כאשר אתם מעוניינים לרכוש נכס מקרקעין וצריכים לצורך המימון להעזר במשכנתא, עליכם להבין שלקיחת משכנתא היא הליך בירוקרטי הבנוי משלבים ברורים שצריך לעשות והדבר הראשון שאתם צריכים לעשות הוא לבקש מהבנק אישור עקרוני למשכנתא.
מה זה אישור עקרוני
אישור עקרוני למשכנתא זהו מסמך שמקבלים מהבנק למשכנתאות והוא מכיל את תנאי המשכנתא שהבנק מסכים לאשר, הוא מכיל פרוט של סכום המשכנתא, התקופה, המסלולים, הריביות, העמלות והביטוחים הנדרשים וכו’, ללא התייחסות מיוחדת אליכם, אלא לפי הסטנדרטים הרגילים של הבנק. (לעיתים נראה באישור עקרוני רק מסלול אחד). תוקף אישור עקרוני הינו ל- 24 ימים בדרך כלל. הבנק מחוייב לתנאים באישור העקרוני בתנאי שכל המידע שמסרתם לבנק נמצא נכון לאחר שהומצאו לו המסמכים המתאימים.
מה נותן אישור עקרוני
ראשית מכיוון שזהו חלק מתהליך בקשת המשכנתא לפי הוראות בנק ישראל. בנוסף, האישור העקרוני חשוב לצורך תכנון רכישת הנכס שאתם רוצים לרכוש. למעשה אם יש לכם אישור עקרוני אתם יכולים לתכנן בוודאות את התקציב שלכם לקניית הבית שלכם ולא תבזבזו זמן בחיפוש נכסים לא רלוונטים. יתרה מכך, עשוי להוות יתרון על פני קונים אחרים המתעניינים באותה דירה אם להם אין אישור עקרוני. בעקרון אין צורך להציג אישור עקרוני למשכנתא כאשר קונים נכס, אך יש מיזמים כמו מחיר למשתכן, בהם נהוג לבקש אישור כזה.
יתרונות האישור העקרוני
הבנק מתחייב כלפיכם לתת לכם משכנתא בהתאם לתנאים באישור העקרוני. אתם לעומת זאת, לא מחוייבים לקחת את המשכנתא באותו בנק שנתן את האישור העקרוני. ניתן ואפילו כדאי לפנות לעוד בנקים כדי להשוות ביניהם ולקחת לבסוף את המשכנתא בבנק שיתן את התנאים הטובים ביותר. יתרון נוסף הוא שלאחר קבלת אישור עקרוני, השלמת המסמכים ובדיקתם על ידי הבנק, הליך המשכנתא יתקדם יותר מהר.
תהליך הבקשה לאישור עקרוני
- מגישים בקשה למשכנתא. אם עדין אין נכס מסויים שאותו אתם מעוניינים לרכוש, צריך לפרט מה אתם מחפשים (איזור, מחיר וכד’). אם יש נכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש, נותנים את הפרטים שלו.
- על הבנק להודיע לכם אילו מסמכים תצטרכו להגיש על מנת לאמת את הבקשה. חלק מצרפים לבקשה, אך ניתן לצרף בשלב מאוחר יותר את שאר המסמכים.
- הבנק נותן אישור עקרוני, תוקפו יהיה 24 ימים. ככל שהמידע שתתנו לבנק יהיה מפורט יותר, האישור ישקף טוב יותר את המשכנתא שתוכלו לקבל וכך הליך קבלת המשכנתא יהיה מהיר יותר.
- בשלב זה הבנק מאמת את הבקשה בהתאם למסמכים שהגשתם.
אם המסמכים הנדרשים על ידי הבנק לא הוגשו לו או אם מתברר שההצהרות שנמסרו לו אינן מדוייקות, הבנק לא חייב לכבד את האישור העקרוני. - לאחר שסיימתם את הליך לקבלת אישור עקרוני למשכנתא תוכלו להתמקח עם הבנקים השונים ולבסוף לבחור את הבנק בו תיקחו את המשכנתא.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני?
בעקרון זהו הליך קצר. בדרך כלל בתוך ימים ספורים ולעיתים אפילו כמה שעות תתקבל תשובה אם יש אישור עקרוני לבקשה שלכם או שמא אין. הליך הבקשה לאישור עקרוני יכול להתבצע בטלפון עם נציג הבנק, שליחת המסמכים במייל וקבלת תשובה בכתב מהבנק. הבנקים מאפשרים כיום למלא את הטפסים באופן מקוון, בסניפים או במוקדי השרות. בחלק מן הבנקים ניתן להגיש את הבקשה גם בצ’אט.
הפרטים שיש למסור בזמן הבקשה לאישור עקרוני
שם מלא, מספר תעודת זהות, מידע על ילדים והשכלה.
מקום עבודה, תפקיד, ותק, שכר נטו.
אם יש הכנסות נוספות ממקורות שאינם עבודה, כמו שכר דירה, מזונות קצבאות וכד’.
הוצאות קבועות כמו החזר הלוואה, שכר דירה, מזונות וכד’.
באיזה בנק אתם מנהלים חשבון.
פרטים על הנכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש (דירה, מגרש, נכס מסחרי), מטרת הרכישה (מגורים, השקעה). אם כבר יש נכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש, יש לפרט מיקום, גודל וכו’. אם עדין לא מצאתם נכס, ניתן לתת פרטים כמו אזור מבוקש, מספר חדרים רצוי וכו’.
מסמכים שיש לצרף כדי לאמת את הפרטים שנמסרו
- צילום תעודות זהות עם ספח פתוח.
- דפי חשבון בנק בכל החשבונות לשלושה חודשים אחרונים.
- ריכוז יתרות של כל החשבונות, כולל פרוט הלוואות אם יש.
- אם כבר יש נכס מסויים, יש לצרף נסח טאבו או אישור זכויות.
- תעודת זכאות (למי שזכאי לסיוע מהמדינה).
- שלושה תלושי שכר אחרונים לשכירים, שומת מס אחרונה ואישור רו”ח לעצמאים. אם יש הכנסות נוספות יש לצרף מסמכים המעידים על כך.
מה מכיל אישור עקרוני?
- סכום המשכנתא המאושר.
- תמהיל משכנתא כללי עם מספר מסלולים. בכל מסלול יצויין: סכום, תקופה, סוג ריבית (קבועה, משתנה, צמודה למדד וכד’) גובה הריבית, ובמסלול של ריבית משתנה יצויין כל כמה זמן ומה העוגן.
- גובה ההחזר החודשי.
- עמלות ואגרות.
- פרטים על ביטוח המשכנתא הנדרש.
- רשימת שמאים.
- בדרך כלל, בתוך ימים ספורים מרגע הבקשה הבנק בודק אותה ומחליט אם לתת אישור עקרוני ובאילו תנאים. כמובן שניתן להעזר ביועץ משכנתאות מומחה שיעשה עבורכם את התהליך.
סירוב לקבלת האישור
יתכנו כמובן מקרים בהם הבנק יסרב לתת אישור עקרוני. למשל במקרה של לקוח עם הסטורייה בעייתית של עמידה בהתחייבויות, או אם למשל השמאי מעריך את שווי הדירה בסכום נמוך באופן משמעותי מהסכום הנקוב בהסכם. ייתכן גם שהבנק יסרב לתת את האישור העקרוני אם המידע שנתתם אינו עולה בקנה אחד עם הרגולציה של בנק ישראל או שהסיכון גבוה מדי ואז הבנק יכול לדרוש שתגדילו את ההון העצמי.
התנאים לקבלת אישור עקרוני עשויים להשתנות בין הבנקים השונים. להלן נפרט את אופן הגשת הבקשה בבנקים השונים וכן את מספר הטלפון במוקד של כל בנק:
- בנק מזרחי טפחות: מאפשר הגשת בקשה לאישור דרך טופס מקוון או בצ’אט. זמן מילוי השאלון הוא דקות ספורות. הבנק מאפשר כניסה ללקוחות פרטיים וגם ליועצי משכנתאות. ניתן להגיש בקשה גם דרך אפליקציית טפחות טאצ’. לאחר מילוי הטופס הבנק מתחייב לחזור תוך 3 ימים עם הצעה מותאמת אישית. אין צורך להגיע לסניף ויש הנחות למשכנתא לבעלי חשבון עו”ש בבנק. מס’ הטלפון במוקד: 8860*
- בנק הפועלים: בקשת האישור היא דיגיטלית. האישור מתאים לכל אזרח תושב ישראל ופתוח ללקוחות כל הבנקים מעל גיל 18 הרוכשים דירה או נכס הדורש משכנתא. בנוסף ניתן להגיש בקשה גם בסניף. השאלון המקוון מציג שאלות על סוג הדירה, פרטי הלוואה, פרטים אישיים, הכנסות והתחייבויות ולבסוף שלב הגשת הבקשה. את התשובה מקבלים במסרון או בטלפון בהקדם האפשרי – הבנק לא מפרט מספר ימים מדויק. ניתן לבדוק את סטטוס הבקשה באתר. מספר הטלפון במוקד: 2408*
- בנק דיסקונט: ניתן להגיש את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא לאחר משוב על 3 נושאים: פרטי מבקש המשכנתא ומצבו הפיננסי, פרטים על העסקה: ההון העצמי וגובה העסקה ופרטי הנכס. בדיסקונט יש למלא את הטפסים ידנית או באמצעות adobe reader. אם יתקבל האישור תידרשו להנפיק מסמכים כמו נסח טאבו, פרטי חשבונות, משכורות ועוד. הבנק לא מספק מידע על זמן ההליך. ניתן להשתמש במחשבון המשכנתא של הבנק כדי לבדוק את זכאותכם. מס’ הטלפון במוקד 2009*
- בנק בינלאומי: מאפשר הגשת הבקשה לאישור משכנתא בזמן קצר באמצעות סדרת שאלות מובנות באתר, כמו למשל מטרת המשכנתא, סוג דירה, מיקום, דירה נוספת, פרטים אישיים, הכנסות והוצאות ועוד. הבנק מאפשר גם מילוי טופס בסניפים או דרך הטלפון. עבור בנק מסד ובנק אוצר החייל, הגשת הבקשה מתבצעת באמצעות הבנק הבינלאומי. מספר הטלפון במוקד 3533*
- בנק לאומי: לבנק לאומי יש כלי הנקרא משכנתא טוטאל דיגיטל. הוא מאפשר למלא טופס מקוון דרך המחשב או הטלפון וכן לשלוח את המסמכים דרכם. באתר לוחצים על כפתור “מתחילים” ונכנסים ל”משכנתא דיגיטלית”. לאחר מכן ממלאים את הנתונים האישיים והפרטים לגבי הדירה. מיד מקבלים מידע על גובה המשכנתא וההחזר החודשי. בתום התהליך מקבלים תשובה תוך זמן קצר (הבנק לא מציין תוך כמה זמן). לאחר בדיקת האישור נשלח מייל עם האישור, הכולל מסלול הלוואה כללי וכן קישור להעלאת מסמכים מהנייד או מהמחשב. לאחר בדיקת המסמכים ששלחתם יותאם לכם מסלול אישי. מספר הטלפון במוקד: 3200*
תוקף האישור העקרוני
בעקרון תוקף אישור עקרוני הוא ל- 24 יום, במהלכם יש להמציא את המסמכים הנדרשים. אם עמדתם בזמן הבנק מחוייב לעמוד בתנאים שהצהיר עליהם ולכן יהיה מחוייב לתת את המשכנתא. אך מה קורה אם תוקף האישור עומד לפוג ועדיין לא סיימנו עם הליך הבטחונות והחתימות? במקרה כזה הבנק יתן בדרך כלל ארכה של עוד 12 ימים להשלמת ההליכים, אך בתקופות בהן הריביות במגמת עלייה כמו בתקופה האחרונה, הבנק עשוי לסרב להאריך את תוקף האישור והוא יתנה את ההארכה בעדכון הריבית.
לסיכום
זיכרו כי אישור עקרוני הוא הצעה כללית, היא מתאימה באופן כללי לעסקה שלכם. למרות שהבנק בודק את רמת הסיכון בעסקה ולכן יהיה לזה ביטוי בתנאי המשכנתא והריביות המוצעים, עדין לא מדובר בתמהיל המותאם לכם באופן אישי או ריביות נמוכות. מדובר בהצעה ראשונית וכללית שהיא למעשה בסיס למשא ומתן עם הבנק. דבר נוסף שיש לזכור, אתם לא מחוייבים לבנק שנתן לכם אישור עקרוני ואתם יכולים לפנות לעוד בנקים כדי לערוך השוואות.
