רפורמת השקיפות להגברת התחרות בבנקים שהשיק בנק ישראל

האם ההוראות החדשות של בנק ישראל אכן מספקות מסלולי משכנתאות – חסכוניים יותר?

האם הרפורמה תעזור ללווים? 

בכל רפורמה יש יתרונות ויש חסרונות, כך, גם ברפורמה הנוכחית – יש דברים טובים ו- פחות עבורנו – לוקחי המשכנתאות.

בנק ישראל קבע שלושה סלים של תמהילי משכנתא, קבועים, וסל נוסף לבחירת הלקוח. 

במאמר – נציג סימולציה של משכנתא בגובה של מיליון – ₪ – במסלולים השונים,

נסקור את היתרונות והחסרונות, ונלמד לבחור במסלולים החסכוניים והמתאימים ביותר עבורנו.

היתרון המשמעותי ברפורמה החדשה הוא שכל הבנקים מחויבים לספק לנו שלושה מסלולים אחידים. ועוד מסלול לבחירת הלקוח.

אז בואו נראה בדוגמא הנ”ל מה היתרונות בכל מסלול וכיצד הוא – משרת אותנו או – לא.

מסלול 1:

100% מהמשכנתא בריבית קבועה ל – 30 שנה.

מצד אחד-  העובדה שהלווה יודע כמה ישלם מההתחלה ועד הסוף היא יתרון עצום -במיוחד בשוק דינמי של עליות ריבית ומדד.

אך מצד שני למסלול זה :חסרונות – משמעותיים. הבולטים שבהן : משכנתא יקרה מאוד, חוסר גמישות, ועמלות פירעון מוקדם יקרות במצב של מחזור.

משכנתא יקרה! על סכום משכנתא של 1 מיליון ₪ – נשלם ריבית של כ – 760,000 ש”ח  

ללא גמישות:, במידה ונרצה לסלק חלק מהמשכנתא – יהיה על הלווה – להביא – (10%)מהמסלול. לדוגמא -אם יש ללווה סכום של 30,000 ₪, לא יוכל לשלם – בו חלק מן המשכנתא משום שאינו מגיע לסכום המינימום של 100,000 ₪. 

– בנוסף, יהיה עליו לשלם קנס פירעון מוקדם של אלפי שקלים.

גם ההחזר החודשי במסלול יהיה גבוה- בדוגמא כ – 5,000 ₪ לחודש.

לסיכום – מסלול לא מומלץ.

מסלול 2:

50% – צמוד לריבית הפריים.

50% – בריבית קבועה. החשיפה של חצי ה -משכנתא לריבית הפריים הופכת את המשכנתא ל – מעט מסוכנת.

בנוסף, המשכנתא – אינה, גמישה וחסרת מעוף.

שוב בדקתי סכום של מיליון ₪ ל – 30 שנה.

הריבית שנשלם, תעמוד על סך של 490,000 ₪, זולה יותר מהמסלול הקודם. 

אסייג בתנאי שהריבית במשק לא תמשיך  לטפס בחדות כלפי מעלה ולא תחצה את ה – 3%.

ההחזר החודשי ההתחלתי יעמוד על סך של כ 4,150 ₪.

מסלול 3:

מסלול השלישים – המסלול הפופולרי שהבנקים מאוד אוהבים לתת.

שליש בריבית קבועה צמודה 

שליש בריבית פריים,

ושליש ריבית משתנה צמודה,

הבנקים מבטחים את עצמם.

בואו נבדוק את היתרונות והחסרונות במסלול עבורנו:.

חשיפה של שליש מהמשכנתא לפריים היא סבירה – גם אם הריבית תמשיך לעלות, רק שליש מהמשכנתא תתייקר.

השליש השני,- בריבית משתנה צמודה. כאן נחשוף, עוד שליש מהמשכנתא לשינוי ולעליית הריבית. 

רק נדגיש שעליית הריבית יכולה להתממש בזמן מוגדר מראש – כל שנתיים, שלוש או חמש שנים, (המסלול הרווח הוא כל חמש שנים). 

הלווה זוכה בשקט לתקופה, אלה שבמועד השינוי בסבירות גבוהה נפגוש ריבית גבוהה. 

עלינו לזכור שההתייקרות תהיה בכלל המסלולים-, מה שיקשה עלינו את פעולת המחזור.

ההצמדה למדד:  בכל פעם שהמדד יעלה הקרן תגדל בהתאם, את התוספת ישלם הלווה לכל אורך חיי המשכנתא בתוספת ריבית והצמדה. 

לעיתים אף מגיעים למצב שנראה אבסורדי – הלווה משלם והחוב אינו קטן. הלווה חייב לבנק – סכום גבוה ממה שנלקח.

בנוסף,  2/3 מהמשכנתא חשופים לשינויים בריבית ושליש למדד.

שליש – שלישי בריבית קבועה צמודה

אכן הריבית קבועה, אבל כמו שהסברתי במסלול הקודם-, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. ככל שהמדד יעלה, כך תתווסף לקרן תוספת בגובה עליית הממד. על התוספת נשלם הצמדה וריבית עד לסיום המשכנתא.

בדקתי בדוגמא הקבועה של משכנתא על סך מיליון ₪. ל- שלושים שנה:.

הריבית וההצמדה שנשלם יעמדו על סך של, כ – 577,000 ₪ 

ההחזר החודשי יתחיל ב כ- 4,000 ₪ 

עם הזמן יצמח להחזר של כ – 4,800 ₪ 

מסלול רביעי:

מסלול חופשי שהבנק או הלווה יבחרו.

על הלווה לבחור תמהיל שיתאים לתא הכלכלי המשפחתי שלו.

האם הלווה הרגיל יכול להתמודד מול הבנקים?

האם הלווה הממוצע יוכל לבנות תמהיל נכון, שבודק ולוקח את כל הסוגיות והסיכונים הכלכליים?

האם הלווה הממוצע יוכל לבצע התמקחו טובה מול הבנקים השונים?.

השונות בין לווה ללווה מתבטאת במספר רב של פרמטרים : כגון גובה המימון, יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, אופי העיסוק של הלווים, מיקום הנכס ועוד. 

על אף הקושי לבנות תמהיל כללי, שיתאים לכולם, העזתי לבנות תמהיל רק, על מנת להמחיש את ההבדלים בין התמהילים השונים (אין לראות בתמהיל יעוץ משכנתא)

משכנתא בסך של – 1 מיליון ₪. 

• 40% בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה ככל שניתן.
• 10% בריבית קבועה צמודה, גם כאן לתקופה הקצרה מ – 30 שנה.
• 10% נוספים בריבית משתנה צמודה לתקופה של 15 שנה
• 40% – הנותרים במסלול – פריים. 

היתרונות למסלול המתוכנן:

• מפאת הסכומים הנמוכים בחלק מהמסלולים, יכול הלווה לפרוע חלקים מהמשכנתא, גם עם סכום של  10,000 שקל. באמצעות הפירעון של חלק ממסלול נקצר את אורך חיי המשכנתא ונייצר חיסכון נוסף בריבית. 
• גמישות מריבית במשכנתא.
• מסיימים את המשכנתא – במקסימום ב- 23.5 שנים
• הריביות שתשולם במסלול המתוכנן יעמדו על  כ-  338,000 ₪ -המשכנתא הזולה ביותר.
• ההחזר החודשי יתחיל ב – כ- 4,500 ₪ ויקטן עם השנים.

החיסכון מול מסלול ה – 100% מגיע לסך של 420,000 ₪, כן,- חיסכון של 420,000 ₪.

החיסכון מול מסלול השלישים יעמוד על סך של כ – 240,000 ₪

ומול מסלול החצאים, החיסכון יעמוד על כ – 150,000 ₪

בכל התמהילים נלקחו ערכים כלכליים תואמים.

כעת כשהבנו במקצת את המסלולים השונים על חסרונותיהם ויתרונותיהם – אנחנו מבינים שהרפורמה כלל לא הקלה על הלווים. 

הפרשי הריבית, – וחוסר הגמישות במסלולים, ו -הקושי של הלווה להעריך את הסיכונים, מביאים אותנו למסקנה ברורה:

הרפורמה לא הקלה על הלווים. מבלי לדבר, על כמות הניירת שהלווה כ – 40 דפים מכל בנק. דפים של מלל עצום. הלקוח הממוצע הולך לאיבוד.

לכן משכנתא מתכננים עם בעל מקצוע מנוסה ואחראי.