רגולצית בנק ישראל מורה לנו לקחת לפחות שליש מהמשכנתה בריבית קבועה. ריבית קבועה יכולה להיות צמודה למדד או לא צמודה למדד. אנחנו יכולים להחליט שאנחנו משלבים בניהם. כדי לבצע החלטות צריך לדעת מה הם היתרונות והחסרונות של כל מסלול, להתחשב בנתוני השוק באותה תקופה, באופי הלווים ובסוג העיסקה.
במסלול בריבית קבועה צמודה אנחנו משלמים את אותה ריבית לכל אורך חיי ההלוואה אבל בנוסף משלמים את מדד המחירים לצרכן. במסלול בריבית קבועה לא צמודה לא נשלם את מדד המחירים לצרכן. הבנק מתמחר את הריבית אותה נשלם כולל מדד המחירים לצרכן והתשלום על המסלול הזה לא ישתנה ולו בשקל אחד לכל אורך חיי ההלוואה, זהו המסלול הבטוח ביותר, אך עם זאת, גם היקר ביותר. למעשה, אנחנו משלמים מראש ריבית גבוהה יותר, שאינה נתונה לשינויי השוק, היא בהחלט מייצבת לנו את המשכנתה, תלוי מהו הנתח אותו בחרנו מתוך המשכנתה וכאן נשאלת השאלה האם זה כדאי. האם כדאי מראש לשלם יותר אם אנחנו נמצאים בתקופה בה הריבית גבוהה ואם אנחנו לא יודעים מה צפון לנו בעוד מספר שנים. חשוב לזכור, שאם נרצה לעשות מיחזור בשנים הקרובות אנחנו עלולים להקלע למצב שיהיה עלינו לשלם סכום גדול של כסף עבור עמלת פירעון מוקדם. אם הריבית שקיבלנו גבוהה יותר מהריבית שנוכל לקבל בעת המיחזור, זה עלול לעלות לנו בלא מעט כסף. לדוגמה אם נקבל ריבית של 4.5 אחוז עבור 100 אלף ש”ח לתקופה של 25 שנה נחזיר כל חודש 556 באופן קבוע ועלות ההלוואה תהיה 66,750 ש”ח. וזה וודאי וללא שינוי. לעומת זאת עבור הלוואה של 100 אלף ש”ח בריבית קבועה צמודה של 2 אחוז לתקופה של 25 שנה, נחזיר כל חודש 425 ש”ח שכל עוד המדד עולה גם ההחזר החודשי יטפס עד לסכום של 807 ש”ח בתום 25 שנה. עלות ההלוואה תהיה 83,326 ש”ח.
חשוב לזכור שאופי הלווים, הכנסותיהם, סוג העיסקה ונתוני השוק ישפיעו על ההחלטה איזה מסלול לקחת והאם לשלב בינהן.
אומנם נראה לפי הדוגמה שמסלול קבועה לא צמודה זול יותר אך האם אנחנו יודעים בוודאות שהמדד יעלה באופן קבוע במשך עשרות שנים? התשובה לא. האם אנחנו נשאר עם הנכס וההלוואה עד תומה. גם כאן לא בטוח. האם ההכנסה שלנו תשתנה עם השנים? סביר להניח שכן. לכן חשוב לבחון האם אנחנו רוצים לשלם מראש יותר ולבטח את עצמינו או לקחת סיכון שהמדדים ישתנו לטובה, נעבור דירה, נוכל אולי בהמשך לפרוע את כל המשכנתה ובכלל לא נצטרך אחרת ועוד נקודות למחשבה שמחזקות את הסיבה לבחור במסלול קבוע צמוד. חשוב לזכור, שסביבת הריביות כיום השתנתה לחלוטין והריבית על מסלול קבועה לא צמודה גבוהה מאוד וסביר לדעת כלכלנים שתרד בשנים הקרובות. לפיכך, ייתכן מאוד שיהיה כדאי לשלב בין המסלולים ובכך להינות מהיתרונות שיש לכל מסלול להציע. ההמלצה הטובה ביותר שאוכל לתת היא לקחת את כל האפשרויות שיכולות לקרות ולהרכיב את המשכנתה הטובה ביותר על פי כל הנתונים. כל עוד העתיד לא ידוע לנו, נצטרך לפעול מתוך ההנחה הזאת, שאנחנו לא יודעים מה יקרה בעתיד, גם בנתוני השוק וגם איתנו כלווים ולכן חובה עלינו לנהל את הסיכונים באופן המושכל ביותר שנוכל.
