הניסיון מראה כי יש טעות נפוצה מאוד בנושא זה.
המון אנשים נכנסים לתהליך של חיפוש דירה לפני שהם בנו תקציב.
אז מה הם עושים במקום זה ?
פשוט הולכים לפי תחושות, דמיונות, רצונות וחלומות. אמנם, לחלום זה טוב, טוב מאוד אפילו, אבל לא בטוח שהבנקים יהיו שותפים לחלום שלכם. אז בואו נלמד איך לא הופכים את החלום לסיוט !
בענייני כספים, אסור לתת לרגש שלנו להוביל. זה המתכון לעשות את הטעויות הקשות ביותר.
בהזדמנות, אכתוב מאמר קצת על ענייני התנהגות כלכלית, נושא מרתק בפני עצמו.
אז התהליך הנכון הוא קודם-כל לקבוע תקציב ואז לחפש דירה המתאימה לתקציב הזה, עם מקדם ביטחון כדי לא להיות על הקשקש ולהזדקק להלוואת השלמה מהצד.
איך קובעים תקציב ?
הנה לכם מספר כללים, המרכזיים ביותר, שיעזרו לכם לקבל מספר.
בסוף, המספרים לא משקרים – בתנאי שלא מעוותים את המציאות כמובן.
למה זה השלב החשוב ביותר בתהליך ?
כי אתם הולכים לבקש סכום מאוד גדול מהבנק, ואתם הולכים להתחייב להחזירו על תקופה מאוד ארוכה. כל טעות גוררת שרשרת של השלכות שעלולות לעלות ביוקר.
למה רוב האנשים לא עושים את זה או לא עושים את זה נכון ? כי הכי כיף זה ללכת לראות דירות ולחלום על כמה יהיה כיף. שלב שבו הדמיון עובד שעות נוספות. וזה הרבה יותר כיף מאשר לחפור ולנבור בניירת של החשבונות, ההלוואות, ההוצאות שלנו – שהן מפגישות אותנו עם מציאות שהיא קצת קשה לפעמים…
איך לתכנן את התקציב לרכישת דירה?
שני הפרמטרים העיקריים, מתוך רשימה ארוכה, הם: ההון העצמי ויכולת ההחזר.
הון עצמי – או במילים אחרות – כמה כסף יש לי בכיס/במגירה/במזרון/בחסכונות ?
כידוע, הבנק לא נותן 100% מימון. אם הוא היה יכול הוא כנראה היה עושה את זה אבל בנק ישראל לא מאפשר. יש רמות שונות של אחוז מימון שהבנק רשאי להעמיד ללווים.
עבור דירה ראשונה, הבנקים מאשרים משכנתא של עד 75% משווי הנכס הנרכש, לכן ההון העצמי צריך להיות לפחות 25% משווי הנכס. עבור דירה חליפית, כלומר בזמן הרכישה יש לכם ירה שאתם מצהירים שהיא תימכר ובסוף תישארו עם דירה אחת בלבד, הבנקים מאשרים עד 70% משווי הנכס. עבור דירה שניה זה יורד לעד 50%.
הנה מספר דוגמאות להמחשה. זה כמובן תיאורטי כי הבנק מתחשב עוד דברים נוספים.
| הון עצמי זמין (₪) | שווי נכס מרבי (תיאורטי) עבור דירה ראשונה/יחידה | שווי נכס מרבי (תיאורטי) עבור דירה חליפית | שווי נכס מרבי (תיאורטי) עבור דירה שניה |
| 300,000 | 1.2M | 1M | 600,000 |
| 400,000 | 1.6M | 1.3M | 800,000 |
| 500,000 | 2M | 1.6M | 1M |
| 600,000 | 2.4M | 2M | 1.2M |
יכולת החזר –הכוונה – מה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן. רוב הבנקים נוהגים לאשר החזר חודשי בגובה של שליש מההכנסות החודשיות.
אבל לא כל ההכנסות נלקחות בחשבון וגם מורידים מהן את ההתחייבויות הקיימות – כגון הלוואה לרכב, הלוואה לכל מטרה לחופשה/חתונה/לימודים ועוד. זה ייקרא בשם “ההכנסה הפנויה”.
למרות שניתן לאשר החזר חודשי בין 30% ל- 40% מההכנסה הפנויה, אנו ממליצים לא לעבור את ה-25%, כדי לא להגיע למצב ל דוחק בגלל הוצאות בלתי צפויות. מה לעשות הלא צפוי הוא הכי צפוי שיש. רוצים גם לישון בשקט בלילה ולא להיות בלחץ.
יש מספר כללי ברזל לחישוב ההחזר החודשי. ניקח את הפשוט ביותר. על כל 100,000 ₪ שלוקחים מהבנק, אם פרוס ל-30 שנה, ההחזר החודשי יהיה בסביבות 450 ₪. זה יכול לנוע בין 400 ₪ ובין 500 ₪ אבל לקחנו באמצע כדי לתת תחושה מספרית.
נחזור לטבלה שלנו, הפעם עם הוספת החזר חודשי והכנסה פנויה נדרשת:
| הון עצמי (₪) | שווי נכס (₪) | משכנתא נדרשת (₪) | החזר חודשי ממוצע (₪) | הכנסה פנויה נדרשת (₪) |
| 300,000 | 1.2M | 900,000 | 4,050 | 12,150 |
| 400,000 | 1.6M | 1.2M | 5,400 | 16,200 |
| 500,000 | 2M | 1.5M | 6,750 | 20,250 |
| 600,000 | 2.4M | 1.8M | 8,100 | 24,300 |
כמובן שאתם מוזמנים לשחק קצת עם מחשבוני משכנתא שתוכלו למצוא אצלנו באתר “איתנים”.
כפי שכתבתי לעיל, על מנת לקבל אישור משכנתא יש לעמוד בשני הפרמטרים יחד ולא רק באחד מהם. אם חישבתם וראיתם שאתם לא לגמרי עומדים בשני הפרמטרים או שזה קצת גבולי, יהיה עליכם לבחור : או ללכת על נכס זול יותר, או להגדיל את ההון העצמי, או לקחת על עצמכם סיכון ולהחזיר סכום גבוה מה-30% מההכנסה הפנויה.
אמנם אלו כללים אבל כרגיל, אפשר לאשר תיקים במצבים מסויימים בצורה קצת חריגה. זה כבר עניין של מומחיות של יועץ משכנתא מנוסה.
מה? זה הכול ?! כל-כך פשוט ?!
התשובה היא כמובן – לא!
אלה הפרמטרים העיקריים, בנוסף יש לקחת בחשבון לא רק את ההכנסה הנוכחית אלא גם מה הצפי לעתיד (אתם עכשיו סטודנטים או רק מתחילים ויש לכם צפי להגדלת ההכנסות), יציבות מקומות העבודה, צפי לכספים עתידיים שישתחררו לכם (כמו קרן השתלמות לדוגמה), הוצאות כספיות משמעותיות שכבר ידוע עליהן (בר-מצווה/בת-מצווה/חתונה/לימודים ועוד), והתנהלות פיננסית לאורך זמן. ככל שהתמונה שתעלה מניתוח פרמטרים אלה תהיה יותר לטובתכם, כך יהיה יותר קל לאשר את התיק שלכם. אין זו המלצה גורפת אלא חומר למחשבה. בסופו של דבר, אתם תצטרכו לקבל החלטה מתוך הנבת הסיכונים הקיימים.
כמובן, יש גם סעיף חשוב מאוד של הוצאות נלוות. בכל תהליך רכישה יש עוד הוצאות כגון: עו”ד, מתווך, יועץ משכנתא, שמאות, ביטוחים, שיפוצים, הובלות ועוד. לא לזלזל בזה ! זה מצטבר לכמה עשרות אלפי שקלים צריכים לבוא על חשבון ההון העצמי שלכם.
אז אפשר להתחיל ?
בניית תקציב היא תהליך שיכול להיעשות בכמה שלבים.
אתם מתחילים לקבוע את שני הפרמטרים שלכם כפי שהארכנו לעיל ותגיעו לתקציב מסויים. אתם עשיו יודעים את שווי הנכס התיאורטי ואפשר לחפש. אבל מה לחפש ואיפה לחפש ? זה כבר עניין של בחירה אישית. איפה לגור, איזו קומה, כמה כיווני אוויר, עם/בלי ריהוט, משופצת/לא משופצת, ועוד אין ספור שאלות אישיות.
היה ולא מצאתם משהו שמתאים לתקציב – תבדקו אפשרויות לגייס כסף להשלמת ההון העצמי דרך משפחה/גמ”ח/הלוואות מהעבודה/הלוואות כנגד קרן השתלמות/קופת גמל/פוליסת חיסכון ועוד.
או פשוט לחפש במקום יותר זול.
כל מה שנותר לי הוא לאחל לכם בהצלחה בתהליך, קחו את הזמן ואל תדלגו על שום שלב – זו תהיה ההשקעה הכי טובה שלכם. באחריות.
שלמה אלמליח
תכנון וליווי משכנתא בהתאמה אישית
054-9997711
Shlom[email protected]
