אז… הגעתם לרגע שבו אתם רוצים לקנות דירה חדשה , מזל טוב!
בשביל הדירה החדשה אתם זקוקים להלוואת משכנתה וככל שתדעו יותר על עולם המשכנתאות ועל
האפשרויות העומדות לרשותכם, תוכלו להתנהל פיננסית בצורה טובה יותר , לקבל את ההחלטות הנכונות
לכם ולחסוך לא מעט כסף שלעיתים קרובות יכול להסתכם במאות אלפי שקלים וגם בחיסכון של לא
מעט כאבי ראש.
ריכזנו לכם במאמר זה חמישה מושגי יסוד שהבנתם חשובה ביותר רגע לפני שאתם ניגשים לבנקים
ומתחילים בתהליך לקיחת המשכנתא .
אז קודם כל מהי משכנתא ?
הגדרתה המילונית של המילה משכנתה היא הלוואה הניתנת למלווה תמורת שיעבוד נכס עד לפירעון
החוב. משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח, עד 30 שנה (תלוי בגיל הלווים), לרכישת נכס.
רוב המשכנתאות נלקחות כהלוואות לדיור אך יש גם משכנתאות שנלקחות לצורך רכישת נכס עסקי וכו’ ועל
כך נרחיב במאמרים הבאים.
כדי לרכוש דירה בארץ, במיוחד לנוכח העלייה המתמדת במחירי הנדל”ן, אנו צריכים לפנות לבנק המציע
הלוואה תמורת העמדת הנכס כביטחון ותשלום חודשי הכולל ריביות שונות.
הבנק לוקח סיכון רב במתן ההלוואה , לכן עליו לשעבד את הנכס כערובה להשבת כספו. בהתאם למסלולי
המשכנתא הנבחרים על הלווה לשלם את קרן ההלוואה והריבית כשהריבית מהווה את הרווח של הבנק
מהעסקה .
הבנק רושם שיעבוד על הנכס בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או אצל רשם המשכנתאות וזאת כדי להבטיח
את השבת כספו ולמזער סיכונים. מרגע שנרשם משכון על הדירה מטעם הבנק , הלווה אינו מורשה לבצע
שינוי משמעותי בנכס או למכור את הדירה ללא אישור מהבנק ממנו נלקחה המשכנתא .
ריבית-
ריבית היא למעשה התוספת השנתית שאנו צריכים להחזיר על הלוואה שאנו לוקחים , או במילים פשוטות
בכמה אנחנו קונים את הכסף שלנו מהבנק ?
אחת הסיבות שהריביות במשכנתאות יורדות היא התחרות בין הבנקים.
הריבית הרשמית היא הריבית של בנק ישראל.
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% .
ריבית נמוכה מביאה לגידול ההוצאות של משקי הבית ועסקים וללחצים לעליית מחירים מכיוון שאין
למשפחה איפה לשים את הכסף ואז קונים יותר .
ריבית גבוהה מרסנת את הצריכה וההשקעות ומובילה להאטה בפעילות הכלכלית .
ישנם שני פרמטרים של ריבית במשכנתא :
אחוז ריבית וסוג ריבית .
בסוג ריבית אפשר לבחור בין ריבית קבועה לריבית משתנה.
אחוזי הריבית תלויים מאוד בטיב הלווה, טיב הבטוחה , אחוזי המימון של העסקה וכו’ .
הריבית יכולה להשתנות מבנק לבנק ובכל סניף של אותו בנק!!! וזאת מכיוון שאם סניף באותו הבנק עמד
ביעדים שלו הוא לא ירצה למכור כסף בזול. חשוב לדעת לאיזה סניפים ללכת ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר .
כשהריבית גבוהה במשק נרצה , באופן גורף , לנצל את המצב ולקחת כמה שיותר כסף בריביות משתנות
על מנת שכשיגיע הרגע שהרביות ירדו אז נוכל למחזר לריביות קבועות. כשהריבית נמוכה נרצה לנצל את
המצב ולקבע את המשכנתא שלנו כמה שיותר בריביות נמוכות. כמו כן אם הריבית נמוכה וצפויה לעלות
עם השנים אנו לא נרצה להיות חשופים לשינוים שיבואו.
מדד המחירים לצרכן-
מדד המחירים לצרכן מודד שינויים ברמת המחירים של סל תצרוכת מייצג של משקי הבית בישראל. סל
שכולל בתוכו מזון , בריאות , הלבשה , הנעלה וכו’ כ- 1400 מוצרים ושירותים שונים מרכיבים את סל
המדד.
לכל רכיב יש משקל שונה בתוך המדד. סל זה מבטא את האחוז מההוצאה החודשית של משפחה
ממוצעת והוא מקיף כ 13,000 משקי בית שונים ברחבי הארץ.
בכל חודש בודקים את אחוז השינוי שישתנה לקניית אותו הסל.
מדד המחירים לצרכן נמדד ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא מפורסם
בכל 15 לחודש.
כאשר המדד עולה חלה התייקרות בעליית המחירים ולהתייקרות זו קוראים אינפלציה. כאשר המדד יורד
חלה הוזלה ברמת המחירים ולזה קוראים דיפלציה .
מדד המחירים לצרכן צריך לעלות כל שנה בין אחוז לשלושה אחוזים! זאת המטרה של בנק ישראל .
אם במשכנתא שלנו ישנם מסלולים שצמודים למדד אז עלייה במדד המחירים לצרכן תגרום לעלייה
במשכנתא שלנו .
לוח סילוקין-
כשאנו לוקחים משכנתה מהבנק נחזיר בכל חודש בחודשו תשלום על הקרן ותשלום על ריבית.
לוח סילוקין זוהי טבלה המפרטת כמה מתוך התשלום החודשי אנו מחזירים לטובת הקרן (החוב הראשוני של
המשכנתא) וכמה אנו מחזירים עבור הריבית .
לוח שפיצר הוא אחד מתוך שני מסלולים נפוצים בנושא של לוח סילוקין. בלוח שפיצר , בתקופות ההחזר
הראשונות נחזיר סכום כסף לבנק כששיעור גבוה יותר של ההחזר ילך לכיסוי הריבית וככל שעובר הזמן
נחזיר יותר עבור קרן ההלוואה ופחות על חשבון הריבית.
יתרונות בלוח שפיצר: קצב סילוק הקרן הוא מהיר יותר ככל שיורדים בתקופה או מגדילים את ההחזר
חודשי.
חסרונות בלוח שפיצר: בתקופות ארוכות משלמים קודם כל יותר ריבית ומצליחים לנגוס במעט קרן.
במידה וההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן אז כל עליית מדד קטנה יכולה להחזיר את הקרן שלנו
לנקודת ההתחלה .
לוח סילוקין קרן שווה – כשמה כן היא. ההחזר לא אחיד לאורך התקופה אלא משתנה ויורד לאורך
השנים.
יתרונות בקרן שווה: סילוק הקרן הוא מהיר וההחזר החודשי יורד עם השנים והופך להחזר יותר נוח
בתקופה האחרונה של המשכנתא .
חסרונות: תשלומים גבוהים בתקופה הראשונה של המשכנתא .
חשוב לדעת שלא בכל הבנקים ניתן לקחת קרן שווה .
עמלות פירעון מוקדם:
מה קורה כשאנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה שלה ?
לקחנו משכנתה לתקופה ארוכה וקנינו את הבית שעליו חלמנו. עברו מספר שנים , שילמנו מידי חודש
בחודשו את המשכנתא ולפתע נפל בידינו סכום כסף נכבד , אם מכספי חיסכון שהשתחררו , ירושה
שקיבלנו , החזרי מס או זכייה בלוטו. תהא הסיבה אשר תהא יש בידינו כעת את הכסף לפרוע את
המשכנתא או לפחות את חלקה אבל ידוע שנצטרך לשלם קנס פירעון עבור זה .
ישנן מספר עמלות שנצטרך לשלם כאשר נרצה לסלק את המשכנתא שלנו (או את חלקה) :
עמלת אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שנודיע לו עשרה ימים מראש על כך שבכוונתנו לפרוע את
המשכנתא.
אם נודיע לו מראש הוא לא יגבה מאתנו את העמלה , יחד עם זאת אם לא תיתנן על ידנו
הודעה מראש הבנק יגבה מאתנו 0.1% מהסכום שאנחנו מחזירים כלומר אם בכוונתנו להחזיר 300,000
שקלים אז יגבו מאתנו 300 שקלים עמלה .
עמלה תפעולית – עמלה ע”ס 60 שקלים שקיימת תמיד שאותה גובה הבנק על תפעול ההחזר .
עמלת מדד ממוצע – עמלת מדד ממוצע נגבית רק אם יש לנו בתמהיל המשכנתא הלוואות צמודות מדד,
ורק אם הפירעון מתבצע בין ה- 1 ל- 15 בחודש.
היא מיועדת לפצות את הבנק על מחצית משיעור המדד החודשי שלא שולם בחודש בו ביצענו את הפירעון המוקדם.
עמלת היוון – זאת העמלה העיקרית שכולם מתכוונים אליה כשאומרים “עמלת פירעון” או “קנס פירעון
מוקדם”.
ניגשנו לבנק ונטלנו משכנתה ל – 25 שנה והבנק מכר לנו את המשכנתא בריבית של 4% .
לאחר חמש שנים מרגע נטילת המשכנתא יש בידנו סכום של כסף שאיתו אנו רוצים לסלק את המשכנתא
או את חלקה מכיוון שאנו לא מעוניינים להמשיך לשלם את המשכנתא ל – 20 השנים שנותרו.
ברגע הבקשה שלנו לסילוק מוקדם הבנק מבצע חישוב פשוט , הוא בודק מהן הריביות הממוצעות במשק על
משכנתה ל – 20 שנים (השנים שנותרו להלוואה).
אם הריביות הממוצעות במשק הן 3% אז הבנק אומר לעצמו: “הלקוח חתם איתי על הבנה שהריבית של התשלום על המשכנתא תהיה על 4% וכרגע הוא מבטל את ההבנה הזו ואני יכול למכור את הכסף ללקוח אחר רק ב – 3% ריבית… על כך אני קונס את הלקוח בעמלת היוון ( 1% הפסד) .
מתי לא תהיה לנו עמלת היוון ?
אם קנינו את המשכנתא בריבית של 4% וביום הסילוק הריביות הממוצעות במשק הן 5% אז הבנק יגיד
לעצמו: “מעולה , תחזירו לי את הכסף שמכרתי לכם ב – 4% ואמכור אותה למישהו אחר ב – 5% “. אגב
הבנק , במצב שכזה , לא יחזיר לנו את ההפרש , יחד עם זאת הוא יזכה אותנו על העמלות האחרות
שהוזכרו לעיל .
