איך הבנק יתייחס להכנסות שלנו כשאנו מחליטים לקנות נכס?
דבר ראשון, אנחנו צריכים להתייחס לסוג העסקה.
האם זו דירה יחידה, חליפית (שאנחנו כבר בעלי נכס אבל רוצים לקנות לפני שמכרנו), או דירה שנייה ומעלה והאם היא להשקעה או לא.
כל סוג עסקה תשפיע ישירות על ההתייחסות של הבנק למבחן ההכנסות שלנו.
אתן דוגמא: אם אנחנו בעלי נכס שיש עליו משכנתה ואנחנו מעוניינים לרכוש קרקע ולבנות עצמאית, ועדיין לא מכרנו את הנכס הקיים, הבנק יאלץ לחשב את ההכנסה שלנו פחות משכנתה קיימת ופחות משכנתה עתידית על הקרקע והבנייה.
לעיתים אין ההכנסה מספיקה על מנת לאשר זאת, אך, ברגע שימכור את הנכס הקיים ויציג את החוזה לבנק, הבנק יפסיק להתייחס למשכנתה הקיימת מאחר ויודע שהיא תסולק על ידי הקונים והלווה יוכל להציג את הכנסותיו פחות המשכנתה העתידית בלבד, מה שמשפר את יכולת ההחזר שלו ויכול לקיים את העסקה.
במידה והנכס שהלווה קונה הינו נכס שני ומעלה והוא עתיד לקבל עליו שכירות, הבנק ירצה לדעת במסגרת הערכת שמאי כמה שכירות ניתן לקבל על הנכס ולהחשיב זאת כהכנסה עתידית ובכך לאפשר את קיום העסקה אם כושר ההחזר הוא גבולי.
ללווים אשר בבעלותם נכס יחד והם משכירים אותו מסיבות שונות כמו עיר או אזור מגורים או גודל דירה וברצונם לשמור את הנכס ולשכור נכס אחר, הבנק יוכל להתייחס לפער בין ההכנסה וההוצאה על הנכסים .
יש לקחת זאת בחשבון וניתן אף להיעזר בכך במידה והשכירות שאנו מקבלים גבוהה מהשכירות שמשלמים ולהגדיל על ידי כך את כושר ההחזר.
דבר שני, הבנק מתייחס להכנסות נטו, כולל הכנסות נוספות רשמיות כגון קצבאות נכות, מזונות, שכירויות (תלוי מקרה) כולל וכיו”ב.
מנגד, הבנק מוריד את ההוצאות הקבועות שיש כמו מזונות, הלוואות מעל 18 חודשים והתחייבויות אחרות.
לדוגמא: אם גובה ההכנסות נטו מסתכמות ב20,000 ₪ וזאת לאחר חישוב של בונוסים ותוספות שונות לפי טופס 106, ולמשק הבית יש הלוואות שההחזר החודשי שלהם הוא 2000 ₪ כל חודש.
ניתן יהיה להחזיר לבנק כל חודש עד 7200 ש”ח עבור המשכנתה.
זאת בבנק שיאפשר יחס החזר של 40%. רוב הבנקים מאפשרים יחס החזר של 35%.
חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות, לזכור ולתכנן נכון את ההחזרים החודשיים של המשכנתה.
ההחזרים עלולים לעלות עם השנים, אם לא נתכנן נכון או לא נדע את ההשלכות שיש למסלולים כאלה ואחרים על גובה ההחזר החודשי, אנחנו יכולים להיות בבעיה.
להכרת היכולות הכלכליות שלכם על ידי היועץ יש חשיבות גבוה ולא תמיד מה שניתן על פי הרגולציה להחזיר יהיה נכון עבור המשפחה. תכנון נכון זה שם המשחק.
