מהו טאבו ירדני? מהן הבעיות המרכזיות בטאבו ירדני? ואיפה זה נופל בבואנו לקבל מימון בנקאי?

כדי להבין מה זה טאבו ירדני  נדבר קודם על יהודה ושומרון.

בישראל רישום של רוב הקרקעות הינו מסודר ורשום במנהל או בטאבו שזה רישום יחסית מסודר.  ביהודה ושומרון הרישום לא כל כך מסודר.

למה? היסטוריה ממש בקצרה-

בתקופת השלטון העות’מני לא היה רישום מקרקעין מסודר והעברת הקרקעות התבצעה באמצעות שטר קניין שנשמר על ידי הקונה ובית הדין השרעי היה זה שדן בסכסוכים בנוגע לקרקעות.

בסיס ההנחה בדיני הקרקעות העות’מניים הינה שכל הקרקעות שייכות לריבון, זולת אם הוענקו בהן זכויות לאנשים פרטיים.

עם כיבוש ארץ ישראל על ידי הבריטים והסדרת המנהל האזרחי נעשו שינויים בחוקי הקרקעות העות’מאניים אך עדיין חוקים אלו שימשו בסיס לדיני הקרקעות המנדטוריים.

במהלך מלחמת העצמאות ירדן השתלטה על יהודה ושומרון ובעקבות כך החל המנהל הירדני בניסיון להסדרת רישום הקרקעות ועל אזור זה חלו חוקי הקרקעות ותכנון הבנייה הירדניים.

ובמלחמת ששת הימים אזור יהודה והשומרון עבר לחזקת מדינת ישראל מה שגרם להפסקת פעולות ההסדרה הירדניות.

כלומר: דיני הקרקעות באיו”ש מבוססים עד היום על החקיקה העות’מנית בכפוף לתיקונים קלים שנעשו בתקופת השלטון הירדני, כאן נמצאת בדיוק הבעיה כפי שכתבנו קודם הינה שהקרקע שייכת למדינה אלא אם הוענקו בה זכויות לאנשים פרטיים.

ביהודה ושומרון קיימים כמה סוגים של מרשמי מקרקעין כגון-

מרשם הממונה על הרכוש הממשלתי והרכוש הנטוש באזור יהודה ושומרון (המנהל האזרחי)

החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית

פנקס השטרות באזור יהודה ושומרון ( מכונה הטאבו הירדני )

ופנקס הזכויות באזור יהודה ושומרון ( מכונה הטאבו הירדני )

ומה זה קשור לטאבו ירדני?

הטאבו ביהודה ושומרון או לחילופין הטאבו הירדני, בעצם מתנהל כמו הטאבו הישראלי אך בשונה מהטאבו הישראלי מתנהל בשפה הערבית, ברישומים כתובים ידנית ואינו פתוח לעיון הציבור.

עיקר הבעיות הם:

שרוב הרישום נעשה באמצעים מיושנים כנ”ל לגבי רישום הערת אזהרה או כל שינוי שנעשה,

קיימת גישה מוגבלת למידע, על מנת להוציא נסח לא ניתן לפעול בצורה מקוונת,

ועניין נוסף ומהותי האם הקרקע מוסדרת (עברה פרצלציה) או לא.

אז  איפה בכל זאת הבעיה מהפן הבנקאי של הסיפור? הבעיה מתחילה שאנחנו מגיעים לבקש משכנתה ולבנות את בית החלומות שלנו ביהודה ושומרון.

כאשר הבנק בוחן אפשרות לאשר לנו הלוואת משכנתה, בין שאר הפרמטרים שנבחנים הבנק בוחן את:

מצב רישום הנכס,

יכולת הבנק לשעבד את הנכס

וכמובן את היכולת לממש את הנכס בהנחה שהלווה לא עמד בהחזרי המשכנתה.

ביהודה ושומרון מכיוון שלא תמיד ניתן לזהות באופן מדויק את רישום הנכס הבנק ובגלל הסיכון שבה לכן הבנק  ייתן לרוב כ60% מימון. ולרוב הבנק יבקש שיעבוד מלא. הריביות שנקבל מהבנק כנאה גם יהיו יותר גבוהות הרי בסוף אתם מבינים שהתמחור הינו בהתאם לרמות סיכון.

משכנתא הניתנת עבור נכסים באיו”ש מורכבת יותר, אך לא בלתי אפשרית.. הבירוקרטיה בטאבו ירדני קצת יוסר מסובך ולא יתאפשר קבלת הכסף לפני שיתבצע הרישום על שמינו.

במידה ולווה פוטנציאלי מגיע לבקש משכנתא בגין נכס באיו”ש, מלבד הטפסים הרגילים הבנק יבקש לראות:

יישור זכויות חברה משכנת + אישור זכויות מנהל או אישור זכויות של ההסתדרות הציונית או

נסח טאבו ירדני

מהו הדבר הראשון שהבנק שם עליו דגש? שאכן המוכרים מופיעים כבעלי הנכס!

איך ניתן להוציא נסח טאבו?

לפני כן עלי להדגיש שבכל עסקת קרקע בעיקר באיו”ש מומלץ לרוכשים להתייעץ עם עורכי דין המתמחים במיוחד בקרקעות ביהודה ושומרון,

קיימת הנחייה מסודרת כיצד להגיש בקשה שימו לב, ידנית ( לא מקוונת ) להפקת נסח רישום מקרקעין (טאבו) עבור קרקע ביהודה ושומרון כאשר המבקשים צריכים להיות בעלי עניין במקרקעין העומדים בתנאי צו בדבר מקרקעין (עיון במרשמים) (יהודה ושומרון) (מס’ 1737) תשע”ד-2004

לאחר שיש בידכם את הנסח טאבו, יש לגשת לבנק אם שאר המסמכים הרלוונטיים מומלץ בליווי יועץ
משכנתאות המתמחה בבקשת משכנתאות באיו”ש ולהגיש בקשה לאישור עקרוני.

כשהבנק נותן משכנתא בפועל . הבנק משעבד כנגד הלוואת המשכנתה את הנכס אשר משמש כבטוחה עבור אותה משכנתה, וכאשר מדובר בנכס שרשום בטאבו הירדני לבנק קיים קושי להסתמך על נכס זה כבטוחה מספיק טובה עבור המשכנתה בעיקר בגלל רישום הנכס.

לכן, מאוד חשוב להיעזר באנשי מקצוע כרשת  איתנים למשכנתאות  על מנת שיבצעו את כל הבדיקות הדרושות כדי לעזור לבנק להניח את דעתו לאישור וביצועה.

הרשת הארצית לייעוץ משכנתאות.