החלטתם לרכוש דירה מקבלן? כדאי שתקראו מאמר זה!!!
מחיר הדירה מקבלן, בדרך כלל, יוצמד למדד תשומות הבנייה וישפיע באופן ישיר על המחיר הסופי של הדירה שרכשתם.
מדד תשומות הבנייה נחוץ מכיוון שלרוב, קבלן צריך 2-3 שנים כדי להשלים בנייה של בניין. יחד עם זאת, הוא לא יכול לדעת מראש מה יקרה למחירי הבנייה בתקופה זו. לכן, קבלנים מעוניינים להצמיד את מחירי הדירות שהם מוכרים למדד תשומות הבנייה, כדי שמחיר הדירה יתעדכן בהתאם להוצאות שלהם בפועל. למעשה, ההצמדה למדד תשומות הבנייה מהווה מעין רשת ביטחון עבור הקבלן, מכיוון שהיא מגנה עליו מפני הפסדים כספיים פוטנציאליים.
למדד זה יש השפעה ענקית על רוכשי הדירות החדשות מקבלן. התשלומים לקבלן עלולים להתייקר ובסכומים משמעותיים שכנראה לא לקחתם בחשבון טרם הרכישה!
אז מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מחושב ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש. במסגרת המדד נמדדים ישירות מחירו של “סל קבוע” הכולל עלויות חומרי גלם (עלות חומרי הגלם מושפעת משינויים במחירי הסחורות בעולם ושינויי מטבע), עלויות שכר העבודה בענף הבנייה, מוצרים ושירותים המשמשים את הקבלנים לבניית בתי מגורים. תפקידו של המדד הוא לייצג את מרכיב הוצאות הבנייה של הקבלנים וקבלני משנה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לכן, לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות.
כיצד מדד משפיע על רכישת דירה מקבלן?
מדד תשומות הבנייה משמש בעיקר בתור בסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. הנחת הבסיס העומדת מאחורי ההצמדה היא שכל עוד הקבלן לא קיבל את מלוא הסכום, הוא סופג באופן יחסי את העליות בהוצאות על חומרי גלם ושירותים.
הקבלנים מצמידים את מחירי עלויות הבניה למדד תשומות הבנייה ובכך אם מחירי הבניה יעלו אנו נצטרך להוסיף על עליית המחירים. חשוב להדגיש כי המדד מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.
לדוגמא – אם יתרת התשלומים שלכם לקבלן עומדת על 1,000,000 ₪ ומדד תשומות הבנייה עלה עד מועד התשלום ב- 0.5%, תצטרכו לשלם סכום נוסף של 5,000 ₪.
אז מה עושים – או שלא עושים כלום?
- אחת העצות המקובלות לרוכשי דירות כיום היא כאמור להקדים את התשלומים לקבלן. אבל, וזה אבל גדול, יש להבטיח שהקדמת התשלומים תתבצע גם היא בדרך של חוק מכר המחייב את המוכר לתת בטוחה – ערבות בנקאית על התשלומים הלא מתוכננים. זאת, כדי למנוע מצב שהקבלן יקלע בהמשך לקשיים ולא תהיו מבוטחים על התשלומים שהוקדמו.
- ניתן להניח הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
אפשרות אחת היא להפקיד את הכסף בתוכנית חיסכון כלשהי צמודת מדד, עם תחנות יציאה בדרך בהתאם לתשלומים הדרושים לקבלן.
אפשרות אחרת, שעשויה להיות עדיפה, היא רכישת אג”ח ממשלתית צמודת מדד לטווח בינוני או קצר (מח”מ של שנתיים-שלוש). אג”ח היא נכס נזיל שניתן להפוך אותו בכל יום למזומן וכך לתכנן את התשלומים לקבלן.
העדיפות נובעת מכך שברכישה ישירה של אג”ח ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר לעומת פיקדון בנקאי.
אפשר לנסות לנהל משא ומתן עם הקבלן בטרם הרכישה, כדי לבקש לא להצמיד את מחיר הדירה למדד. אם הקבלן לא יסכים לוותר על הצמדה למדד, ניתן להציע חלופה של הצמדת מחיר הדירה למדד אחר, כמו למדד המחירים לצרכן. היסטורית, מדד המחירים לצרכן הוא מדד נמוך יותר עם עלייה איטית יותר ולכן, מדד זה עשוי להיראות אטרקטיבי יותר עבור רוכשי דירות.
רוכשי דירות רבים מתלבטים עם השאלה – מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב – לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית. השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה – מדד תשומות הבניה או הריבית על המשכנתא. עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.
אם החלטתם לקחת משכנתא לצורך הקדמת התשלום, חשוב שתאמדו קודם את “תזרים משק הבית” שלכם. אם אתם מתגוררים בדירה שכורה – תבחנו האם אתן יכולים לעמוד במשכנתא וגם בשכר הדירה.
טיפ חשוב!!!
בדקו את הסכמי הרכישה שלכם. יש הסכמים שלא מאפשרים להקדים תשלומים. במקביל, ישנם קבלנים שגם אם בהסכם המכירה שלהם אין הגבלה, הם לא מוכנים להקדמת תשלומים משום שהם התחייבו לקבלני הביצוע שלהם תשלום צמוד למדד התשומות והם לא רוצים לקחת סיכון.
