רכישת דירה היא למעשה העסקה המשמעותית ביותר והיקרה ביותר של משפחה. לכן, כאשר מתכוונים לרכוש נכס מקרקעין, יש חשיבות גדולה לקחת שרות של עורך דין המתמחה בנדל”ן לצורך ביצוע העסקה. חשוב גם לדעת באלו הוצאות נוספות כרוכה רכישה של נכס מקרקעין.
בדיקת זכויות-
לפני ההחלטה על רכישת דירה מסוימת, חשוב לבדוק שמי שמציע את הדירה הוא אכן בעל הזכויות בנכס. על מנת לבדוק זאת יש להוציא נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. בנסח נמצא מידע אודות שעבודים, עיקולים, זכויות של צדדים שלישיים, הערת אזהרה אם יש ובנוסף גם אם קיימים חובות העשויים להקשות בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונים.
נכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין אך רשומים ברשות מקרקעי ישראל, ניתן למצוא את כל הנתונים הנ”ל במסמך הנקרא אישור זכויות והוא מופק על ידי רשות מקרקעי ישראל.
חשוב מאד לבדוק גם ברשם המשכונות אם לא רשום משכון על הזכויות החוזיות בנכס.
מיסים והיטלים-
חשוב לזכור כי לעיתים לרכישת דירה נלוות הוצאות משמעויות נוספות במסגרת מיסוי מקרקעין.
מס רכישה: זהו מס המוטל על כל קניית נכס מקרקעין ומתבטא באחוז מסכום המכירה לפי מדרגות המתעדכנות אחת לתקופה. סכום המס משתנה כנגזרת מבעלותו של הרוכש על נכסים נוספים.
להלן מדרגות מס רכישה המוטלות על רוכש דירת מגורים יחידה, נכון לשנת 2022:
- על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ – לא יחול מס.
- על חלק השווי שעולה על 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ יחול מס בגובה 3.5%.
- על חלק השווי שעולה על 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ יחול מס בגובה של 5%.
- על חלק השווי העולה על 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900₪ יחול מס בגובה 8%.
- על חלק השווי העולה על 18,416,900 ₪ – יחול מס בגובה 10%.
כאשר רוכשים דירה שניה, מס רכישה יחול בגובה 8% החל מן השקל הראשון ועד לשווי של 5,525,070 ₪ ומעל לסכום זה יחול מס בגובה 10%.
מס שבח: זהו מס החל הרווח ממכר דירה מגורים שאינה יחידה. מדובר במס ליניארי מוטב, היינו השבח שנצבר עד לתאריך 1.1.2014 יהיה פטור ואילו השבח שנצבר מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה יהיה חייב במס בשיעור של 25%.
לדוגמא: נכס שנקנה בתאריך 1.1.1960, ונמכר ב- 1.1.2022, הרווח שנצבר על כל התקופה עמד על מליון ₪. בחישוב ליניארי מוטב לא ישולם מס שבח מ- 1.1.1960 ועד 1.1.2014. (שהם 62 שנים) עד לתאריך 1.1.2014 לא ישולם מס ואילו עבור התקופה שמיום 1.1.2014 המס יחושב רק על השבח היחסי שנצבר מיום 1.1.2014 ועד ליום 1.1.2022. במקרה שלנו הנוסחה לחישוב המס היא:
ח”ש 1,000,000*שנים 8שנים 62*25%=ח”ש 32,258
דמי היוון: זהו תשלום שנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל על הקרקע המנוהל על ידה ונדרש מאת המוכר. תשלום היוון פוטר את הבעלים מתשלום דמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה. חשוב לקונה כי סכום בגובה דמי ההיוון ישמר בנאמנות על עורך הדין ולא יועבר למוכר לפני שיש אישור מרשות מקרקעי ישראל.
היטל השבחה: זהו מס המשולם לוועדה כאשר קיימת אפשרות לתוספת בניה והשבחה של הנכס שלא נוצלו. לרוב, לא יחול על דירות בבניין משותף שבנייתו הסתיימה.
בנוסף קיימים היטלים נוספים לרשות המקומית כמו היטל תיעול, היטל ביוב, היטל שצ”פ וכו’ וכן יש לבדוק קיומו של היתר בניה לנכס כאשר מדובר בנכס בנוי.
עורך דין-
לאור כל האמור לעיל כאשר רוכשים דירה חשוב לקחת עורך דין המומחה במקרקעין על מנת שיטפל בהסכם הרכישה וגם ינחה את הרוכש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לפני חתימת הסכם הרכישה על מנת שהרוכש לא יהיה חשוף לחוסר בטחונות שעלולים לגרום למצב בו לא ניתן יהיה לרשום את הנכס על שמו.
