במהלך חיי המשכנתא יכולים להיות שינויים בחיי הלווים, לדוגמה קבלת סכום כסף כמו תוכנית חיסכון שהשתחררה, קרן השתלמות, ירושה וכד’. קבלת סכום כסף מאפשרת ללווים להשתמש בכספים האלו לצורך פירעון חלקי או מלא של יתרת תשלומי המשכנתא, לפני מועד הסיום המקורי של ההלוואה. אם לווה מחליט לפרוע את המשכנתא לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה, הבנק עשוי להפסיד כסף וכדי לפצות אותו הוחלט בבנק ישראל להסדיר את הנושא באמצעות 5 סוגי עמלות פירעון שונות.
מהי עמלת פירעון מוקדם?
סעיף 13 לפקודת הבנקאות קובע כי לווה שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לצורך רכישת דירה רשאי לפרוע את המשכנתא לפני המועד שנקבע בחוזה, תוך תשלום שהנגיד קובע בצו. בפקודת הבנקאות נקבע כי בנקים לא יסרבו לבקשת הלווה לפרוע חלק או את מלוא ההלוואה לפני מועד פירעונה, אך כדי שהבנק לא יפסיד כסף הוחלט לאפשר לו לקבוע עמלת פירעון מסוימת, בהתאם למסלולי המשכנתא השונים.
אפשר להגיד שעמלת פירעון מוקדם זהו מעין קנס משכנתא שחל על הלווה כאשר הוא מבקש לפרוע את המשכנתא באופן מלא או חלקי.
חשוב לזכור, עמלת פירעון מוקדם לא חלה על לווים בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון, לווים אלה זכאים לפטור מתשלום עמלות הפירעון המוקדם.
בנקים וגופים פיננסיים הפועלים בשוק המשכנתאות מאפשרים ללווים לפרוע את המשכנתא בהתייחסות לרווחיהם העתידיים. כפי שחושבו במעמד החתימה על חוזה ההלוואה.
חישוב זה מתבצע בהסתמך על תשלומי הריבית העתידיים הקובעים מראש וכמפורט בחוזה ההלוואה, קיימת התייחסות גם לגבי עמלת הפירעון המוקדם אם הלווה משלם את יתרת חובו או חלק ממנו בבת אחת.
הפעולות בגינן הבנקים וגופים פיננסיים רשאים לדרוש מהלווים עמלות פירעון הן:
- מחזור משכנתא – כלומר פירעון המשכנתא הקיימת והחלפתה בהלוואה חדשה בתנאים משופרים ללווה – טרם הנעת הליך זה חשוב להיוועץ למול יועץ משכנתא שישיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר בהלוואה החדשה.
- פירעון מוקדם חלקי – החזר חלקי של הסכום שנותר לפירעון של המשכנתא, לפני מועד הסיום שנקבע ובתשלום אחד.
- פירעון מוקדם מלא – החזר מלא בתשלום אחד של יתרת המשכנתא, לפני המועד שנקבע לסיום ההלוואה.
מהם סוגי עמלות פירעון מוקדם ?
על פי הוראות בנק ישראל התאגיד הבנקאי רשאי לגבות עמלות פירעון מוקדם שונות.
עמלה תפעולית (דמי טיפול) – תשלום חד פעמי בגין עלות טיפול של חישוב פירעון המשכנתא, כלומר חישוב סכום ההחזר והעלויות התפעוליות הכרוכות בביצוע הפעולה. הבנק רשאי לגבות עמלה חד פעמית עד לסכום של 60 ₪, נכון להיום.
עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בגובה של כ- 0.1% מהסכום שהלווה פורע, כלומר מהסכום אותו מעוניינים להחזיר לבנק לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה המשכנתא.
הבנקים אינם רשאים לגבות עמלת אי הודעה מוקדמת במקרים הבאים:
- הלווה מסר לבנק הודעה בכתב על רצונו לפרוע טרם הזמן את המשכנתא, בין אם הוא מעוניין לפרוע חלק מההלוואה ובין אם הוא מעוניין לפרוע את כולה. כדי להימנע מתשלום העמלה הלווה נדרש להגיש הודעה בכתב לפחות 10 ימים לפני מועד פירעון ההלוואה ולא יותר מ-45 ימים לפני מועד זה.
- הלווה לקח הלוואה חדשה מהבנק כדי להחזיר את המשכנתא הקיימת.
- הלווה נפטר בטרם עת.
עמלת מדד ממוצע – עמלה זו נועדה לפצות את הבנק עבור התקופה שבה ההלוואה עדיין הייתה קיימת אך הסכום לא הוצמד למדד. הבנקים רשאים לגבות עמלה זו כתנאי לפירעון מוקדם של המשכנתא רק במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, וכל עוד הפירעון יבוצע בין ה-1 לבין ה-15 בכל חודש. אם פורעים את המשכנתא בין ה-16 בחודש ועד סוף החודש – הבנק לא רשאי לגבות עמלת מדד ממוצע.
עמלת הפרשי שער – על פי הוראות בנק ישראל עמלה זו תקפה רק במסלולים הצמודים למטבע חוץ ובהלוואות המתנהלות במטבע חוץ. סכום עמלת הפרשי שער מחושב בהתאם לגובה ההפרש בין שער המטבע ביום הפירעון המוקדם לבין שער המטבע העתידי שיהיה יומיים לאחר פירעון מוקדם של המסלול. יש אפשרות להימנע מעמלת הפרשי שער אם מודיעים לבנק לפחות שני ימי עסקים לפני ביצוע הפירעון המוקדם.
עמלת היוון (הפרשי ריבית) – זו העמלה המשמעותית ביותר עבור הלווים, עמלה זו נגבית מהם כדי לפצות את ההפסד הצפוי לבנק המלווה. חישוב עמלת היוון מבוסס על גובה ההפרש בין ריבית המשכנתא אותה מעוניינים לפרוע במלואה או בחלקה, לבין ריבית המשכנתא הממוצעת, אותה מפרסם בנק ישראל, במועד ביצוע הפירעון המוקדם.
על פי צו הבנקאות, הבנק שנתן משכנתא חייב להעניק הנחה בעמלת הפרשי ריבית בשיעור של 40%-10%, בהתאם למסלולי ההלוואה והזמן שחלף ממועד לקיחת המשכנתא ועד יום הפירעון המוקדם.
האם בכל מסלולי המשכנתא משלמים עמלת היוון?
במסלולי הריבית המשתנה לתקופה קצרה, כגון: מסלול פריים, מטבע חוץ ומסלול ריבית משתנה כל שנה, אין תשלום של עמלת היוון מאחר והלווה לא מתחייב לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופת ההלוואה הארוכה, ובמסלולים אלו הוסכם בין הבנק ללווים כי הריבית תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.
לכן, עמלת היוון קיימת רק במסלולים של ריבית קבועה שבהם הלווים מסכמים עם הבנקים על שיעור הריבית אותה הם ישלמו לכל אורך חיי המשכנתא, כאשר אין זה משנה אם הריבית צמודה וקבועה (ק”צ) או שהריבית קבועה ולא צמודה (קל”צ), או שהריבית משתנה אחת לחמש שנים או יותר.
הוראות בנק ישראל מפרטות את הדרכים להפחית או להימנע מתשלום מיותר של חלק מעמלות הפירעון המוקדם. לכן, כאשר בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית, בעזרת יועצי משכנתאות מנוסים, היועצים מתייחסים בין היתר גם לעמלת הפירעון המחושבת לכל מסלול הלוואה בתמהיל המשכנתא, ולא רק לריביות ולהצמדה.
