בכל פעם שבנק ישראל יעלה את הריבית גם הריבית במסלול הפריים תעלה ואיתה ההחזר החודשי שלכם.

את הרגולציה אתם מכירים (כתובה כאן למעלה) ואת היתרונות והחסרונות של המסלולים המרכזיים אתם מכירים ועכשיו צריך לבנות את התמהיל האופטימאלי תוך כדי שאתם מתייחסים למצב המאקרו כלכלי.

במידה והריבית מאוד נמוכה – שווה לקבע אותה ולנצל את זה.

במידה והריבית מאוד גבוה – שווה לקחת ריביות משתנות ולהמתין שהריבית תרד ואז לקבע אותה

במידה ויש צפי לעלייה חדשה במדד המחירים לצרכן – לא צריך להצמיד יותר מידי כסף למדד.

אז כרגע יש לכם את רוב הכלים לבנות תמהיל אופטימאלי וכשיש לכם תמהיל כזה ביד אתם יכולים להתקדם לשלב הבא.

 

שלב ג –מו”מ מול הבנקים ובחירת בנק לביצוע המשכנתה-

 

לוחות זמנים – בשלב הזה לוחות הזמנים חשובים מאוד מכיוון שכשאתם עושים מכרז ריביות זה אומר שיש לכם תאריך יעד בו אתם חייבים להעביר את המשכנתה למוכרים.

פה חשוב לזכור כמה דברים מאוד חשובים:

ההצעה שתקבלו מהבנק היא רלוונטית לכם ורק לכם. הבנק בודק אתכם באופן ספציפי – ההכנסות שלכם, הוותק שלכם בעבודה, מספר ילדים, התחייבויות, דירוג כללי בבנק אחוזי מימון של הנכס, יחס ההחזר שאתם מבקשים ועל פי זה ייתן לכם מרווח מינימום אליו תוכלו להגיע. אי אפשר להשוות וזה לא רלוונטי עם אנשים אחרים אלה אם כן כל הפרמטרים שלכם זהים לחלוטין. המטרה שלכם היא להגיע למרווח המינימום שלכם!

הריביות שאתם מקבלים נשמרות לכם ל 24 ימים בלבד. עברו ה 24 ימים, כל המכרז ריביות צריך להתחיל מחדש. לכן, אין לכם מה להתחיל לעשות מכרז ריביות חודשיים לפני שאתם צריכים כסף.

בין סיום מכרז הריביות לקבלת הכסף יש עוד פעולות שאתם והמוכרים שלכם צריכים לעשות ולכן צריך להשאיר לזה זמן וזמן משמעותי.

 

גם לשלב הזה כמו כל השלבים יש כמה מספר פרמטרים חשובים מאוד.

 

יש שוני גדול בין הבנקים השונים ותקשיבו טוב טוב – יש שוני בין סניפים של אותו בנק. כן, אתם תיכנסו לשלושה סניפים של בנק מסוים וכנראה בכל סניף תקבלו הצעה שונה.

השוני בין הסניפים נובע מהעובדה שכל סניף בבנק הוא מרכז רווח עצמאי.
לכל סניף יש יעדים של מרווחים וסכומים של משכנתאות בחודש ולכן, סניף שעמד ביעדים שלו מהר מהצפוי לא ימכור לכם את הכסף בזול.
סניף שבו יושב פקיד.ה עצבני כנראה לא ימכור לכם את הכסף בזול. סניף שרוצה להיות מצטיין השנה בבנק – לא ימכור לכם את הכסף בזול ולכן, סופר קריטי לא לגשת לסניף הקרוב לביתכם עם הבקשה אלה לעשות שיעורי בית משמעותיים.

הבנק בו אתם מנהלים את החשבון שלכם ירצה להילחם עליכם ולכן שווה להתחיל את הסיבוב אצלו ולהגיד למי שמטפל בכם שם שאתם הולכים לעשות מכרז ריביות בין כל הבנקים ואם מישהו ייתן לכם הצעה טובה אתם תהיו מוכנים להעביר לשם את החשבון. באותה נשימה של המשפט הקודם, תגידו גם שאתם מאוד אוהבים את הבנק שלכם ומצפים להצעה שתשאיר אתכם בו.

מכאן (מכיוון שיש לכם תמהיל אופטימאלי) אתם צריכים להעביר את ההצעות שלכם בין הבנקאים עד שיישאר רק בנק אחד שהגיע לריביות הנמוכות ביותר.

לאורך כל המשא ומתן, אל תתנו לבנקים לשנות לכם את תמהיל בצורה משמעותית מכיוון שהתמהיל שאתו הגעתם הוא התמהיל שמתאים לכם.

לאחר שסיימתם את מכרז הריביות, שווה גם לעשות משא ומתן ולהוריד את עמלת פתיחת התיק שעומדת על 0.25% מסכום המשכנתה או במספרים: על כל מיליון ₪ שתיקחו תשלמו פתיחת תיק של 2,500 ₪ וזה לא מעט.

יש בנקים שיורידו את העמלה בחצי בקלות וכאלה שיתעקשו עליה. תזכרו, הריביות זה הפרמטר החשוב שיכול לחסוך לכם הכי הרבה כסף.

 

הגעתם להחלטה עם איזה בנק הולכים. כל הכבוד. מכאן מתחיל השלב הבא:

 

שלב ד – החתימות בבנק

על מנת לקבל את המשכנתה שלכם אתם תהיו צריכים:

לחתום בבנק על מסמכי המשכנתה

להמציא לבנק –

ביטוח חיים על גובה המשכנתה וביטוח נכס על ערך הכינון

שמאות משמאי שמקובל על הבנק

רישום הערת אזהרה לטובת הבנק

רישום ברשם המשכונות

ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק

כל אלה נדרשים על מנת לספק לבנק את הביטחון המוחלט שבמידה ולא תחזירו לו את ההלוואה – הוא יוכל לממש לכם את הנכס.

בחלק מהבנקים עוד לפני החתימות אתם תדרשו להביא שמאות ולבצע את הביטחונות ובחלק אחרי החתימה.

לחתימה בבנק על המסמכים אתם צריכים לפנות כשעה וחצי.

לפני שאתם מגיעים , ביום לפני, לבדוק האם יש חסרים שאתם צריכים להשלים ולהביא אתכם והכי חשוב להגיע עם ת.ז וספח מקוריים לבנק. אי אפשר לחתום על משכנתה בלי ת.ז וספח מקוריים.

בחתימות עצמן שוב לראות ולוודא שהתמהיל שסגרתם הוא אותו תמהיל ושהריביות אותן ריביות. תזכרו, ברגע שתחתמו זה יהיה מאוחר מידי והדברים האלה קורים.

 

עכשיו בואו נעבור על הביטחונות שאתם צריכים להביא לבנק על מנת שתוכלו להתקדם לביצוע:

 

המסמך הראשון שתקבלו מהבנק הוא כתב התחייבות עליו המוכרים שלכם חותמים. כאן חשוב לוודא שהמוכרים זמינים לטובת הנושא כי תמיד בשלב הזה יש לחץ של זמן. בעזרת כתבי ההתחייבות החתומים, עורך הדין מבצע רישום של הערת אזהרה לטובת הבנק מהטאבו / מנהל מקרקעי ישראל

ביטוח חיים – במידה ושני בני זוג קנו נכס ולקחו משכנתה של מיליון ₪, כל אחד מבני הזוג צריך לעשות ביטוח חיים על גובה המשכנתה.

ביטוח נכס – כששמאי מעריך את הנכס שלכם, אחד הפרמטרים שהוא מעריך הוא ערך כינון, כלומר, כמה עולה לבנות את הבית בלי ערך הקרקע. את ערך הכינון הזה צריך לבטח.

שתי הפוליסות צריכות להיות משועבדות לבנק כמוטב בלתי חוזר.

להרבה אנשים יש ביטוח חיים מהעבודה אותו הם שוקלים לשעבד במקום שיהיה להם עוד ביטוח. תזכרו, את הביטוח חיים הראשון שלכם יש אנשים שיהיו צריכים במידה ויקרה אסון.

רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה הבנק ירשום גם משכון ברשם המשכונות. כיום הבנקים עושים את זה ומחייבים אתכם באגרה.

ייפוי כוח נוטריוני – אתם צריכים לגשת לנוטריון עם מסמך שהבנק יספק לכם ולהחתים אותו.

בסיום השלב הזה בו חתמתם והחזרתם לבנק את כל הביטחונות, התיק שלכם עולה לבחינה סופית.

במידה ויש השלמות – אל תתרגשו. תשלימו לבנק ויעבירו את הכסף.

במידה ואין השלמות – הבנק יעביר את המשכנתה למוכרים שלכם.

תזכרו, הכסף מהבנק עובר למוכרים ולא אליכם.

 

שלב ה – קבלת הכסף

 

הכסף עבר למוכרים ולכם יש משכנתה.

בשלב הזה חשוב שתדעו להיכנס לאפליקציה או לאתר של הבנק בשביל לראות שהכל בסדר.

 

כמה דברים חשובים לסיום התהליך:

 

בדרך כלל, ההחזר החודשי הראשון הוא גבוה מההחזר הרגיל מכיוון שמגולם שם דמי פתיחת תיק ועוד ריבית ביניים. אל תבהלו מזה ותהיו מוכנים עם כסף בחשבון.

משכנתה תמיד אפשר למחזר. מתי שווה למחזר?

כשאתם יכולים להחזיר יותר כסף בהחזר החודשי.

כשהצרכים שלכם השתנו

כשתנאי השוק השתפרו

יש לכם ספק האם כדאי למחזר – תבדקו את זה אבל מה שבטוח אל תשאלו את הבנקאים כי התשובה תמיד תהיה לא. לבנק אין אינטרס שתמחזרו את המשכנתה.

שווה לבדוק כל תקופה את ביטוח החיים ולשפר אותו במידת הצורך

במידה ואתם שכירים, אתם זכאים להחזר מס על ביטוח החיים למשכנתה – זה כסף שלכם.

זהו, עד כאן המדריך המלא ללקיחת משכנתה.

אנחנו מקווים שהמדריך יעזור לכם לעבור את התהליך במינימום כאבי ראש ובמקסימום חיסכון.

במידה ותרצו שאנחנו נבצע לכם את כל התהליך הזה מא’ ועד ת’ בצורה הטובה והיעילה ביותר – אנחנו זמינים בעבורכם.

תזכרו, משכנתה? איתנים! – ייעוץ אישי עם כוח של רשת!!!

הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות.