במושג מדד תשומות הבנייה הוא מילה השגורה אצל יזמים , קבלנים וכל מי שעוסק בפרויקט בנייה במהלך השנים , זהו מושג בסיסי עם המון משקל וכובד על שוק הבנייה במדינת ישראל ובעולם .
לווי משכנתאות נתקלים במושג הזה כאשר התקבלה החלטה לקנות נכס חדש מקבלן , בין בשוק הפרטי ובים בפרוייקטים של המדינה כגון מחיר למשתכן , מחיר מטרה החדש ועוד.
אך לפני שנבין איך מדד תשומות הבנייה עובד בואו נבין – מהו מדד תשומות הבנייה ?
מדדי תשומות הבנייה הם חלק ממדדי המחיר לצרכן , בבנייה מי שמבצע הם הקבלנים וקבלני התשתיות . המטרה היא למדוד את אחוז השינוי בהוצאה הדרושה לקניית סל מוצרים ושירותים קבוע שמרכיביו העיקריים הם שכר עבודה ומחירי סחורות – ברזל , בטון , אלומיניום ועוד חומרי גלם אחרים . כל שינוי במחירי חומרי הגלם והשכר משפיע על אחוז השינוי בהוצאה של הקבלנים ואותו שינוי הוא מדד תשומות הבנייה .
המדד מתפרסם כל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה .
איך מדד תשומות הבנייה משפיע לנו על המשכנתא ?
המדד של תשומות הבנייה פועל כמו מדד המחירים לצרכן אך ההבדל הוא שבמקום ההשפעה על יתרת הקרן שנשארה לנו במשכנתא , הוא משפיע על יתרת התשלומים שנותר לשלם לקבלן .
לדוגמא: אם יתרת התשלומים שלכם לקבלן עומדת על 1,000,000 שקל, ומדד תשומות הבניה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-2%, תצטרכו לשלם לקבלן סכום נוסף של 20,000 שקל עבור ההצמדה.
ולכן מגיע הדגש הבא –
המדד משפיע רק על מי שקונה דירה מקבלן וחשוב לזכור שאם יש עלייה במחירי התשומות ועליות במדד התשלומים הנוספים יצטרכו להגיע מההון העצמי ולא מן המשכנתא .
ולכן אם אנחנו נוכל לשלם לקבלן את הכסף שמגיע לו מראש , נעשה כך כדי שלא נהיה חשופים למדד ובכך לא נשלם עוד כסף !
כאן נכנסת עוד נקודה חשובה : כשאר הולכים לקנות נכס משקיעים בדרך כלל את ההון העצמי כולו בהפחתה של ההוצאות הנלוות לתהליך , כאשר הולכים לקנות נכס מקבלן ואתם צמודים בתשלומים שלכם למדד תשומות הבנייה , ההבנה הבסיסית חייבת להיות שהסכום של ההון העצמי הדרוש לקניית הנכס הוא רק חלק מהסכום הדרוש לקניית הדירה – עליכם להשאיר סכום נכבד בצד לטובת עלייה עתידית שכנראה תהיה במדד תשומות הבנייה וכך לא תמצאו את עצמכם באמצע התהליך כאשר כבר חתמתם חוזה מול הקבלן , העברתם את ההון העצמי וחלק מהמשכנתא כבר שולם – מחפשים מאיפה להביא עוד עשרות אלפי שקלים שאין לכם , דבר שיוצר הרבה מאוד לחץ נפשי וכלכלי .
האם אפשר לדעת בוודאות בכמה המדד יעלה לתקופה הקרובה וכך להכין את הסכומים מראש ?
במדד יש עונתיות מסוימת, אך הוא קשה מאוד לחיזוי כי הוא תלוי במחירי הסחורות בעולם ובשינוע שלהם , ממש דוגמא מהחודשים האחרונים ניתן לראות כי תקופת הקורונה בעולם משפיעה באופן קיצוני על מחירי הסחורות ובנוסף תוקעת אוניות שלמות ומטוסים שלא מעבירים סחורות עקב הסגרים והסדר העולמי החדש שנוצר . המדדים קופצים בצורה משמעותית עקב כך והסכומים לקבלנים גדלים .
בתקופה האחרונה יצאה הוראה חדשה לבחינה של מדד תשומות הבנייה כיוון שחלק מהמרכיבים שלו היא עלות השטח ועלייתה עם הזמן – המהלך הוא להוציא את מרכיב הקרקע דבר שלא אמור להיות מגולגל על קוני הדירות , מהלך שאמור להוזיל את מדד תשומות הבנייה .
