מה זה חכירה וכיצד היא נבדלת מהשכרה, למה בעצם צריך אותה, מה התנאים שלה והאם לבעלי הקרקע יש את הזכות לבטל את החכירה גם לאחר שנעשתה?
מה זה חכירה מהוונת ומה ההבדל בינה לבין השכרה?
חכירה היא למעשה חוזה בין אדם לגוף או קבוצה שמאפשר לאחר להשתמש בנכסיו, לרוב חמש שנים ומעלה תמורת דמי חכירה שבד”כ מיועד לבניית דירה, בחכירה אנו מקבלים בעלות על נכס מקרקעין מסוים לתקופת זמן אשר נקבעת מראש. וזכויותיו של החוכר יהיו זהות לרוב לזכויותיו של בעל הנכס.
בניגוד להשכרת שטח או נכס, שמשלמים עליו מדי חודש, בחכירה משלמים מראש את כל דמי החכירה. זוהי החכירה הידועה ביותר, ורוב הקרקעות שבבעלות המדינה מוחכרות בדרך זו.
יש חוזי חכירה שבהם אפשר לרכוש את הנכס בתום תקופת החכירה, חכירה מימונית. ואילו חכירה שבה הנכס נשאר בידי המחכיר נקראת חכירה תפעולית, והיא שוות ערך לשכירות. לעיתים בחכירה בעולם הנדל”ן יהיה שימוש נוסף בנכס מלבד השכירות, למשל זכויות בנייה בנכס או מכירת זכויות לצד שלישי.
למה בעצם קיים חוזה חכירה?
עם קום המדינה החכירה המדינה אדמות קק”ל וקרנות אחרות לצורכי אדמות חקלאיות, מושבים, קיבוצים ועיירות פיתוח. בשנות התשעים עברו גם כל קרקעות קק”ל לידי המדינה, ואילו בשנת 2003 הוצהר שכל קרקעות אלו יועברו לידי החוכרים.
למדינה יש אינטרס לשמור על נכסי המקרקעין שלה מאחר שבמידה ולא תהיה לה שליטה יוכלו גופים שונים וחברות שונות, אף בינלאומיות לבנות בשטח מדינת ישראל ככל שיחפצו. מדינת ישראל מנסה לא להגיע למצבים כאלה, לכן לא ניתנת האפשרות לרכוש שטחים שבבעלות המדינה, אלא להחכיר אותם,
החוכרים ממנהל מקרקעי ישראל בחוזה מהוון רשאים להגיש בקשת חידוש חכירה בשמונה השנים שלפני סיום החכירה ול-49 שנים נוספות. במקרה שהחוזה אינו מהוון – כלומר לא שולמו דמי החכירה מראש, במקרה של דמי חכירה שנתיים, ניתן להפוך את החוזה לחוזה מהוון באמצעות תשלום חד-פעמי, זאת כמובן אם החוכר עמד בתנאי החוזה
ביטול הסכם חכירה – מתי זה קורה?
לרשות מקרקעי ישראל ישנה זכות לבטל את הסכם החכירה בכמה מקרים, כשהחשוב ביותר שבהם הוא ביזם שקנה שטח ולא בנה לאורך תקופה ארוכה. במקרה זו רשות מקרקעי ישראל יכולה לבטל את הסכם החכירה ולהחכיר את השטח ליזם אחר. ישנו מקרים מסוימים שגם אם בניתם בחלק מהנכס ועדיין לא הגעתם לחלקו השני –רשות מקרקעי ישראל רשאית לקחת את החלק היחסי חזרה אליה. במקרה נוסף שבמידה ובתוכניות מתאר עירוניות וארציות יצטרכו את השטח אותו חכרתם לשם סלילת כבישים, תשתית רכבות תוכל מקרקעי ישראל להדיח אתכם מהנכס ולהכניס מישהו אחר במקומכם.
לסיכום:
חוזה חכירה היא שכירות לטווח ארוך, וכאדם רוצה לרכוש קרקע מסוימת הנמצאת בחזקת אחד הארגונים הללו הוא אינו קונה אותה, הוא חוכר אותה לתקופת זמן ארוכה אך מוגבלת והקרקע נשארת בבעלות הגוף הממשלתי.
