המדריך המלא לניהול סיכונים במשכנתה שלכם.

 

משכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה.

מה זאת אומרת?

משכנתה בנויה ממסלולים. כל מסלול בנוי ממרכיבים פיננסים כמו ריבית, מדד המחירים לצרכן, נגזרות של אגרות חוב, מכשירים פיננסים כמו מלווה קצר מועד ועוד.

כל המרכיבים האלה משתנים כל הזמן כתוצאה משינויים מאקרו כלכלים, דרישות של הבנקים ומציפיות בשוק ההון המקומי והגלובלי.

כשהדברים האלה משתנים, יש השפעה על המשכנתה שלנו ובמאמר הזה אני אדריך אתכם איך לנהל את כל הסיכונים שיש לכם במשכנתה על מנת שלעולם לא תתמודדו עם אתגרים החל מלחץ כלכלי חודשי ועד לפינוי כפוי של הנכס שלכם.

 

אני כותב לכם את המדריך מכיוון שבמשכנתה, בניגוד להלוואות שאנחנו לוקחים מחברות אשראי או מהחשבון בנק הפרטי שלנו, מדובר על מאות אלפי שקלים לעשרות שנים.

כשמדובר בסכומים כאלה לתקופות כאלה ישנם הרבה מאוד סיכונים ונתחיל לפרט אותם אחד אחד.

 

סיכון פיננסי לאבד חלק גדול מההון העצמי-

החלטתם לרכוש בית. מזל טוב! הנכס עליו החלטתם עולה מיליון ₪ ולכם יש 250,000 ₪ הון עצמי. עשיתם את הבדיקות שלכם, חתמתם על החוזה אבל ההון העצמי שלכם יושב בבורסה ויש עוד חודש עד שצריך להעביר אותו למוכר ואתם חושבים : אולי נשאיר אותו מושקע שלא נפספס עליות בבורסה ונפסיד כסף….

תזכרו, ברגע שקניתם נכס וחתמתם חוזה נכנסתם להתחייבות חוזית. ברגע הזה, ההון העצמי שלכם הוא חלק מהעסקה ולכן, במידה והכסף שלכם יושב בחשבון השקעות, רק תזכרו ששוק ההון יודע , לפעמים, לרדת בצורה מאוד חדה והוא לא מודיע לפני ויותר מכך, לוקח לו הרבה זמן , בדרך כלל , לעלות חזרה.

זאת כמובן לא המלצה מה לעשות או לא לעשות אלה רק נורת אזהרה בשבילכם מהסיכון הזה שקיים.

 

סיכון של עלויות נוספות מסביב למשכנתה-

הרבה אנשים לא מבינים שברכישת נכס יש הרבה עלויות נוספות.

עלות של מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות, מס רכישה, הוצאות מעבר וכיו”ב.

מה שקורה זה שאנשים לא לוקחים את זה בחשבון ואז בסיום התהליך מבינים שחסר להם כסף משמעותי.

את אותו כסף הם משיגים בהלוואה חיצונית למשכנתה שבה ההחזר החודשי גבוה.

ככה בדיוק אנשים נכנסים לסחרור כלכלי: מעבר להתחייבות של ההחזר החודשי, הם מוסיפים עוד כמה מאות או אלפי שקלים להתחייבות החודשית.

החלטתם לרכוש נכס, תעצרו ותבחנו את התקציב שלכם לעומק. תיקחו בחשבון את כל העלויות הנוספות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים וזה לא צחוק.

 

סיכון של שמאות נמוכה-

לפני שתקבלו כסף מהבנק למשכנתאות, הבנק יבקש מכם להביא חוות דעת של שמאי על שווי הנכס.

אז איפה הסיכון פה? בואו נראה דוגמה:

אתם קונים נכס במיליון ₪ וכל מה שיש לכם בהון העצמי זה 250,000 ₪ בהון עצמי. גם אם תהפכו את עצמכם ואת המשפחות שלכם לא יהיה לכם יותר כסף.

זאת הדירה הראשונה שלכם ולכן הבנק יהיה מוכן לתת לכם 75% מימון כלומר מספיקים לכם ה 250,000 ₪ האלה.

מה שאתם חייבים לדעת זה שהבנק ייתן לכם 75% מימון משווי החוזה או  מהשמאות – הנמוך מבניהם.

באותה דוגמה, השמאי מגיע ואומר שהנכס שווה 900,000 ₪ ולא מיליון.

בשלב הזה, הבנק ייתן לכם 75% מ 900,000 ₪ שהם 675,000 ₪ ואתם תהיו בחוסר של 75,000 ₪ שאין לכם מאיפה להביא אותם.

אז הסיכון פה הוא למי שקונה דירה וההון העצמי שלו מוגבל ובמקרה כזה, כנראה, שווה להביא שמאות מקדימה.

 

סיכון לא לקבל משכנתה כתוצאה מהגשה שגויה-

התהליך לרכישת נכס בעזרת משכנתה מתחיל באישור עקרוני מהבנק. כלומר הבנק נותן לכם אישור עקרוני על סמך מה שאתם ממלאים באינטרנט או אומרים לו בטלפון. מה שזה אומר שבאופן עקרוני על סמך הנתונים שנתתם, אתם מקבלים אישור.

עכשיו, לפני שהבנק יעביר לכם כסף, הוא יבדוק באופן הכי מדוקדק שיש את כל הפרטים שמסרתם. במידה ולא מסרתם נתוני אמת מוחלטים, הבנק רשאי, למרות שכבר יש לכם אישור עקרוני וחתמתם חוזה, לא לאשר לכם את המשכנתה.

בשורה התחתונה, צריך להגיד לבנק את האמת ויחד עם זאת לומר לו את מה שהוא צריך לדעת ולא מעבר.

 

הסיכון לאבד עשרות ומאות אלפי שקלים-

הבנקים שנותנים לנו משכנתאות הם גופים עסקיים. הם מרוויחים כסף כשהם מוכרים לנו כסף.

הם קונים את הכסף בזול (בעיקר מאיתנו – עובר ושב, פיקדונות עם תשואה אפסית) ומוכרים לנו את הכסף הזה ביוקר בצורת הלוואות ומשכנתאות.

ככל שההלוואה גדולה יותר, ככה הבנק יכול להרוויח יותר ובמקרה של משכנתה זה ברור מה קורה.

אז איך לא מאבדים עשרות ומאות אלפי שקלים על המשכנתה שלכם-

לומדים ומבינים כל מה שצריך לדעת על מנת להשוות את הידע שלכם לידע של הבנקים.

זה או לעשות את זה או לקחת ייעוץ משכנתה פרטי. אין דרך אחרת בשביל לא לאבד כסף.

תבינו, הבנקים עושים את הפעולה של לתת משכנתה כל יום והרבה פעמים באותו יום. יש להם מערכות שמראות להם כמה רווחיות יש על כל מסלול והם יודעים לבנות לכם את המשכנתה שהכי טובה……לבנק.

אתם חייבים לקחת אחריות כאן ולדעת איך לבנות משכנתה שתהיה הכי טובה לכם ורק לכם.

רק בדרך הזאת אתם תצליחו לא לאבד עשרות ומאות אלפי שקלים.

 

להיכנס ללחץ כלכלי כל חודש בגלל שההחזר החודשי גדל-

ההחזר החודשי של המשכנתה שלכם יכול וכנראה יגדל במהלך הדרך.

האופציה היחידה שהוא לא יגדל הוא אם תיקחו את כל המשכנתה שלכם במסלול של ריבית קבועה ולא צמודה למדד ולא תחלקו את התמהיל למסלולים נוספים וזה כנראה לא חכם בכלל אבל יציב.

בואו נבין מה יכול לגרום להחזר החודשי שלכם לטפס במהלך השנים-

מסלול הפריים – מסלול הפריים בנוי מריבית בנק ישראל ועוד אחוז וחצי. לצורך הדוגמה ריבית בנק ישראל עומדת על 0.5% אז הפריים יעמוד על 2%.

ריבית בנק ישראל יכולה להשתנות נכון להיום (2022) שמונה פעמים בשנה. כלומר, מסלול הפריים הוא בעל פוטנציאל שינוי של 8 פעמים בשנה.

בכל פעם שיעלו את ריבית בנקי ישראל, מסלול הפריים שלכם יתעדכן אוטומטית וההחזר החודשי שלכם יגדל.

בכמה הוא יגדל? את זה אתם צריכים לבדוק לפני שאתם לוקחים את המשכנתה בדרך הבאה:

תפתחו מחשבון משכנתה ותזינו בו את הסכום שאתם לוקחים במסלול הפריים, לכמה שנים, באיזה ריבית ותראו כמה אתם מחזירים בחודש.

עכשיו, תעברו לתא של הריבית ותעלו אותה באחוז שלם. כשאתם עושים את זה, ההחזר החודשי יעלה.

גובה העלייה, זה מה שצרך לעניין אתכם והשאלה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא האם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי במידה והריבית תעלה ב 3%.

 

כל מסלול שצמוד למדד המחירים לצרכן הוא בעל סיכון להגדלת ההחזר החודשי שלכם ובואו נסביר למה-

מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל חודש ומראה האם המחירים של סל מוצרים עלה או ירד. המטרה של בנק ישראל היא שהמדד יעלה בין אחוז לשלושה אחוזים בשנה כל שנה.

בואו נמחיש את הנושא בדוגמה:

לקחת מיליון שקלים משכנתה במסלול של ריבית קבועה כשקרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן לתקופה של עשרים שנים. ההחזר החודשי שלכם הוא כ 5,200 ₪.

 

המנגנון של הצמדה למדד פועל בצורה הבאה-

בכל חודש לוקחים את עליית המדד (או הירידה) ומכפילים אותה בסכום המשכנתה שנותר לכם לשלם. את התוצאה מעלים (או מפחיתים) מקרן ההלוואה.

בדוגמה שלנו, במידה והמדד עלה באחוז אחד אז לוקחים את המיליון שלקחתם מהבנק ומכפילים באחוז ואת התוצאה מוסיפים למיליון שלקחתם.

כן, לקחתם מיליון, עוד לא עשיתם כלום, רק המדד עלה ואתם חייבים לבנק מיליון ועשרת אלפים ₪.

חוץ מזה שזה ממש מבאס, הסיכון הוא בעלייה מתמשכת של ההחזר החודשי מכיוון שאת הכסף שלקחתם אתם תחזירו בעשרים שנים בכל מקרה. עכשיו אתם צריכים להחזיר יותר כסף באותו זמן ולכן ההחזר החודשי מטפס.

 

מסלולים משתנים כל שנתיים, חמש או כל תדר אחר צמודים או לא צמודים-

במשכנתה ניתן לקחת מסלולים בריבית קבועה או משתנה

על פי מה שלמדנו עד עכשיו, המסלול הבטוח והיציב ביותר אך גם היקר ביותר הוא מסלול בריבית קבועה ולא צמודה. לאחר מכן יש מסלול בריבית קבועה וצמוד למדד ואת הסיכון הזה אתם כבר מבינים.

כמובן שיש את מסלול הפריים בעל פוטנציאל שינוי משמעותי ועכשיו נדבר על מסלולים בריביות משתנות שהמפורסם ביותר הוא משתנה כל חמש שנים.

במסלול הזה ניתן לבחור בין ריבית משתנה לא צמודה למדד לבין ריבית משתנה צמודה למדד.

במסלול זה הריבית מתקבעת לתקופה של 5 שנים ובתום החמש שנים היא משתנה.

 

על פי מה היא משתנה?

על פי מנגנון קבוע וברור שלבנק אין שום שליטה עליו. המנגנון הזה נקרא עוגן אג”ח. כלומר כשהבנק מצטט לכם את הריבית על המשתנה כל חמש שנים אז זה מורכב מעוגן וממרווח. העוגן הוא חיצוני לבנק וקשור לתשואות אגרות החוב הממשלתיות ואילו המרווח הוא בעצם כמה הבנק רוצה להרוויח מעל העוגן.

לצורך הדוגמה: לקחת מסלול משתנה כל חמש שנים צמוד למדד המחירים לצרכן. הריבית שהבנק נתן לכם היא 2.5%. העוגן כיום הוא 0% ולכם המרווח הוא 2.5%.

עברו 5 שנים והגיע תחנת השינוי.

כל מה שהבנק עושה הוא ללכת לעוגן איגרות החוב ולהבין על כמה הוא עומד עכשיו. במידה והעוגן עכשיו עומד על 2% אז הריבית שאתם תקבלו ותינעל לכם לחמש השנים הבאות היא 4.5% שמורכבת מהמרווח שקיבלתם ונשאר אתכם תמיד ( 2.5%) ועוד העוגן הנוכחי.

אז כאן יש סיכון לעליית ההחזר החודשי ואם אתם לוקחים ריבית משתנה כל חמש שנים שצמודה לממד הסיכון לעליית החזר גבוהה בצורה משמעותית.

 

 

לא לעמוד בהחזרי המשכנתה-

כשאתם לוקחים משכנתה, יש אתה אחריות גדולה והיא לשלם עליה כל חודש. זה נשמע מובן מאליו אבל החיים ממשיכים ולפעמים לא שמים לב ואין מספיק כסף במועד החיוב והמשכנתה חוזרת. זה סיכון מיותר שיכול לפגוע בכם בדירוג האשראי האישי שלכם וביכולת לטייב ולשפר את המשכנתה או למחזר אותה לבנק אחר.

לקחתם משכנתה, תשימו לב שיש כסף בחשבון להחזר החודשי.

במקרים שבאמת אין כסף (ולצערי יש מקרים כאלה) אז לא להמתין שהמשכנתה תחזור לכם אלה להיות פרואקטיביים ולגשת לבנק למצוא פתרונות נקודתיים כמו הקפאת משכנתה עד שהדברים יסתדרו.  אל תתנו לבנק הזדמנות לשים יד על הבית שלכם.

 

עמלות פירעון מוקדם-

תראו, כשאתם לוקחים משכנתה ואתם רוצים לפרוע חלקים ממנה, אתם חשופים לעמלות פירעון מוקדם.

העמלות הגבוהות נמצאות בעיקר במסלולים הקבועים לתקופות ארוכות.

אתם יודעים שאתם הולכים או צריכים לפרוע חלק מהמשכנתה בשנים הקרובות? תעבדו חכם! תבנו תמהיל שמתאים לצרכים שלכם ותדאגו לא להיות חשופים יותר ממה שאתם חייבים לעמלות כאלה.

 

 

ביטוח משכנתה-

כאן לצערי הרב יש לי ניסיון מאוד לא פשוט ואני שמח שיש לי את ההזדמנות לספר לכם על זה על מנת שלכם זה לא יקרה.

קניתם בית מקבלן/יד שנייה! מזל טוב. הזמן הקריטי הוא בין חתימת החוזה שלכם ללקיחת המשכנתה.

לדוגמה: רכשתם נכס ב שני מיליון שקלים. חתמתם על החוזה והעברתם למוכרים חצי מיליון. מאותה נקודה אתם נמצאים במצב של התחייבות חוזית.

במדיה ו (טפו טפו טפו) קוראת קטסטרופה בין החתימה לנטילת המשכנתה תהיה בעיה גדולה.

הבעיה תתחיל בזה שלא בטוח שיתנו רק לאחד מבני הזוג לקחת משכנתה לבד ואם כן אז זה יהיה מאוד מאוד בעייתי.

אז תשימו לב טוב לנושא הזה בבקשה ואל תשחקו עם זה.

 

לא לבדוק אפשרות מחזור-

סיכון נוסף משמעותי מאוד הוא לטמון את הראש בחול לאחר קבלת המשכנתה.

תזכרו, התחלנו בכך שאמרנו שהמשכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה. לעיתים השוק משתנה לטובתנו ולא לנצל את השינויים האלה על ידי מחזור חלקי או מלא של המשכנתה זה סיכון לא פחות קטן מכל סיכון אחר.

אז מתי אתם צריכים לבדוק כדאיות מחזור?

התשובה ברורה: בכל פעם שהיכולות שלכם, הצרכים שלכם ותנאי השוק השתנו לטובתכם אז שווה לבדוק.

 

זהו, עד כאן הסיכונים הרבים שיש במשכנתה.

 

אני מאוד מקווה שהמדריך יעזור לכם לא לעשות טעויות ותזכרו, משכנתה? איתנים!

ייעוץ פרטי עם כוח של רשת!

 

הרשת ארצית לייעוץ משכנתאות.