קניית נכס שעדיין לא נבנה מקבלן, “על הנייר” במילים אחרות, מובילה אותנו הרבה פעמים למצב שבו אנחנו ממתינים שנה שנתיים עד לסיום הבנייה. בנתיים אנחנו גרים בשכירות ונאלצים לשלם גם עבור שכירות וגם עבור המשכנתה.
לפעמים את כל סכום המשכנתה ולפעמים הכסף מועבר מהבנק לקבלן בפעימות והלווה משלם רק עבור החלקים אותו כבר העביר לקבלן.
לרוב הלווים, מצב של כפילות בתשלומים הוא כבד ולא מאפשר התנהלות כלכלית טובה אלא רק מקשה עליה ואף גורם לנזק.
אחד הפתרונות הנפוצים למצב כזה נקרא גרייס (חסד באנגלית), ומאפשר ללווים לשלם רק עבור הריבית ולא את הקרן. כלומר, כל התשלומים עבור הקרן משולמים לאחר תקופה שנקבעה מראש ובזמן הזה משולמת רק הריבית.
פתרון כזה מקל על הלווים, שכן, ההחזר החודשי עבור המשכנתה נמוך יחסית ומאפשר תשלום גם על שכירות וגם עבור המשכנתה.
צריך להבין על אילו מסלולים כדאי או לא כדאי לקחת את מסלול הגרייס ומה ההשפעה שלו על המשכנתה וההחזר החודשי שלנו בהווה ובעתיד.
חשוב לציין שבמסלול זכאות המעניק הנחה בריבית בגובה 0.5% וסכומו נקבע על פי קריטריונים מסוימים, לא ניתן להשתמש בגרייס.
בשאר המסלולים ניתן אך לא תמיד כדאי. כאשר אנחנו לוקחים גרייס במסלול פריים או קבועה לא צמודה, אין הקרן הולכת ותופחת. אלא נשארת כפי שהיא ורק הריבית על אותו מסלול משולמת עד לסוף תקופת הגרייס.
בתום התקופה אנחנו נשארים עם גובה הקרן המקורית וכאן, מתחילים לשלם קרן וריבית כאשר הקרן הולכת ומצטמצמת ועל חשבונה נשלם יותר וננגוס בה וכן התשלום עבור הריבית הולכת וקטנה בגלל קרן שהולכת ופוחתת.
חשוב להוסיף, שהתשלום החודשי לאחר תקופת הגרייס יהיה יותר גבוה, תלוי בסכומים, מאחר ותקופת ההלוואה התקצרה, הקרן נשארה באותו סכום והתשלומים מתחלקים על פני תקופה קצרה יותר.
במקרה בו ניקח גרייס על מסלול צמוד מדד, אנחנו נכנסים לבעיה מסוימת בעניין הקרן. בפועל התשלום על חשבון הקרן לא מתרחש, כיעה למסלול גרייס, אבל הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן ולכן, הקרן מקבלת בכל עליית מדד, תוספת. הקרן ממשיכה לקבל תוספת בכל עליית מדד ובעצם הולכת וגדלה. התשלום עבור הריבית שאנחנו משלמים הולך ועולה שכן הריבית מחושבת על קרן שגדלה וגדלה. בשלב מסוים כאשר תתרחש חזרה לסכום קרן שדומה לקרן המקורית נראה ירידה בקרן מידי חודש ונחזור למצב נורמלי.
ניקח דוגמא של קרן בגובה 500 אלף ₪ בריבית של 2.3% לתקופה של 360 חודשים: במקרה הראשון ההלוואה משולמת כרגיל קרן וריבית כשההחזר החודשי הראשון הוא 1929 ₪ ועלות ההלוואה היא 625,717 ₪. במקרה השני, נשתמש בגרייס למשך שנתיים וחצי ונראה שההחזר החודשי הראשון (רק על חשבון הריבית) הינו 961 ₪, בתום תקופת הגרייס החזר יהיה 2089 שזה פער של 160 ₪ ועלות ההלוואה טיפסה ל655,366 ₪ שזהו פער של 29,649 ₪.
אם כך, במידה ואתם משתמשים בלוח סילוקין מסוג גרייס, כדאי להשתמש במסלולים קבוע לא צמוד ופריים.
