מה ניתן לעשות בעקבות הוראת בנק ישראל האוסרת על מתן הלוואה בשעבוד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף

מה ניתן לעשות בעקבות הוראת בנק ישראל האוסרת על מתן הלוואה בשעבוד נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף.

ביום 6.10.21 נכנסה לתוקף הוראת השעה של בנק ישראל בנוגע לשיעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.  לפני שנכנסה לתוקף הוראת השעה, ניתן היה לקבל משכנתא על נכס קיים לצורך הון עצמי לרכישת נכס נוסף עד 50% מערכו כדי ליצור בסיס להון עצמי.  מטרת בנק ישראל היא לצנן משקיעים בשוק הנדל”ן, בתקווה לירידת מחירי הדיור.

בנק ישראל הודיע כי הוראה זו לא תכלול עסקאות שנחתמו מאז פרסום הטיוטא הראשונה בחודש יוני 2021. דהיינו, עסקאות שנחתמו עד ה- 6/10/21 לא נכללות בהוראה זו ויכובדו על פי הנוהל הקודם. בנוסף, הורחב לשנתיים פרק הזמן לשיעבוד נכס קיים במסגרת הלוואת גישור וכן הורחב מעגל בני המשפחה ב”הלוואת נדוניה” גם לאחים ולילדים.

בקובץ שאלות ותשובות שפרסם הפיקוח על הבנקים הוסבר כי “תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש ‘הון עצמי’ לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשיעבוד דירת מגורים אחרת”.

ההוראה של בנק ישראל מגיעה חרף אזהרות מצד הבנקים כי ההנחיות יפגעו בלקוחות, כפי שאף התריעו בפני בנק ישראל במסגרת מכתב שנשלח בנושא מטעם איגוד הבנקים. ההנחיות החדשות מגיעות על רקע השיאים ששובר שוק המשכנתאות, כאשר בשלושת החודשים יוני, יולי ואוגוסט אלו עמדו על מעל 11 מיליארד שקל בכל חודש.

כיום ישנה מגבלה בהיקף המשכנתא שניתן לקחת כנגזרת על שווי הנכס. כך למשל רוכשי דירה ראשונה יכולים לקחת משכנתא בגובה של עד 75% מהנכס, ומשקיעים בגובה של עד 50%. מכיוון שמחירי הדיור רק הולכים ומאמירים, מנסים רוכשי הדירות למצוא פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם בכל זאת להשלים את רכישת הדירה.

יחד עם זאת, משפרי דיור שטרם סיימו את עסקת קניית הדירה החדשה או את מכירה הדירה הישנה, כן יהיו רשאים לשעבד את הנכס הקיים אם הם זקוקים להלוואת גישור כדי להשלים את התהליך. על פי הפיקוח על הבנקים הלוואת גישור בשיעבוד הדירה הקיימת אפשרית, כל עוד סך ההלוואות בשיעבוד הדירה לא יעלה על 50% משוויה וכן כי סכום ההלוואה לא יעלה על הסכום הנדרש להשלמת מימון הדירה החדשה.

במסגרת ההוראות נקבע עוד כי תקופת הלוואת הגישור בשיעבוד הנכס הקיים לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים, כך שתקופה זו הורחבה למעשה לשנתיים. זאת, כאשר ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי רוכש הדירה.

אז מה בכל זאת ניתן לעשות?

• משכנתאות חוץ בנקאיות
  זהו אפיק עולה וכנראה יעלה עוד בתקופה הקרובה בעקבות ההוראה. בשנים האחרונות ישנם גופים חוץ בנקאיים הפטורים מרגולציה של בנק ישראל ויכולים לתת משכנתאות גדולות יותר מהבנקים (לעיתים עד 80% משווי הנכס).  נכון שהריביות שלהם גבוהות יחסית למשכנתא לדיור, אך יתכן שעם גידול התחרות בשוק החוץ בנקאי, הריביות ירדו. היתרון: חלק מן הגופים החוץ בנקאיים נותנים הלוואות המוגדרות לדיור ובשלב מאוחר יותר ניתן יהיה למחזר אותן לבנקים למשכנתאות.
• הלוואות לכל מטרה
  ניתן עדין לשעבד נכס קיים, אך לא ניתן לקבל עליו משכנתא לדיור אלא לכל מטרה, דהיינו בריביות מעט יותר גבוהות, בשיעור של עד 50% משווי הנכס. עד תחילה אוקטובר 2021, היתה בתוקף הוראה שעה שאפשרה למרכז למשכנתא הלוואות לכל מטרה עד לגובה 70% משווי הנכס, ועתה התבטלה, וניתן לקחת הלוואה כזו עד 50% משווי הנכס. בדרך כלל הבנקים יתנו הלוואה כזו לצורך סגירת הלוואות אחרות ויש בנקים שגם יעקבו שכך נעשה. בכל מקרה, אם הלוואת משכנתא מוגדרת כהלוואה לכל מטרה, גם אם נרצה למחזר אותה, המחזור ישאר לכל מטרה ולא יהיה אפשר להגדירה כהלוואת דיור.
• “הלוואת נדוניה” – עכשיו גם אחים וילדים
  שינוי נוסף שהוכנס בהוראות הסופיות נוגע לשיעבוד דירה של בן משפחה, מה שזכה לכינוי “הלוואת נדוניה”. עד עתה מי שיכלו לשעבד נכס קיים היו הורים, אך בבנק ישראל הרחיבו את האפשרות לכל מי שמוגדר קרבה ראשונה, כלומר גם אחים וילדים.
  “אין מניעה שהלווה יקבל עזרה בהון עצמי מצד ג’ ובלבד שהוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה. ההלוואה לצד ג’ נחשבת ‘הלוואה לדיור לכל מטרה’, הן לעניין חישוב נכסי הסיכון והן לעניין שיעורי המימון המרביים. לפיכך שיעור המימון המותר בה מוגבל ל-50% מהנכס המשועבד ושווי הנכס המשועבד של צד ג’ אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה”.
• פרצות משפטיות
  נראה כי בנק ישראל פתח פרצה חוקית למגוון התחכמויות משפטיות. יש להמתין ולראות עם איזו מהן הבנקים ישתפו פעולה. בתקופה הקרובה נדע עם איזה פרצות נוכל להשתמש ובאיזה מן הבנקים ניתן לצפות לשיתוף פעולה.