טאבו משותף, יש חיה כזאת

מצוקת הדיור בישראל אינה סוד, כבר ב 25 ביולי 1951 אמר ראש הממשלה הראשון של ישראל: ‘מצוקת הדיור בישראל היא כה רבה שאנשים לא יוכלו להתחתן’.

מאז חלפו 70 שנה והציבור לא מראה נכונות לא להתחתן, והמצוקה הולכת וגואה, אך בציבור החרדי המצוקה מגיעה לממדים קטסטרופליים כמעט, המצב שעשרות ואולי מאות נישאים בחודש אחד, מצריך פתרונות מיוחדים מחוץ לקופסא. הפתרון המצוי והנפוץ הוא בניית יחידות דיור הצמודים לדירה, כאשר בעל הדירה משכיר את היחידה הקטנה שבנה לזוג הצעיר. כמובן בין היתר במרתפים ודירות תת קרקעית שונות, כמו כן ע”ג גגות הבתים.

בשנים האחרונות עקב המצב נולדה מציאות חדשה בעולם ששמה טאבו משותף, טאבו משותף הוא למעשה שותפות בנכס הרשום בטאבו.

למשל דוד מתגורר בבני ברק כשבבעלותו דירה צמודת גג, דירה כזו מהווה נכס מניב פירות טובים, ע”י בניה של יחידה או שנים להשכרה רווחית, דא עקא שלדוד אין די כסף כדי לבנות על הגג, ולמכור את הגג אינו יכול כי הגג רשום בטאבו על שמו, ומי יקנה דירה בלי טאבו?

וכאן הגיעה ההמצאה של טאבו משותף, דוד ימכור את הגג במחיר נמוך מאוד בהשוואה למחיר דירה הרגיל, ובפיתוי המחיר הנמוך הוא ימצא לקוח טוב, רישום הדירה ייקבע בהסכם המכר שיחתם בין הצדדים, כאשר הם יכולים להחליט כמה אחוזים מהדירה תירשם על שם בעל הדירה וכמה ע”ש בעל הגג, כמו”כ הצדדים יכולים להחליט אם לרשום את קונה הגג כבעלים על הנכס, או לרשום רק הערת אזהרה לטובתו.

עסקת טאבו משותף טומנת בחובה יתרון גדול אחד בדמות מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אך יש בה גם חסרון גדול בדמות שותף בדירה לכל דבר ועניין.

עסקת טאבו משותף אינה עסקה רגילה, ומצריכה איש מקצוע אשר יוכל לרדת לעומק העניין ולהקטין את הסיכונים הכרוכים בעסקה כזו עד למינימום האפשרי. בעת חתימת הסכם של טאבו משותף יש להתייחס גם למקרים עתידיים כגון לקיחת משכנתא לצורך לקנית הדירה, שיפוץ הדירה או היפרדות הצדדים ומכירת החלקים באופן של פירוק שותפות וכדו’.

למשל, במקרה ואחד הצדדים יפסיק לשלם משכנתא או חשמל או כל דבר אחר, זה בעיה של השני  כמו שזה בעיה של הראשון. בעיות נוספות מתעוררות במכירת החלק בנכס ע”י אחד מן הצדדים, כשמוכרים את הדירה השני יכול לעכב שהוא לא רוצה שקונה מסויים יהיה שותף שלו, מה שיוצר עיכובים גדולים, ולפעמים זה משמש כאמצעי לחץ של אחד מן השותפים להורדת המחיר של החלק של השותף השני. בקיצור, אם עושים את זה, אז רק עם אנשים ישרים ומסודרים, ומצריך חוזה מסודר על זכויות שני השותפים אחד כלפי השני, כולל זכויות עיכוב במכירת החלק לצד שלישי.

במידה והצדדים מחליטים לרשום את הזכויות של הקונה בטאבו ניתן לקחת משכנתא על הנכס, אך פה יזדקק לוקח המשכנתא גם לחתימת השותף, כאשר כל הדירה ממושכנת לטובת הבנק ולא רק החלק של הקונה. 

במידה והצדדים מחליטים לרשום את הזכויות של הקונה רק באמצעות הערת אזהרה, לא יוכל הקונה לקחת משכנתא לטובת מימון הדירה, שכן אינו בעלים של הנכס, ולא יהיה כזה גם בעתיד, אמנם יתכן שיש אפשרות למשכנתא חוץ בנקאית במקרים מסוימים, וצריך לבדוק כל מקרה לגופו.

לסיכום

אם אתם מחליטים ללכת על עיסקת טאבו משותף התנהלו בזהירות הנדרשת:

1. קחו עו”ד מומחה לעיסקאות מסוג זה, שידע לבנות לכם את החוזה בצורה מיטבית, ללא סיכונים מיותרים וכך תחסכו לעצמכם הרבה כאב ראש ועגמת נפש.
2. לקיחת משכנתא על עיסקה זו הינה התהליך מסובך יותר מהסטנדרט קחו מקצוען שילווה את העיסקה בצורה מיטבית, וידע איך להגיש את התיק לבנק, ואיך לתת לכם את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם, רק כך תוכלו להגיע לנכס שלכם ברוגע ובלי לחץ וסיבוכים מיותרים