מאמר מאת אהרן ברנד
במאמר זה נסקר את אחד המסלולים שהבנקים מצעים לנו בתמהיל המשכנתא:
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד הוא מסלול בו המשכנתא תישא ריבית בסיסית קבועה, אך הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן שמתעדכן מידי חודש ב-15 לחודש.
המסלולים הצמודים נושאים ריבית הנקראת ריאלית.
ההצמדה למדד הוא פועל יוצא של האינפלציה במשק, ולכן אם האינפלציה עולה, גם המדד עולה. במקרים כאלה, תהיה הגדלה של יתרת הקרן.
מכיוון שבמסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן זה אומר שכל שנה הקרן שלכם גדלה באחוז העלייה של המדד אם הוא עולה וקטנה באחוז הירידה של המדד אם הוא יורד. ככל שההלוואה לזמן ארוך יותר, בכל פעם שמחזירים לבנק החזר חודשי, הקרן יורדת פחות וכל עליה במדד תעלה את הקרן בצורה משמעותית.
כאשר לוקחים את ההלוואה במסלול הזה להרבה שנים (20 ומעלה), ההחזר החודשי על חשבון הקרן נמוך ובהנחה שמדד המחירים עולה, בדרך כלל, ייווצר מצב שאתם משלמים כל חודש במשך הרבה שנים ועדיין קרן ההלוואה רק עולה או נשארת במקומה או יורדת במעט.
במידה ותרצו לפרוע את ההלוואה לפני הזמן תאלצו לשלם קנס הנובע מהפרשי הצמדה. ככלל במידה והריבית על ההלוואות במשק נמוכה מהריבית שיש לכם על ההלוואה תשלמו קנס. במידה והריבית על ההלוואה שלכם נמוכה מהריבית של המשכנתאות במשק לא תשלמו קנס.
אם נסתכל מנקודת מבטו של הבנק המלווה משכנתא. הוא יעדיף להלוות משכנתא בריבית צמודה כיוון שהכסף שומר על ערכו, באמצעות ההצמדה למדד. לכן הלוואה (משכנתא) שאינה צמודה תתומחר על ידי הבנק בריבית גבוהה יותר מהלוואה שאינה צמודה.
בהרבה פעמים כשרוצים למחזר הלוואות של ריבית משכנתא קבועה, הבנקים בישראל אומרים שחבל כי שילמתם כבר את כל הריבית. זאת תשובה לא נכונה שנועדה לגרום לציבור הלווים לא למחזר את המשכנתא שלהם ולחסוך כסף.
את האינפלציה הגלומה בריביות הבנק אפשר לאמוד באמצעות היחס בין הריבית הלא צמודה לריבית הצמודה שהבנק נותן על הלוואות לאותו פרק זמן. את התוצאה יש להשוות לצפי האינפלציוני של בנק ישראל ואז לקבל מסקנה איזה מסלולי משכנתא כדאי לשבץ לתמהיל המשכנתא.
היו שנים שהאינפלציה השנתית בישראל הייתה גבוהה מאוד. לחילופין היו שנים שהאינפלציה הייתה ברמה נמוכה. על מנת לראות איזה מסלול משתלם יותר, צריך להתחשב בצפי האינפלציוני של בנק ישראל ובאינפלציה הגלומה במסלולים אלה בבנקים השונים. כמובן שיש התחשב גם בפרופיל הפיננסי של הלווה. במסלול קבוע לא צמוד (ק.ל.צ) הלווה קונה שקט נפשי תמורת ריבית גבוהה יותר.
איך בודקים כדאיות של המסלולים?
על מנת לבחון כדאיות מבחינה מימונית, נמחיש באמצעות הדוגמא הבאה:
נניח שבנק מציע ריבית קבועה לא צמודה ב- 3.6% לשנה וריבית קבועה צמודה של 2.4% לשנה.
באמצעות היחס בריביות (לא ההפרש) נוכל לאמוד את האינפלציה הגלומה כפי שהיא מתומחרת בבנק: כ- 1.17%. אם הצפי האינפלציוני לפי בנק ישראל גבוה יותר עדיף לקחת מסלול שאינו צמוד למדד ולהיפך.
יתרונות המסלול של חישוב משכנתא בריבית קבועה:
הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, וההחזר החודשי לא משתנה בסכומים משמעותיים בין תקופות (למעט שינויי המדד).
כשהריבית נמוכה – הסיכוי לשלם קנס בגין הפרשי היוון נמוך.
חסרונות המסלול:
שיעור הריבית גבוה יותר מאשר במסלול של ריבית משתנה
הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן
קיימת עמלת פירעון מוקדם על הלוואה זו במידה ותהיה ירידה בריביות.
מתי שווה לבדוק מחזור משכנתא במסלול זה:
כאשר הריבית במשק ירדה או יש צפי לירידה שלה.
מסקנות-
המדד יכול להשפיע משמעותית על התנהגות המשכנתא שלכם לאורך זמן וכמובן על ההחזרים החודשים. צריך לקחת במכלול את כל הפרמטרים כאשר בונים תמהיל משכנתא, כגון: ריביות הבנקים (מומלץ להשוות במספר בנקים), צפי אינפלציוני, טווח המשכנתא, החזר חודשי, אחוז מימון, כושר השתכרות ועוד.
