רוכשים דירה?
מהן הפעולות והבדיקות שצריך לבצע לפני כן?
מי מוכר לכם את הדירה? האם הנכס באמת בבעלותו של אותו מוכר? האם הנכס מעוקל? האם הבנק ייתן לכם משכנתה לטובת רכישת הדירה?
אלה חלק מכמה נושאים חשובים שאותם אתם צריכים לבדוק לפני ביצוע עסקה לרכישת דירה.
אז… אחרי חיפושים נרחבים מצאתם את דירת החלומות שלכם , המיקום מעולה , הדירה מקסימה ואפילו השכנים נפלאים. ההתלהבות עולה ומבחינתכם אתם רוצים לסגור עסקה כמה שיותר מהר כדי שלא תפספסו אותה וחס וחלילה שמישהו אחר יציע הצעה טובה יותר ויזכה בה לפניכם.
אבל… רגע… עצרו!!! יש בדיקות שאתם צריכים לעשות לפני וזאת על מנת שלא תיגרם לכם עוגמת נפש בגלל שהייתם פזיזים מידי בהחלטה שלכם.
רכישה של דירה היא כנראה תהיה ההוצאה המשמעותית בחיים שלכם וברוב המקרים גם עסקה לכל החיים ולכן אסור לכם להיות פזיזים וחשוב לבצע את העסקה בזהירות.
לא מעט נושאים מורכבים יש ברכישת דירה וחוסר זהירות ופזיזות יכול לגרום ללא מעט רוכשי דירות עוגמת נפש שתשפיע עליהם למשך שנים קדימה , יחד עם זאת בליווי של גורם מקצועי ניתן לבצע עסקה טובה ונכונה.
דבר ראשון קחו עו”ד שמתמחה בנושא מקרקעין שילווה אתכם בתהליך. אותו עורך דין יבדוק לכם את הנכס , יבצע בדיקות חיוניות ויגן עליכם בעסקה.
הדבר הראשון שיבדוק עורך הדין הוא זהותו של בעל הנכס והאם האדם שמוכר לכם את הנכס הינו הבעלים. בשוק מסתובבים לא מעט נוכלים שמנצלים את תמימותם של רוכשים על מנת “לעקוץ” אותם בסכומי עתק. אמצעי הבדיקה הבסיסי הוא בדיקת הדירה בטאבו באמצעות הוצאת נסח רישום מעודכן מלשכת רישום המקרקעין. אם טרם נרשם בית משותף או שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל “אישור זכויות” מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת.
עו”ד יבדוק את הנכס , האם יש בו בעיות כמו צווי הריסה , תוספות בנייה לא חוקיות , היסטוריה של התנהלות קלוקלת או האם ישנם צווים שלא בוצעו. עוד יבדוק עורך הדין האם יש היתר בניה לדירה חדשה / לבניין חדש. למרות שהבניין נראה מושלם יכול להתברר שעדיין לא התקבל טופס 4 , אם בגלל עבירות בנייה או מסיבות אחרות וזה אומר שלא יהיה חיבור קבוע לחשמל , סיטואציה שיכולה להימשך שנים.
בדיקת חוזה רכישת דירה
הבדיקה הכי חשובה בעת רכישת דירה יד שניה, היא בדיקת החוזה לרכישת הדירה. חוזה רכישת דירה יד שניה הוא מקיף ביותר, כולל פרטים רבים, וממנו נגזרות הזכויות והחובות שלכם. בדיקת חוזה רכישת דירה מתבצעת על ידי עורך הדין. הוא יבדוק את החוזה לפרטי פרטיו, לרבות ההצהרות שלכם ושל המוכר , לוח התשלומים , התחייבויות המוכר ,פיצויים בהפרת חוזה ועוד.
באיזו סביבה אתם הולכים לחיות:
בדקו את הסביבה, בצעו סיור באיזור מכיוון שסביבה לא נעימה יכולה להשפיע על איכות החיים שלכם. בדקו לגבי תשתיות , גנים , בתי ספר , האם מתוכננים להיבנות בעתיד גורדי שחקים שיסתירו לכם את הנוף. לסביבה שבה נמצא הנכס יש השפעה עצומה גם על שוויו.
המיסים שתצטרכו לשלם על קניית הדירה:
בדקו כמה מיסים תצטרכו לשלם , כמו למשל מס רכישה שהוא מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין. יכול להיות שתגלו שאתם תצטרכו לשלם לא מעט מיסים ולקבל החלטה האם העסקה כדאית.
המחיר
במסגרת בדיקת דירה לפני קניה, חשוב לבדוק גם שהמחיר הוגן כלפיכם. כל רוכש פוטנציאלי רוצה לוודא שהוא אינו משלם מחיר מופרז. בדרך כלל נעשית הבדיקה באמצעות שמאי מקרקעין לפני רכישה או בבירור אצל מכרים, שכנים , מתווכים וכמו כן גם ברחבי הרשת. בשנים האחרונות התווספה אפשרות להשוות נתונים באתר רשות המיסים, בדבר מחירי עסקאות אשר בוצעו בשנים האחרונות באזור.
הון עצמי
בדקו האם יש לכם את האמצעים לקנות את הדירה והאם יש לכם את ההון הראשוני לכך. אי עמידה בתשלומים יכולה להביא להפרת חוזה ובדרך כלל הפיצוי שתצטרכו לשלם הוא כ – 10% משווי הנכס וחבל. זכרו שיש לא מעט הוצאות נלוות בקניית דירה וחשוב לעשות חישוב נכון שישלים את סכום העסקה הכולל (עלייה במדד תשומות הבניה אם זו רכישה מקבלן , עלויות נוספות במשכנתה , ביטוח חיים על המשכנתה וביטוח מבנה , עלויות מעבר דירה , רהיטים וכו’).
אישור עקרוני מהבנק לטובת הלוואת משכנתה
האם אתם מתכוונים לקחת משכנתה לטובת רכישת הנכס? לפני חתימת חוזה פנו לבנקים הרלוונטים על מנת לקבל אישור עקרוני להלוואת המשכנתה שאתם מעוניינים בה. אישור עקרוני מהבנק הינו אישור ראשוני על כך שהבנק לא יסרב לכם למשכנתה. היו לא מעט מקרים שבהם לקוחות היזדרזו לחתום חוזה על דירה ולאחר מכן , כשפנו לבנק , הבנק סרב להם להלוואת המשכנתה , אם בגלל אי עמידה ביכולת החזר חודשית , אם בגלל הון עצמי לא מספיק או אחוזי מימון (יש עוד לא מעט סיבות שהבנק בגללן הבנק יכול לסרב וחשוב להתייעץ עם גורם מקצועי בנושא) ובעקבות כך נאלצו להפר חוזה ולהפסיד לא מעט כסף. חשוב להדגיש שאישור עקרוני הוא אישור ראשוני , מה שאומר שלא בוודאות הבנק ייתן לכם משכנתה וזאת מכיוון שהנתונים הראשוניים שאתם מוסרים לבנק לטובת האישור העקרוני לא תמיד מספקים.
לסיכום
עסקה לרכישת דירה היא עסקה מורכבת שכרוכה בסיכונים רבים. על מנת שתימנעו מסיכונים אלו חשוב שתבצעו את הבדיקות המקדמיות שלעיל וזאת על מנת להימנע מעוול ועוגמת נפש שתעלה לכם בלא מעט כסף ובלחצים נפשיים.
הוצגו בפניכם רשימה ארוכה , אך חלקית של מה שחשוב לבדוק לפני שרוכשים דירה וכן למה לשים לב בקניית דירה או נכס ממקרקעין. לנושא המקרקעין יש אספקטים רבים שמשתנים מעת לעת ולכן נודעת חשיבות רבה לבדיקות אלה וזאת על מנת שהעסקה שאתם חושקים בה תהיה מוצלחת ובטוחה.
