כדי להסביר מהי בקשת משכנתא מורכבת, אתחיל בלהסביר מהי בקשת משכנתא רגילה וסטנדרטית:
רכישה של נכס מגורים בודד או מחזור משכנתא קיימת על נכס בודד
הכנסות – הכנסות הלקוח תקינות ועומדות בהנחיות הבנקים – ההכנסות מאפשרות לעמוד בהחזר משכנתא של עד כשליש מגובה ההכנסה הפנויה.
הון עצמי – יש ללקוח את ההון המינימלי הנדרש
רכישת דירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס, למעט מחיר למשתכן/ דירה בהנחה.
ריכוז אשראי – היסטוריית האשראי של הלקוח תקינה
לא היו בעבר ולא קיימים בהווה תיקים בהוצאה לפועל, פיגורים בהלוואות, החזרי שיקים ו/או חיובים בעו”ש, חשבונות מוגבלים, פשיטות רגל וכדומה.
רישומי נכס תקינים ללא בעיות או חריגות.
בעצם כל מה שאינו עונה לאחד או יותר מהנקודות הנ”ל, עלול להיות מוגדר כתיק משכנתא מורכבת.
כמה זה מורכב?
גם במשכנתא מורכבת ישנן רמות שונות של מורכבות ושל אפשרויות להתמודד עם המורכבות:
מורכבות בסיסית:
חריגה קטנה בגובה ההכנסה הנדרשת,
בהון העצמי הנדרש,
חריגה קטנה ממסגרת האשראי בבנק
יש כמובן לבחון כל מקרה לגופו, אך ככל הנראה יתכן שניתן יהיה להגיע לפתרון פשוט יחסית כמו צירוף הורה כערב על מנת לחזק את ההכנסות,
לקחת הלוואה משלימה על מנת להגיע להון העצמי הראשוני הנדרש,
להגדיל מסגרת אשראי בבנק או אולי אפילו לקבל מכתב המלצה מהסניף המטפל.
מורכבות גדולה יותר:
חוסר מהותי של הון עצמי שידרוש שעבוד נכס נוסף או שעבוד של דירת הורים כדי לגייס הון עצמי נוסף לרכישה.
תיק/ים פתוחים בהוצאה לפועל,
החזר חיוב בחשבון הבנק,
חריגות בניה בנכס
הגבלה בחשבון הבנק
פשיטת רגל
אלו מקרים שהטיפול בהם יהיה מורכב יותר ויידרש לבצע פעולות מורכבות יותר,
והליכים נוספים שיסייעו לאשר את התיק בבנק
מקרים אלו ככל הנראה יידרשו אסמכתאות והסברים נוספים על מנת שניתן יהיה לאשר את המשכנתא.
אם בנק אחד סירב, ככל הנראה שעם אותם נתונים שיוגשו באותה צורה גם בנקים וגופים אחרים יסרבו לבקשה
ולכן סופר חשוב וקריטי בתיקים עם מורכבות- לא לגשת לבד לבנק ו”לשרוף” את התיק.
יש ליצור קשר עם יועץ משכנתאות שיש לו ניסיון רב בתיקים מורכבים
והוא ידע איך להכין ולהגיש את התיק שלכם בצורה נכונה לבנקים ו/או לגופי המימון השונים ויגדיל את הסיכוי שלכם לקבל משכנתא.
