השפעת שוק השכירויות על הנדל”ן בישראל

רוב הלקוחות המגיעים אלינו מעוניינים לרכוש נכס. בדרך כלל נכס ראשון. משיחות שלנו איתם, אנו חווים אצלם קושי כלכלי ורגשי לחיות בשכירות ובפחד כשמגיע היום בו הם מתחילים לדבר עם בעל הדירה בקשר לעליית שכר הדירה ובכמה. 

הפחד שלהם אמיתי ומרגיש להם לא מוצדק, לא הוגן וכל העלאה שהיא מעל האחוז הנהוג מרגיש להם מנצל. 

מנקודת מבט של יועצי משכנתאות, אני יכולה למנות לפחות שלוש סיבות להעלאת מחיר השכירות:

1. משכנתה תנודתית בעל מרכיבים מסוכנים- בעל נכס שלקח משכנתה שתוכננה מראש להיות בעלת ריביות נמוכות אך עם סיכון גבוה במסלולים צמודי מדד ובמסלולים משתנים. אנחנו נמצאים כרגע בתקופה כלכלית בה מדד המחירים עולה מידי חודש, ריביות עולות והשפעה ניכרת על ההחזרים במשכנתה. בעל נכס שלקח משכנתה כזו, יראה החזר חודשי גבוה יותר מבעבר. זאת מאחר והקרן במסלולים הצמודים עולה, תקופת סיום המשכנתה נשארת בעיינה וכדי לסיים את המשכנתה במועד שנקבע ההחזרים החודשים עולים. לרוב בעלי הנכסים סופגים את העלייה עד לנקודה בה הם יכולים לשנות את גובה השכירות ואז מעלים מחיר כדי להפסיק לספוג את העליות במשכנתה.
2. חוסר תכנון או תכנון לקוי בהרכב המשכנתה יכולים לגרום לשינויים בגובה ההחזרים במשכנתה. לעיתים רבות הלווה לא מתייעץ עם איש מקצוע ונענה להצעת הבנק להרכב משכנתה מסויים. הלווה לא מבין את ההשלכות של הרכב המשכנתה שנבנה לו ולא מודע לסיכון הטמון בו. להפתעתו בזמנים דומים להיום, החזר המשכנתה עולה וגובה השכירות נמצא נמוך יותר מגובה המשכנתה של בעל הנכס. במצב כזה, שוב, בעל הנכס יעלה את גובה השכירות ברגע שיוכל מבחינה חוזית. 
3. גל העלאות מחירי שכירות– בעלי נכסים רבים אינם בעלי משכנתה על הנכסים הללו. קיבלו ירושה, סיימו לשלם את המשכנתה או לא לקחו משכנתה כלל. הסיבה כאן להעלאת מחירים נובעת ממצב שוק השכירויות. בעל נכס ששומע שחבר, שכן או כל משכיר אחר שהעלאה את מחיר השכירות אצלו, ירצה להעלות את מחיר השכירות גם הוא. אם אחרים יכולים אז גם הוא יכול, סיבה נוספת לעליות בשוק השכירויות. אין כאן פגיעה כלכלית ממשית בבעל הנכס כמו בשתי הסיבות הקודמות.

אז ראינו מה הסיבות העיקריות להעלאת גובה השכירויות וכעת ניגש לפתרונות. משכנתה היא דבר דינמי שניתן לשנות בכל זמן נתון, בכפוף לעמידה בקריטריונים. לווה בעל נכס שמבחין בחוסר יציבות בהחזרי המשכנתה שלו, יכול להחליט למחזר את המשכנתה ולייצב אותה על ידי שימוש במסלולים בטוחים וקבועים. היתרונות במיחזור משכנתה הם רבים אך לא נמנה אותם כאן. האפשרות לייצב את המשכנתה ולמנוע מראש שינויים בהחזרים החודשיים יכולים לסייע במניעת התייקרות שוק השכירויות. ככל שהתשלום של בעל הנכס ישאר קבוע, כך גם התשלום של השוכר יוכל להשאר קבוע כמה שניתן. 

שכירות לטווח ארוך מפוקח יכול להיות פיתרון מצויין לשוק הדיור. הוא יצנן את הביקושים לרכישת דירות ויבלום את עליות המחירים, הן של שכירויות והן של רכישה. לשוק שכירות לטווח הארוך יש מעט חסרונות. לעיתים הזכות לשכירות בפרוייקט כזה הוא זכייה בהגרלה, מחיר אומנם יציב אבל גבוה בכ5% עד 10% מגובה השכירות בשוק בגלל הצורך בביטחון לטווח הארוך, טווח השנים הוא כ10 שנים בלבד.
לאחרונה אושרה תוכנית לעידוד פרויקטים לשכירות לטווח ארוך שכולל עשרות אלפי יחידות דיור. תוכנית כזו יכולה לעודד יותר אנשים לשכור דירות ולהוריד את הנחיצות ברכישת דירה. ברגע שיהיו פחות ביקושים ברכישת דירות, נוכל לצפות לירידת מחירים או עלייה מתונה יותר של מחירי הנדל”ן. הדירות יהיו בבעלות היזמים ואולי בעתיד הרחוק מאוד ימכרו את הדירות למשקיעים פרטיים אך בשלב זה היזמים מדווחים על כדאיות בהשארת הנכסים בידיהם. 

הבעיה שעד שהתוכנית תצא לפועל ואותם פרויקטים יבנו ויתאכלסו, שוק הנדל”ן עדיין ירתח, כי מספר הביקושים עולה כל הזמן. פרוייקט מחיר למשתכן/ בהנחה, גורם לביקושים גבוהים לרכישת דירות ועל ידי כך תורם לעליית מחירי הנדל”ן. רוכשים בפרוייקט מחיר בהנחה זכאים למימון גבוה מהבנק ומתאים מאוד לרוכשים שאין בידם הון עצמי גבוה. דווקא עבורם פיתרון של שכירות לטווח ארוך יכול להיות פיתרון מצויין מאחר וזה מאפשר להם יציבות במיקום המגורים, יציבות במחיר וביטחון כלכלי שאין הם קונים נכס באחוז מימון גבוה ומתפשרים על משכנתה גבוהה בשל כך (חשוב לזכור שאין הם יכולים למכור את הנכס מספר שנים לאחר האיכלוס ועל כן משכנתה גבוהה היא מסוכנת). כמובן שזה תלוי מקרה. אותם שוכרים יכולים להשקיע את כספם באפיק כלשהו ולנסות להגיע להון עצמי גבוה יותר ואז לרכוש נכס לעצמם או להמשיך לשכור דירה לטווח ארוך. למעשה, שכירות לטווח ארוך יכול להתאים למקרים רבים ואנו רואים בצעד כזה צעד מבורך שגם יכול בהחלט לצנן את מחירי הנדל”ן.
במקביל לבניית פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, ניתן היה לעודד את בעלי הנכסים של דירות יד שנייה להשכיר את דירתם הקיימת לטווח ארוך על ידי תמריצים שונים כגון הטבות במס כדי להתחיל חילחול תודעתי בקרב הציבור על היתרונות בשכירות כזו ושינוי במאזן של שכירות מול רכישת דירה.
במדינות רבות שכירות לטווח ארוך היא פיתרון ידוע, מקובל, נחוץ, ומאוד משתלם. בארץ יש נטייה חזקה לרכישת דירה ולמגורים בה ולכן גם הביקושים מאוד גבוהים. חייבים לזכור שרכישת דירה אינה מסתכמת בסכום הרכישה, לעסקה מלוות עלויות נוספות ומשמעותיות שבינהן היא ריבית והצמדה.
צריך לבחון האם העיסקה כדאית או שיש פיתרון כלכלי אחר כדאי יותר. אם יחל שינוי תודעתי בקרב הציבור בעניין זה, זה יכול להקל על שוק מחירי הנדל”ן.