ערבות חוק המכר דירות

לאחר שמספר חברות פשטו את הרגל והשאירו משפחות ללא קורת גג ועם חובות, ובמטרה להגן על כספם של רוכשים שרכשו דירות “על התוכנית” והקבלן פשט את הרגל, חוקקה הממשלה את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל”ה – 1974.
לאחר קריסת חפציבה בשנת – 2009 שהשאירה שובל של לקוחות ללא כספים וללא בית מגורים, הכנסת יזמה ועדכנה את החוק.
החל משנת 2011 הוכנסו שינויים, לרבות הנוסח שייכתב בכתב הערבות.
על פי החוק, חייב המוכר לדאוג לערובה באחת משלוש אפשרויות הקבועות בחוק.
רישום זכויות בטאבו.
פוליסת ביטוח בחברת ביטוח.
ערבות בנקאית – יש לזכור שהערבות הבנקאית מותנית שלא כמו ערבות בנקאית רגילה.

דמיינו לעצמכם, אתם רוצים לרכוש בית עם גינה ומרפסת.
התייעצתם עם יועץ משכנתאות וביררתם מה היכולת שלכם לרכוש נכס.
ראיתם מספר פרויקטים בשלטי החוצות.
הגעתם למשרדים מכובדים מעוררי יראה ומכובדות.
נפגשתם עם איש המכירות שהראה לכם בתמונות את הבית, את המפרט העשיר, תיאר לכם את הסביבה.
זהו קיבלתם החלטה, חתמתם על זיכרון דברים, נתתם בידו המחאה של אלפי שקלים בודדים. לאחר כשבועיים או חודשיים הגעתם למשרדים לחתום על ההסכם, תוך ימים העברתם מאות אלפי שקלים.
אתם מתחילים לשמוע מכמה זוגות אחרים שיש קשיים עם הקבלן.
הנה עבר חודש ובחדשות מראים את הפרויקט שלכם, “הקבלן פשט את הרגל”, סליחה לא הקבלן, החברה פשטה את הרגל.
סיוט, מהסרטים? שילמתם מאות אלפי שקלים ולא תוכלו לקבל את הדירה.
הסיוט לא רחוק מהמציאות לא הומצא כרגע על ידי לטובת המאמר. בשנת 2008 אלי ראובן בניה הותיר עשרות משפחות עם חובות. בשנת 2009 אחת מחברות הבניה הגדולות במשק, חפציבה פשטה את הרגל. החברה הייתה אמורה להמציא ערבות חוק המכר אבל לא עשתה זאת.
מאות משפחות ברחבי הארץ נשארו ללא בית ועם חובות.
על מנת להימנע ממצב כזה חובה עליכם לדרוש ערבות חוק המכר.

החוק אומר, קבלן אשר קיבל 7% או יותר ימציא לרוכש ערבות חוק המכר. רוכש דירה ששילם 7% מערך ההסכם, על מנת להבטיח את כספו.
להזכירכם הדירה שייכת לקבלן גם אם קיבלתם טופס 4 ומפתח. יתכן והדירה אף משועבדת לצד שלישי. כל עוד לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש, או הסכם חכירה בין הרוכש לרמ”י ו/או רישום בטאבו. על מנת למנוע מצבים כאלה שרוכשים נשארים ללא כספם וללא דירה, קיימת ערבות חוק המכר.

ערבות חוק המכר אינה דבר חדש. כאמור היא באה לעולם בשנת – 1974 בשנת 2011 תוקן החוק והותקנו תקנות חדשות שמגדירות את נוסח ערבות חוק המכר והבטחת כספי הרוכשים, וזאת לאחר נפילת חפציבה שהוזכרה.

הבהרות: אם הדירה מתעכבת ולא נמסרת אף אם חלף זמן ממושך ממועד הסיום, כל עוד הקבלן לא פשט רגל ולא ניתן צו לכינוס נכסים, הערבות לא תגן עליכם.
גם אם החברה נוטשת את אתר הבניה ומפסיקה לחלוטין את הבניה, הערבות לא תגן עליכם במידה וסופק לכם ארון מטבח קטן, או הריצוף זול. כל עניין חוזי הערבות לא תגן עליכם.
עם הזמן הערבות “השתכללה” ויש פעמים שמכניסים בערבות נוסח שקובע במידה ועבודות הבניה באתר יופסקו למשך זמן העולה על 75 ימים יהיה ניתן לממש את הערבות.

הערבות היא ערבות ממונית, מיועדת למצבים ייחודים-

•  הקבלן פשט רגל, או שהחברה נכנסה להליך של פרוק.
•  עיקול שהוטל על הדירה או הקרקע שעליה היא נבנית.
•  צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, או צו למינוי כונס נכסים, שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע.
•  נסיבות בהן נוצרה מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה. (כאשר יש עימות עם הבנק אם זה המצב יהיה צורך בפתיחת הליך משפטי)

אנשים ששילמו לקבלן/חברה ולא קיבלו ערבות ימצאו את עצמם חשופים. במצב של קבלן שפשט רגל, בית המשפט ימנה מנהל מיוחד. על המנהל להגיש תוך פרק זמן שקבע בית המשפט דוח, מה מצב הפרויקט, כמה כספים חייבים, כמה דירות נותרו למכירה, כמה כסף צריך על מנת להשלים את הפרויקט. יתכן ויהיה עליכם להוסיף כספים מעבר להתחייבות שלכם. לא תרצו יוחזר לכם כספכם.
על מנת להבהיר, אם שילמתם מיליון שקל והדירה שווה 2 מיליון שקל תקבלו 1 מיליון שקל. קחו לתשומת ליבכם, המנהל המיוחד ישמח להחזיר לכם את כספכם ולמכור את הדירה לאחר.

לאחרונה הוכנסו שינויים כך שגם בפרויקט תמ”א (התחדשות עירונית) חייבים לתת ערבות חוק המכר דירות.

עשה ואל תעשה-

• בקש ערבות חוק המכר.
• אם הקבלן לא ממציא ערבות ו/או מעמיד פנים שהוא לא יודע לא מכיר את הערבות, אל תבצע עסקה.
• קבלן ממאן להמציא ערבות חוק המכר, הגש נגדו תלונה לממונה על חוק המכר דירות, גם עבור אחרים שלא ייפלו בבור.
• קבלן מבקש תשלום במזומן, בתמורה להנחה גדולה, תברח ומהר.
• התייעץ עם עורך דין מטעמך.
• גם אם נכנסת לבית ויש לך מפתח, דאג שהזכויות בדירה שלך יירשמו.
• הקבלן יכול במקום ערבות, להגן על כספכם, באמצעות רישום הערת אזהרה, רישום שיעבוד בטאבו מצוין. אבל התאימו את התשלומים לקצב הבניה.

כותב מאמר זה אינו עורך דין, מאמר זה אינו תחליף לייעוץ משפטי מתאים.

נכתב מטעם הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות.