ישנן מספר שיטות החזר של המשכנתא. כאשר אתם מתכננים את המשכנתא, חשוב לדעת לפי איזה לוח סילוקין מחושבים ההחזרים החודשיים. לכל שיטה יש משמעות אחרת של החזר חודשי וגובה הריבית. ולכן, בכל שיטת החזר יצא לכם סכום אחר כל חודש, וגובה ריבית שונה.
אחת השיטות הנפוצות ביותר היא שיטת “לוח שפיצר” והיא קרויה על שם הממציא שלה – המתמטיקאי היהודי סיימון שפיצר (1887-1826 ) נוסחת שפיצר היא מעט מורכבת לחישוב אך התוצאה שלה פשוטה מאוד – החזר חודשי קבוע שאינו משתנה.
קיימים שני לוחות סילוקין – לוח שפיצר ולוח “קרן שווה”. בשיטה האחרונה, נדון במאמר נפרד.
כשלוקחים הלוואה, יש את הקרן – הסכום שאנחנו לוקחים מהבנק ואת הריבית – התוספת שהבנק מרוויח על העסקה (זהו “מחיר הכסף”).
הרעיון הוא שבכל תשלום, מדי חודש בחודשו, יהיה חלק שירד מהקרן והשאר יהיה החלק של הריבית, כאשר אחד העקרונות המרכזיים לחישוב הוא שההחזר החודשי יהיה קבוע לאורך כל משך חיי ההלוואה (בתנאי שההלוואה אינה צמודה למדד כלשהו והריבית נשארת קבועה).
בהלוואות בריבית קבועה שאינן צמודות ההחזר יהיה קבוע וידוע לכל אורך הדרך.
בהלוואה צמודה מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה, מט”ח המשפיעים על ההחזר ו/או שינויים בריבית ההחזר ישתנה בהתאם לשינויים בגורם ההצמדה.
בהלוואה בריבית משתנה (פריים, ריבית משתנה כל שנה/שנתיים/חמש וכו), ההחזר ישתנה בהתאם לשינויי הריבית.
ככל שההלוואה תיפרש על תקופה ארוכה יותר, כך בתחילת הדרך ההחזר על חשבון הקרן יהיה קטן מאוד ביחס להחזר על חשבון הריבית.
זאת הסיבה שבשנים הראשונות, יתרת הקרן כמעט ולא קטנה כאשר הקרן צמודה למדד.
ככל שהשנים עוברות, המצב מתהפך עד למצב בו בתשלום האחרון כמעט כל ההחזר הוא על חשבון הקרן והפירורים שנשארו יהיו עבור הריבית.
בואו ניקח דוגמה להמחשה:
סכום הלוואה 000,500 ₪ ל – 25 שנים, ריבית שנתית %3 .
ההחזר החודשי יהיה 371,2.₪
בתשלום הראשון, החלק על חשבון הקרן יהיה 121,1 ₪ והחלק על חשבון הריבית יהיה 250,1 ₪
לאחר 5 שנים, בתשלום מספר 60 ,החלק על חשבו הקרן יהיה 299,1 ₪ והחלק על חשבון הריבית יהיה . ₪ 1,072
לאחר 15 שנה, בתשלום מספר 180 ,החלק על חשבו הקרן יהיה 753,1 ₪ והחלק על חשבון הריבית יהיה 618 . ₪
מקווה שברור לכם שהאמירה “בשנים הראשונות משלמים רק ריביות ורק אחר כך מתחילים להחזיר את הקרן” היא פשוט לא נכונה בכלל.
שיטה זו היא כאמור השיטה הנפוצה ביותר, לא רק במשכנתא אלא גם בהלוואות מסחריות רגילות. זאת, בשל הפשטות שלה (כפי שראינו – החזר חודשי קבוע לאורך הדרך). אבל גם בגלל העובדה שאם הלווה יחליט לבצע פרעון מוקדם של ההלוואה, הוא כבר שילם חלק משמעותי של הריבית ופחות “נגס” בקרן ואז במצב זה הבנק מבטיח את כספו ואת רווחיו.
למרות פשוטה יש להכיר גם בחסרונות של שיטה זו. אם המשכנתא נפרסת לשנים ארוכות, בריבית קבועה ובהצמדה למדד, ייתכן מצב בו יתרת הקרן בשנים הראשונות עולה במקום לרדת ! הסיבה לכך נובעת מהעובדה שרק חלק קטן מהתשלום החודשי יורד מהקרן הכללית של ההלוואה ואילו הקרן גם צמודה למדד והקרן “מתנפחת” בהתאם לשינוי המדד כך שעלול להיות מצב בו הלווה משלם מידי חודש, ההחזר הולך ועולה וגם יתרת הקרן עולה במקום לרדת ! כאשר המשכנתא נפרסת לתקופה קצרה, בריבית נמוכה וללא הצמדה למדד, יתרת הקרן תרד מהר יותר.
לכן, כשאתם מתחילים תהליך של לקיחת משכנתא, חשוב להכיר את כל השיטות, להבין אותן היטב – להכיר את היתרונות ואת החסרונות שלהן, ובכך תוכלו לקבל החלטה המתאימה לכם – ורק לכם !
לאור השלכות הקריטיות, אנחנו ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע שיידעו להתאים לכם את המשכנתא לתכנון הפיננסי הכולל שלכם.
