כל מה שחשוב לדעת על הרפורמה החדשה בעולם המשכנתאות

הרפורמה החדשה יצאה לדרך במטרה לעשות שינוי בעולם המשכנתאות , ליצור סדר וזמני טיפול נוחים ויעילים עבור נוטלי המשכנתאות – האם זה באמת כך ואיך הדברים עובדים?

מהם מטרות הרפורמה ?

בנק ישראל מזה תקופה ארוכה עובד על הרפורמה החדשה בעולם המשכנתאות מתוך רצון לבצע סדר בין הבנקים למשכנתאות מול לקוח הקצה.

ברפורמה זו כמה מטרות עיקריות והן :

שקיפות – הדרך שבה הרפורמה יצאה אמורה להעניק שקיפות ללקוח על המשכנתא שהוא לוקח מה שלא היה קיים עד היום , בתוך ההצעה שתקבלו יהיה הסברים על כל מסלול ומסלול ומה ההשלכות שלו בעתיד .

אחידות – עד היום כל בנק העביר את התמהיל שלו לאישור מול הלקוח ונתן לו את ההצעה עבור התמהיל הרצוי , מה שגרם לכך שללקוח היה כל מיני סוגי הצעות מבנקים שונים ( במקרה הטוב ) מה שגרם לכך שלא ניתן להבין בסופו של דבר מה ההצעה הטובה יותר אם בכלל ולכן כל הבנקים כיום מחויבים לתת הצעה אחידה מבחינת תמהיל לטובת השוואה והבנה טובה יותר של המספרים בריביות והצמדה בין הבנקים השונים . 

מהירות – הבנקים מחויבים להנפיק אישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים בלבד למעט מקרים חריגים. במה זה עוזר לנו ? – התהליך מול הקבלן או מוכר הדירה שאותה אתם רוצים לקנות יהיה הרבה יותר מהיר כיוון שתקבלו את המידע על אפשרויות המימון שלכם במהירות משמעותית מה שיקדם את העסקה בצורה טובה יותר בהכרח . 

דיגיטל – זהו! לא צריך להגיע יותר לסניפים כדי להגיש בקשה ולהוציא אישור עקרוני , הרפורמה החדשה מחייבת את כל הבנקים השונים להגשה קלה ונוחה דרך הדיגיטל . שם תוכלו לקבל את המידע הראשוני על המשכנתא שלכם , להעלות נתונים אישיים ואף מסמכים סרוקים ישירות לבנקאי . 

איך הרפורמה עובדת ?

כל הבנקים מחויבים להציג סלי משכנתא אחידים – כלומר בנק ישראל חייב את הבנקים למשכנתאות להציג ללווים 3 תמהילים שונים ואחידים שהם : 

התמהיל הראשון : בנוי ממסלול אחד בלבד של קבועה לא צמודה – כלומר ריבית שהיא קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן , כך שמי שבוחר במסלול זה בוחר במסלול יציב מאוד ללא כל שינויים , לא בהחזר החודשי ולא בקרן ההלוואה מה שיוצר יציבות מקסימלית . במסלול זה תדעו בדיוק כמה אתם משלמים מתחילת התקופה ועד לסיומה מבחינת ריביות והצמדה והחזרים חודשיים . החיסרון : עלות גבוהה מאוד עקב ריבית גבוהה בקל”צ . 

התמהיל השני : תמהיל שמחציתו במסלול קבועה לא צמודה ומחציתו השני במסלול פריים ריבית שתלויה בשינויי הריבית של בנק ישראל . 

במסלול זה אתם בעצם מקבלים את האופציה לפיזור סיכונים : 50% במסלול של קל”צ ששם אין שום שינויים כמו שכבר הבנו ו-50% במסלול הפריים מסלול שלא צמוד למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע כסף בכל זמן שתרצו ללא עמלות פירעון מוקדם בכלל . החיסרון : כל שינוי שיש בריבית בנק ישראל חל על מסלול הפריים לטובה או לרעה מה שמשפיע ישירות על ההחזר החודשי וריביות והצמדה למשך השנים . 

התמהיל השלישי : תמהיל השלישים של הבנקים. 

בתמהיל זה יחלקו את סכום המשכנתא שלכם ל 3 מסלולים שונים : 

1/3 קל”צ – מסלול קבוע ויציב בעל קנס בעת פירעון 

1/3 פריים – מסלול ללא עמלות פירעון מוקדם בעת פירעון החלק הזה של ההלוואה . מסלול הנתון לשינויים על פי ריבית בנק ישראל , הפריים = ריבית בנק ישראל + 1.5% . 

1/3 מ”צ – מסלול שבו הריבית משתנה כל תקופה מסוימת והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן , מסלול מאוד תנודתי שנתון לשינויים רבים במהלך שנות ההלוואה . 

התמהיל הרביעי:  נתון לבחירתכם , אתם יכולים לבנות תמהיל משכנתא שנכון לצרכים וליכולות שלכם כיום ובעתיד , לשלב מסלולים חכמים עם הסכומים הנכונים בכל מסלול על פי נראות עיניכם כמובן תחת הרגולציה של בנק ישראל . 

בתוך האישור הע

אז איך הרפורמה עוזרת לנו להבין מה תכלס קורה עם המשכנתא שלנו ?

קרוני החדש שתקבלו מהבנקים למשכנתאות נכנסו כמה נתונים חדשים שאמורים לתת לכם תמונה טובה יותר:

תשלום מקסימלי – התשלום הגבוהה ביותר במהלך שנות ההלוואה שאותו תשלמו .

ריבית כוללת חזויה – זו הריבית האמיתית שתשלמו למשך תקופת ההלוואה באותו מסלול . אם עד היום כאשר ראיתם במסלול ק”צ לדוגמא ריבית של 3% וחשבתם שזה מה שאתם משלמים לאורך תקופת ההלוואה כיום תקבלו את הריבית האמיתית בתוספת ההצמדה וחישוב כולל כלומר יכול להיות שתראו שרשום בריבית הכוללת החזויה במקום 3% שרשום 5.85% . קיבלתם תמונה אמיתית וכנה על הריבית בהלוואה שלכם . 

סך התשלומים בכל התקופה – תוכלו להבין במדויק תוך כמה זמן תוכלו לשלם את המשכנתא לפי חודי תשלומי ההלוואה . 

אז איך יודעים איזה תמהיל לבחור ומה התמהיל הנכון ביותר עבורכם ? 

כמו שבטח הבנתם הרפורמה אכן נותנת כמה נקודות אור וקו כללי יותר ברור ונוח ללויים אך אסור לשכוח שמדובר בהלוואה הגדולה , היקרה והמסובכת ביותר שניקח במהלך חיינו , ההבנה לעומקם של דברים , סוג העסקה , מאחורי הקלעים של הבנקים , קשרים , יכולת בניית תמהיל מותאם אישית לצרכים וליכולות שלכם , הבנת העתיד הפיננסי והתאמתו למצב כיום , בחירת מימון נכון , מינוף כספי , תשואה , מרווח  ועוד הם רק חלק מהדברים שאנחנו חייבים לקחת בחשבון כשאנחנו פונים לקבלת את ההצעה הטובה הזולה והחכמה ביותר עבור המשכנתא שלנו ולכן אני מזמין אתכם להתייעץ איתי על בניית תמהיל משכנתא אופטימלי עבורכם , נבצע שיחה ראשונית שבה אכיר אתכם ואבין הצרכים והיכולות שלכם כיום ובעתיד , נתחשב באתגרים , בסכומים העתידיים ובקשיים שנחווה בדרך. 

בליווי שלי תחסכו זמן , כאבי ראש ונתאים לכם במידות המדויקות ביותר את החליפה המימונית המושלמת לקניית דירת החלומות שלכם.