הדרך אל המשכנתה היא תהליך מורכב המשלב בחינה של פרמטרים שונים, כאשר מרבית המוחלט של הלווים מתחילים את התהליך באמצעות שימוש במחשבון המהווה סימולטור משכנתה, ושואבים ממנו את ההערכה הראשונית.
ניתן למצוא מחשבון משכנתה באתרי הבנקים, באתרים פיננסיים ובאתרי מידע בנושא משכנתאות. יחד עם זאת, חשוב לשים לב שהשימוש במחשבון מצריך ידע והיכרות עם מושגים פיננסים ומסלולי המשכנתה השונים וכמו כן חשוב לזכור שמחשבון משכנתה מספק הערכה גסה בלבד של ריביות, עלויות ותשלומים.
למי מתאים שימוש במחשבון משכנתה?
מחשבון משכנתה מיועד לשימוש לכל מי ששוקל לקחת הלוואת משכנתה (מחשבון משכנתא הוא בעצם “סימולטור משכנתה” ו “מחירון משכנתה”) ורוצה לדעת איך מחשבים משכנתה אופטימלית, לפי הון עצמי ובכלל מה ההחזר החודשי.
אז מה זה בעצם מחשבון משכנתה?
מחשבון משכנתה הוא כלי עזר שמאפשר להזין נתונים שיסייעו לבצע חישוב משכנתה, כגון סכום ההלוואה, תקופת ההחזר הרצויה, החזר חודשי רצוי, מדד וריבית, ולראות כיצד שינוי אחד הפרמטרים משפיע על האחרים. בנוסף, מאפשר מחשבון משכנתה לבדוק איך עלייה או ירידה של המדד תשפיע על התשלום החודשי ועל סכום המשכנתה הכולל.
במחשבוני המשכנתה קיימת גם אפשרות לחישוב החזר משכנתה לפי שתי שיטות שונות כגון שפיצר או קרן שווה וחלוקה למסלולים שונים כגון פריים, ריבית קבועה, ריבית משתנה, צמוד למדד או לא צמדה, ועוד.
למה צריך להשתמש במחשבון משכתה?
הסיבה העיקרית להשתמש בכלי הנהדר הזה היא שהוא פשוט חוסך זמן. הוא מאפשר להזין את הנתונים בקלות וביעילות, בצורה שחושפת תמונה יותר ברורה של המשכנתה. מחשבון משכנתה הופך נתונים חסרי צורה כמו מסלולים, ריביות ותקופות לנתונים מוחשיים כמו תשלום ריבית משכנתה בחודש הראשון, תשלום בשיא התקופה, כמה משלמים מהקרן כל חודש וכו’. בנוסף, באמצעות המחשבון ניתן לגשת לנתונים אלה באופן ויזואלי עם גרפים, מה שמקל עוד יותר על ההבנה של המשכנתה, עם מבט מקיף לאורך שנותיה. מחשבון משכתה הוא כלי שנועד להקל ולחסוך זמן, וזה בדיוק מה שהוא עושה.
החלטות בהן מחשבון משכנתה עוזר.
- החל מהצעד הראשון, סכום המשכנתה, במחשבון משכנתה ניתן לערוך סימולציה לבדיקת עמידות בהחזריה.
- בניית סימולציה לתמהיל משכנתה, להבנה מעמיקה למה התכוון יועץ המשכנתאות בבנק או יועץ פרטי.
- בשלבים סופים של ההחלטה, כאשר קיימות מספר הצעות מבנקים השונים, לתמהילים כולל סכומים וריבית בכל מסלולים, ניתן לבדוק את ההצעות במחשבון משכנתה, לערוך סימולציה מבחינת שינוים עתידים, יחס החזר של ריבית והקרן, עלות הכוללת של המשכנתה לאומת הסכום שנלקח, שינוים אם השנים, השפעת המדד על המשכנתה ועוד הרבה פרמטרים שונים.
איזה מידע ניתן להסיק ממחשבון משכנתה?
- חישוב ההחזרים החודשים לפי סכום. סכום החזר משכנתה חודשי מחושב לפי מסלולי המשכנתה.
- חישוב משכנתה, כאשר יודעים מה ההחזר החודשי המקסימלי בו נוכל לעמוד (יחס החזר ריאלי ולא רצוי כפוף למגבלות בנק ישראל). גם כאן, שינוי בנתונים ובמסלולי המשכנתה השונים יכול להגדיל או להקטין את סכום המשכנתה שניתן לקחת.
- הבנת הסיכונים בכל מסלולי משכנתה, שינוי בריבית או במדד המחירים לצרכן וראו את ההשפעה על גובה ההחזר החודשי. האם שינוי בריבית או במדד ישפיעה על ההחזרים, ניתן לראות את עליית החזר המשכנתה ולחשב האם הוא מתאים לצרכים משפחתים עכשוויים וגם עתידים.
- הבנת המידע מהפגישה עם יועץ משכנתאות בבנק או יועץ פרטי. הכניסו למחשבון את המידע וראו כמה ריבית והצמדה תשלמו על המשכנתה והמסלולים שהוצעו לכם. משחק בנתונים יראה את שינוי תקופה, מסלול או איך סכום החזר החודשי משפיעים על המשכנתה.
- בכל חישוב משכנתה או חישוב החזר חודשי של משכנתה, תוצאת המחשבון מראה כמה כסף משלמים עבור ריבית והצמדה. שינוי מסלולי משכנתה או שינוי פרמטרים בתוך מסלול, תוך כדי התייחסות לגובה ריבית, מדד, שיטת החזר (לוח שפיצר או קרן שווה …) ומספר השנים של המשכנתה, יראו כמה כסף תוכלו לחסוך על הריבית וההצמדה ולבחור מסלולי משכנתה שעלותם נמוכה יותר מבחינת ריבית והצמדה.
לדוגמה, משכנתה של 300000 ש”ח, ל – 30 שנה ובריבית של 4% שאינה צמודה למדד. במחשבון משכנתה נראה, מה שיטת החזר (שפיצר, קרן שווה…), מה ההחזר החודשי, עלות כוללת, מה החזר לכל שקל שלוויתם. המטרה היא להקטין סכום הריבית ולהקטין את עלות המשכנתה.
מושגי היסוד בשמכנתה:
מדד המחירים לצרכן – מפורסם אחת לחודש, ומעיד על רמת המחירים עפ“י סל מוצרים ידוע מראש. איך זה קשור למשכנתה? הלוואה צמודה למדד אומרת שאם יש לכם היום לדוגמא מיליון ₪ צמוד מדד ומדד המחירים עלה החודש ב 1% החוב שלכם עלה בין רגע ב – 10 אלף ₪ וזה כמובן משפיע גם על ההחזר החודשי שילך ויגדל עם השנים.
ריבית – סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה עבור השימוש בכסף שניתן לו כהלוואה. במילים פשוטות ניתן לומר, כי הריבית היא “מחיר הזמן של הכסף”, או למעשה “המחיר” של העברת כסף מהעתיד להווה.
סוג ריבית אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה.
- ריבית קבועה – אינו משתנה לאורך כל חיי המשכנתה
- ריבית משתנה – משתנה לפי זמנים ידועים מראש
פריים – ריבית הפריים היא ריבית בעלות משתנה, המושפעת מבנק ישראל.
- המסלול הזול ביותר ניתן לפירעון בכל רגע נתון ללא עמלות היוון. אין הצמדה למדד.
- הריבית יכולה להשתנות אחת לחודש מה שעלול לגרום לעלייה בריבית בזמן קצר.
- בנק ישראל מגבילה את השימוש במסלול זה ל – 2/3 מסך ההלוואה.
משתנה צמודה מדד (מ”צ) – בכל תקופה שנקבעה מראש יש נקודת יציאה, שהיא גם נקודת שינוי ריבית. בנוסף, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
- תחנת יציאה בכל 5/4/3/2 שנים
- צמוד מדד ריבית עלולה לעלות בתחנת החידוש/פירעון
משתנה לא צמודה (מל”צ) – הריבית משתנה בכל תקופה שנקבעה מראש וניתן לפרוע את ההלוואה בכל שלב ללא עמלת פירעון מוקדם. הקרן במסלול זה לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
- תחנת יציאה בכל 5/4/3/2 שנים
- ריבית עלולה לעלות בתחנת החידוש/פירעון
קבועה צמודה למדד (ק”צ) – הריבית לא משתנה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
- ריבית נשארת קבועה לכל משך חיי ההלוואה
- צמודה למדד החזר חודשי עלול להשתנות עלולה להיות עמלת היוון קנס במקרה של ירידת ריבית
- הוראות בנק ישראל מחייבות לקחת לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה או לא צמודה או שילוב של שתיהן ביחד.
קבועה לא צמודה למדד (קל”צ) – הריבית קבועה (לא משתנה לעולם) והקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
- ריבית נשארת קבועה לכל משך חיי ההלוואה אין הצמדה למדד החזר חודשי ללא שינוי
- ריבית גבוה ביחס למסלולי המשכנתה האחרים, עלולה להיות עמלת היוון קנס במקרה של ירידת ריבית
- הוראות בנק ישראל מחייבות לקחת לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה או לא צמודה או שילוב של שתיהן ביחד.
שיטת החזר-
שיטת החזר היא בעצם לוח סילוקין, טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה, בישראל קיימים שלושה לוחות סילוקין במשכנתאות:
לוח שפיצר – זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר ובה גובה ההחזר החודשי קבוע, אלא אם יש עליה במדד ו/או בריבית, כאשר החלוקה הפנימית בין תשלום על חשבון ריבית ותשלום על חשבון קרן משתנה מחודש לחודש.
לוח קרן שווה – זוהי שיטה שבה ההחזר החודשי על חשבון הקרן קבוע בכל חודש והתשלום על חשבון הריבית יורד מחודש לחודש.
לוח בוליט / בלון – זוהי שיטה שבה משלמים בכל חודש תשלומים רק על חשבון הריבית, ובסוף תקופת ההלוואה מחזירים את כל הקרן בתשלום אחד.
תמהיל משכנתה – שילוב בין כמה מסלולי הלוואה, כך ניתן לפזר סיכונים ולקחת משכנתה בהתאמה ליכולת ההחזר עכשווית ועתידית. ברוב המקרים מקובל לשלב בתמהיל ההלוואה 3 – 4 מסלולים שונים.
- לפחות 33% (שליש) מסכום המשכנתה הכולל, חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה
- לא ניתן לקחת יותר מ – 66% (שני שליש) מסכום המשכנתה הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה
- לא ניתן לקחת יותר מ – 33% (שליש) במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים
כללי האצבע הם:
-
- מספר שנים נמוך למשכנתה מקטין את עלויות הריבית וההצמדה.
- שיטת החזר קרן שווה מקטינה עלויות ריבית והצמדה, אך ההחזר החודשי בתחילת הדרך גבוה.
- מסלולי משכנתה שאינם צמודים למדד או שהריבית בהם קבועה לא צמודה למדד, ישתנו פחות במשך כל שנות המשכנתה, ולכן פחות מושפעים מתנודות המשק ומהפתעות לרעה בגובה ההחזר החודשי. כתוצאה מכך, הריבית בהם בדרך כלל גבוהה. חיסרון נוסף של ריבית קבועה הוא עמלת פרעון מוקדם גבוהה, כאשר רוצים לסיים את המשכנתה לפני הזמן. בדקו לאורך שנים מהם מסלולי משכנתה משתלמים, גם כאשר מניחים עליה קבועה בריבית ובמדד.
- תתאימו את התמהיל לתנאי השוק, ליכולות שלכם ולצרכים שלכם ולא של הבנק.
איך יודעים, לאחר הבדיקה במחשבון, מה ההלוואה המיטבית?
לכל אחד צרכים שונים ומטרות שונות, לכן אם חשוב החזר חודשי נמוך, ניתן להגיע לתוצאה זו באמצעות בחירת מסלולי משכנתה שונים או באמצעות הארכת תקופת ההלוואה, לעומת מקרה שבו חשוב לסיים את ההלוואה בזמן הקצר ביותר.
על מנת להבין מה הוא התמהיל האופטימלי לצרכים ולמטרות לשכם, ניתן “לשחק” במחשבון על מנת להגיע לתוצאה הרצויה או להיעזר ביועץ משכנתאות.
איך ניתן לחשב כמה אחזיר בסוף המשכנתה?
ההחזר הסופי של המשכנתה יהיה סיכום של סכום ההלוואה בצירוף הריבית על סכום זה והצמדה למדד על סכומים שנבחרו במסלולים צמודי מדד.
לסיכום,
כמו שכתבתי בהתחלה, מחשבון משכנתה הוא כלי פשוט יחסית רק שיש להשתמש בו בחכמה ולדעת שלמרות שהוא מצוין ומראה “תוצאות מדויקות” הוא יכול גם להטעות ולהציג נתונים שאינם משקפים את המציאות ולתת תחושה של רוגע, לכן העריכו סיכונים עד כמה שאפשר והשתדלו לראות את העולם בעיניים מציאותיות.
במידה ואתם לא מצליחים להשתמש בצורה מועילה במחשבון לחישוב משכנתאות, או זקוקים לעזרה רצינית יותר, תמיד אפשר לפנות לעזרתו של יועץ משכנתאות שיעזור לבנות את המשכנתה המשתלמת ביותר. יועץ משכנתאות משתמש גם במחשבון משכנתאות, ובכלים אחרים כדי להתאים את המשכנתה לצרכים של הלווים, וכן למצוא את התנאים המשתלמים ביותר בבנקים השונים.
המדריך נכתב עלי ידי “מטמון משכנתאות”
אלכס רוייף & איגור גורליק.
